房地产税有提速迹象，有多套房的人为什么反而很淡定？

最近，房地产税有了一些新动向。

博鳌，经济学家樊纲的一番演讲，让房地产税又热了起来。而在这之前，统计局发言人在解读半年经济数据时也罕见提及了房地产税。而各大媒体有关房地产税的报道更是非常多。

一、房地产税，真的要来了吗？

这得分开来看。

如果指的是落地时间，那还早，我个人观点，2020年之前都不大可能。而且即使落地，各大省市也不可能同时落地，或许还会有不少城市观望几年，看别人的经验再选择是否出手，实操层面权力下放，就是这个结果。

如果指的是第一步，草案。那么早就有了。今年三月份，官方对房地产税的定性是“研究中”，实际上，房地产税研究超过10年了，各类方案早已迭代很多次，但一直不能官宣。

归根结底，因为房地产在中国的特殊性，慎之又慎是必须的。它对房地产和房价的影响只停留在推演模型中，而一旦以立法形式公开推进，对房地产的影响程度，是不能以今日沪渝两地试点结果来参考的。

不过说实话，房地产税，的确又迫切了不少。特别是今年上半年，房地产复苏态势明显，一线城市全面止跌，二线城市狂涨，三四线继续普涨。中间夹杂了大量投资投机需求，各地只能以密集的调控措施来对冲，截至7月份，不完全统计，各地累计出台了160多个调控措施。政策多如牛毛，刚需依然难受，炒房客依然到处肆意游走。

我在之前的文章中就曾分享过一个案例，某东部明星城市户籍的炒房客，不迁户口不交税不交社保，硬是拿到了武汉的首套房资格。武汉对刚需是有照顾的，摇号成功率更高，但你说他是“刚需”吗？

房地产的攻防战周期正变得越来越短。政策的密集程度已经证明了一切。你不得不采取严防死守的策略，发现一个漏洞堵住一个漏洞。

在这种情况下，房地产税的呼声越来越高，是可以理解的。也可以说是官方在继续吹风，以收集意见。

二、房地产税能降房价吗？

房地产税能降房价。前提是覆盖面够广，税率够高。

沪渝为什么鸡肋，它的覆盖面极窄，税率也非常低，基本上是隔靴搔痒，在房价涨幅面前基本可以忽略不计。

以北上深为例，如果税率是1%，现在这些城市套均价格基本来到了500万，一套房一年要交5万。这些钱哪里来？房东是肯定会想法设法转嫁的，如果不能转嫁，结果只能是卖掉房子。

那么转嫁只有一种方式，房客掏钱。房客能掏多少钱呢？现在北上深的租金回报率大概只有1.5%，也就是一套市值500万的房子一年房租收入是7.5万左右，如果增加5万的房地产税，房租要瞬间增加67%左右。

需要指出的是，很多房子都是贷款买的，那么在计算成本的时候，还要把房贷利息算进去，粗略算一下，房租成本至少要涨1倍以上，这显然是房客不可能接受的。

如果房客接受不了，房东只能卖掉及时止盈。如果每套房都按照这个方案推演，那么房价肯定稳不住。

三、房价跌不起？

的确跌不起。

首先来看出口，不容乐观。

深圳今年上半年的出口数据。2月份进出口总额增速还有35.5%，但5月份仅有13.8%，6月份暂未披露。

而出口总额增速下滑最为明显。2月份是20.6%，3月份直接掉至7.9%，4月份为3.7%，5月份仅有0.4%，6月份尚未披露，但负增长是肯定的。

其他外贸导向型城市大体如此。这也是为什么要大力鼓励消费的原因了。但是消费也不容乐观。上半年的经济数据已经公布了一段时间了。里面各项数据都不容乐观，特别是消费数据。

现在大部分老百姓赚的钱都用来还贷款了，还有闲钱的主要是少数，这些人要么是卖掉房子的人没有再买房，要么是一些不差钱的富人。

富人对消费的拉动作用是不比普通人的，首先是他们人数少，其次是他们的资金主要用于资产增值和享受型消费了。

消费表现不佳，房地产这只夜壶对GDP的作用不言而喻。如果说房地产是虚拟经济，那么房地产的上下游则存在大量的实体经济，这些都依托房地产而生存。

一直以来官方对房地产的定位都是平稳运行，今年密集的调控措施，目的都是夯实房地产。比如鼓励房子被更多的刚需买走，竭尽全力抑制炒房客的比例。

房地产的重要性还体现在维持地方收入上面，房地产的快速发展和去库存，地方对房地产的依存度降的少，升的多。

四、房地产税“雷声大雨点小”？

房地产税肯定会推出，这是毋庸置疑的，但掣肘也非常多。

房地产税面临的问题不少，比如时间问题。外界希望它尽快出台，但决策者希望它尽善尽美，毕其功于一役。

现在来看，有加速的迹象，有妥协和简化的迹象。

京城某房产专家近期就房地产税一些关键细节给了一些预判：

1、年内会公开一版草案；

2、人均免征面积在40-50平米之间，参考依据是普通住宅面积上限140平米，三口之家。

3、税率不高于1%；

4、无法跨省计算套数。

我们过去在判断房地产税推出的一些难题时，就判断过几点，一个是不动产统一登记，二是跨省计算免征面积计算问题。现在不动产统一登记基本OK，但跨省计算免征面积困难重重。

因为不同城市住房价值不同，人口有迁移需求，跨省计算免征面积既困难，又可以很方便的避税。

一旦简化，房地产税将大打折扣，还能在长效机制中发挥关键作用吗？

但是从，另一个角度来说，这种方案也有合理的解释。因为如果要简单降房价，方法非常多，根本不需要设计一个完美的房地产税，疯狂加息即可。

就房地产税而言，我们能看到的是，无房的人更关心，但有房的人反而更淡定。到底谁受益谁受损，博弈仍在继续。

(来源： 楼市微观察 文/吾心生)