京基追击康达尔 423亿元土地货值入囊中？

资本市场，从来不缺血雨腥风的故事，回溯2016年7月30日在康达尔股东大会上，小股东唾沫横飞、大打出手，上演“一出好戏”。在经历了相互起诉、罢免董事、股东会延期、深交所多次问询后，京基集团将康达尔告上法庭，历时四年的股权争夺战以董事长罗爱华被警方刑拘告一段落。

深圳市康达尔(集团)股份有限公司(000048.SZ，下称“康达尔”)赶在深交所对其实施公司股票暂停上市交易的3天前，加紧披露了2017年年报、2018年第一季度报告及2018年中期报告。

康达尔原董事长罗爱华、原财务总监李力夫、原监事会主席张明华等核心管理层，因涉嫌背信损害上市公司利益罪被采取刑事拘留后，第一大股东京基集团有限公司(下称“京基集团”，持有康达尔31.65%的股份)趁势入主了康达尔的董事会及管理层。

康达尔暂未确认及披露京基集团是否已经取得上市公司实际控制权。但显然，京基集团副总裁熊伟新选任康达尔董事长，并任命几名高管后，康达尔的相关事宜正按照京基集团的意愿推进。

京基集团主导下的康达尔，已经是一家2017年房地产开发业务收入比重接近一半，并有货值不菲土地储备的上市公司。

京基集团方面回应《中国经营报》记者时表示，拟进一步通过要约收购取得康达尔的实际控制权。但对于是否觊觎康达尔位于深圳的丰厚土地储备发起恶意收购，该公司没有正面评价。

一位券商人士评价称，京基集团通过二级市场收购股票寻求对上市公司康达尔的实际控制权，相较于康达尔名下房地产开发项目数百亿元货值及土地储备，二级市场支付的20亿元左右的收购成本极低。与此同时，康达尔过去几年主营业务已向房地产开发倾斜，也为京基集团后续地产业务运作准备了上市平台。

土地货值423亿元

根据康达尔最新披露的2017年年报及2018年中报，期内公司实现营业收入分别为29.43亿元、10.64亿元，其中房地产开发业务收入13.93亿元、3.24亿元，所占营收比重为47%、30%。

这两个报告期内，房地产开发已经是康达尔毛利率水平最高的业务板块。为康达尔贡献房地产开发业务收入的来源，主要是位于深圳市宝安区的山海上园二期项目。

据记者查询，山海上园是康达尔目前主要的房地产开发项目，共分4期开发。其中项目一期早在2014年已经销售，目前在售的是项目二期，后续还有项目三、四期将陆续投入开发建设。

深圳市规划和国土资源委员会网站上的项目备案显示，山海上园项目一期土地面积1.34万平方米，总建筑面积6.17万平方米。项目一期在2014年先后取得预售许可，批准销售697套住宅，预售总面积合计为6.1万平方米。

康达尔在2014年~2016年陆续确认了山海上园项目一期的销售收入。据统计，3个财务年度内，康达尔合计确认房地产开发业务收入为13.47亿元，开发成本4.4亿元，毛利率水平超过2/3。

按照山海上园项目一期预售总面积6.1万平方米、确认销售收入13.47亿元计算，山海上园项目一期的结算均价为2.2万元/平方米。

山海上园项目二期在2017年8月份取得了1批住宅的预售许可。项目二期土地面积4.78万平方米，总建筑面积19.83万平方米。到今年上半年，山海上园项目二期批准销售785套住宅，预售总面积7.35万平方米。

2017年及今年上半年，康达尔确认山海上园项目二期销售收入，累计收入金额为17.17亿元，确认开发成本为5.37亿元，毛利率水平同样超过了2/3。

目前，山海上园项目二期的销售均价接近6万元/平方米，已经批准预售的785套住宅总货值约44亿元。如果按照项目二期计容建筑面积19.83万平方米粗略推算，项目二期整体货值则多达120亿元左右。

根据康达尔此前披露，山海上园项目二、三、四期总占地面积约9.2万平方米，总计容面积约45.3万平方米。扣减项目二期占地面积4.78万平方米、计容建筑面积19.83万平方米，山海上园项目三、四期储备了土地面积4.4万平方米、计容建筑面积25.5万平方米。

据悉，山海上园项目三期在2017年已经开工奠基。按照项目三、四期储备土地计容建筑面积及当前销售均价6万元/平方米计算，山海上园项目三、四期后续储备的整体货值将达到153亿元。

2016年4月份，康达尔与中国建筑一局(集团)有限公司(下称“中建一局”)签署的一份工程合同，亦透露了山海上园项目体量之庞大。

康达尔与中建一局签署的山海上园项目二、三、四期建造合同总金额高达85亿元，合同工期41个月。当时康达尔披露项目二、三、四期总建筑面积83.2万平方米，完工建筑面积8.2万平方米，后续施工建筑面积75万平方米。

与此同时，康达尔与中建一局还签署了另一份工程合同，合同价款高达154亿元。施工标的为位于深圳市宝安区的康达尔沙井工业园城市更新项目，该项目主要包括2宗地块，占地面积约24.3万平方米，建筑面积147万平方米，合同工期长达6年时间。

据记者查询获悉，康达尔沙井工业园城市更新项目预计总销售面积不少于37.5万平方米。深圳市宝安区沙井街道周边的新房销售价格约为4万元/平方米，按此计算，康达尔沙井工业园城市更新项目整体可售货值预计能够达到150亿元。

记者也向康达尔方面发函求证上述两个项目土地储备及货值情况，对方不予回复。

养殖基地转为商业用地

山海上园项目与沙井工业园城市更新