房价，吸引眼球；豪宅价格，刺激神经。
有则假新闻，深圳下架单价超过15万以上的豪宅，编造豪宅假新闻这件事本身，足以说明市场神经的脆弱。
大家在关注，深圳豪宅摇号，中一签赚400万，435人抢165套房……
不只深圳，全国豪宅市场受到狂热追捧。4月以来，上海等一线城市出现多个“日光”豪宅盘，开盘卖光，单价不断刷新普通人的三观。
房导航统计数据显示，上海豪宅市场还出现了两个特征：
首先，最近10年，郊区和市区价差越来越小，但是市区优质配套资源越来越密集，意味着市区豪宅性价比已经凸显出来。
其次，最近两年，新房和次新房占比一直提升，房龄越新的豪宅，越受市场欢迎。
豪宅市场为何火爆？
上海等一线城市普通住宅市场已经冰封，成交量创多年新低，为什么豪宅市场这么火爆？
豪宅跟普通住宅一样限价，否则，一线城市的整体房价早就飙上去了，不符合“房住不炒”的理念。
上海市中心的翠湖天地,预期价格16万/平，最后开盘12.8万/平；静安腹地九龙仓静安花园从心理预期的15万/平，降低到12.9万/平开盘；更多的市中心豪宅低于市场预期10-20%的价格在等候预售证的发放。
东航云锦东方也一样。2015年云锦东方预售均价10万/平；限价后，最近获得新一批楼王位置的均价还是10万/平。从目前看，持销期项目预售证申请比上张预证均价最多保持持平，甚至降低5%-10%。
为控制一线城市均价，市中心豪宅预售证申请价格被不断打压，待售项目因为达不到价格预期，或者进不了市场，或者不愿进入市场。
结果就是，人为造成了供需不平衡，上海高端豪宅市场的新房预售证新增供应量极为稀缺，入市房源很少。2017年2月和3月上海豪宅的供应面积为零，从2017年7月到2018年2月，连续8个月新增豪宅零供应量为零。
4月份，情况发生变化，豪宅批量入市。在高品质住宅几乎绝迹的情况下，央企东航等企业积极配合上海房产调控，降价不降质量，推出顶级豪宅云锦东方，前期压抑的需求也一下子就爆发出来了。在近一个月的时间里，上海豪宅市场基本都是“百套房源，千人摇号”的火爆场面。
图片来源：视觉中国
豪宅限价，开发商吃哑巴亏。客户买到就是赚到，而且都是一赚就是几百万，聪明钱蜂拥而至，再加上前期压抑的需求集中爆发，出现多个豪宅“日光盘”，半夜12点还在签约，签到手软。
还有一个原因，房地产税压力一直在头顶盘旋，有些人赶紧把手上的几套房合并成一套豪宅，免得收房产税的时候，自己手上还有一堆“小散破”等着被收税。
买豪宅的是什么人？
豪宅，卖出了刚需的速度。
对于居于财富金字塔塔尖的人，豪宅确实是刚需，一个人奋斗了一辈子，买个HOUSE很正常。对于中产收入阶层来说，掂掂脚尖够得上豪宅，省得过五年、十年，还得换房子。人生成本反而下降了。
顶级豪宅的价格在哪里摆着呢，即便加杠杆，前期投入的资金也比较大，而且目标客户群体非常小，豪宅的流动性远低于其他住宅，因此这就决定了豪宅市场炒作的可能性不太大。
这部分财富金字塔顶端的人，是什么样子呢？根据云锦东方业主画像估计，他们的年龄在35岁-50岁之间，除了做实业的，就是做金融的。业主的公司，大多数都上市了；另外一些，则属于家族企业。他们看中云锦东方这种顶级豪宅的最大一个理由，就是整个小区全400平以上户型，总价4000万-5000万，入住社区即已分类人群，这些企业家、成功人士在会所的茶室可能就促成了几亿的合作，结交了与自己有共同话题的朋友。
上海上市公司278家，排名全国第二，市值合计5.58万亿，营收合计4.2万亿，主要集中在计算机、金融、地产等领域。这部分人群，是顶级豪宅消费的主要群体，跟云锦东方业主画像基本吻合。
北京和上海的房地产市场，辐射的是全国，甚至全球。因此，北京和上海的豪宅市场，不仅反映北京、上海在长三角、京津冀的影响力，也显示了北京、上海在全国的辐射能力，甚至一定程度上，反映了中国经济、人民币在全球的影响力如何。
过去几年，净资产在65亿元以上的中国超级富豪数量迅速飙升，这为上海豪宅提供了源源不断的潜在客户。
2017年，全球超级亿万富翁财富增长了17%，人数增长10%。中国企业富豪增速强劲，因为中国富豪财富的增长，使得亚洲超级亿万富豪的人数增长了四分之一，达到637人，每隔一天就有一位新亿万富翁诞生，人数首次超过美国，成为世界上最多的亿万富翁的地区。当然，这也是因为中国人口基数大，稍一增长，数量看上去相当惊人。
相应的，中国私人财富总量迅速扩展，2017年，在全球排名仅次于美国，位居第二，总规模达到24.8万亿美元，10年内增长了198%，全球绝无仅有。
需要注意的是，未来二十年，全球将有16万亿美元的巨额财富转移，涉及金融、高科技等产业，因此北京、上海等一线城市豪宅，抢的也不只是现在的超级富豪，抢的是未来几十年创造财富最强劲的一群人，和一些行业。哪个城市吸引的超级富豪多，未来财富增速会更快，这是抢超级富豪们手中掌握的丰富的资源，和资源配置能力。
从这个角度看，各城市应该放松对顶级豪宅的政策限制，甚至鼓励超级豪宅市场的发展。北京、上海这些全球卓越城市，海纳百川，汇聚了来自全世界的塔尖人群和成功人士，城市和人群对于高品质住区的需求也是必不可少，毕竟这些市场跟普通民众关系不大，也不影响绝大多数人的居住环境。
豪宅还有一个功能，就是保值增值，是家庭资产配置的重要组成部分。
豪宅的稀缺性，别墅用地不批，几乎成为大城市的主要政策，这导致价格不断上涨，你觉得10万/平很贵，国内还有30万/平的，香港豪宅单价有120万/平米的。贫穷，不会限制市场的想像力。
豪宅有保值增值功能。全国房地产调控非常严，但是豪宅市场依然一片火热，这就是豪宅的魅力所在。一些人在用房地产“高精尖”产品抵御将来不可测的政策风险。
在人口集中、土地稀缺、资源集中的城市，豪宅是最抗跌的资产之一，受短期政策影响不大，比如香港征收“空置税”，丝毫不影响豪宅市场，二季度单宗交易金额过亿港元的豪宅达到12宗，累计金额为107.97亿港元，环比激增617.4%。
上海豪宅，长什么样子？
2017年，3000万以上顶级豪宅排序中，云锦东方面积排名位居第一，总销量排名第二位，连续三年蝉联顶级豪宅市场排名前三。
火爆的云锦东方，长啥样呢？
一，从地理位置看，云锦东方位于徐汇滨江，距徐家汇商圈4.5公里，距浦东世博园5公里，但是紧邻江边，距龙华寺仅1.2公里。
顶级豪宅的位置，距热闹繁华的商圈不太近，也不太远，离人文和自然景观更近，还有中国最开放的人士之一徐光启的故园。想想，香港的豪宅为什么都在山顶上，中国豪宅为什么都在有山有水的地方，也就可以理解豪宅的选址了。
二，从交通看，根据规划，徐汇滨江交通有“七路二隧”，包括龙华中路、宛平南路、云锦路、东安路、瑞金南路、枫林路、丰溪路和打浦路过江隧道复线、龙耀路过江隧道。最后会形成滨江快速交通网络。
三，从产业配套措施看，由于超级富豪聚居区可能带来不少资源。根据规划，徐汇滨江分5个板块开发，分别是民航服务中心、西岸传媒港、西岸文化走廊、综合开发区、生命科学园区。
兼顾了地理位置，还是交通，及配套措施。在上海高端住宅中，云锦东方是唯二的规划全是400平户型以上的项目，另外一个是汤臣一品。想想汤臣一品，在曾经香港豪宅市场是怎么“大放异彩”的。
顶级豪宅，口碑在江湖流传，确实都是匠心之作，既是刚需，还能保值。现在没条件的，好好努力，争取早日有一天能买一套。在豪宅内，反而可以过上至简生活。
（文/陈思宇）
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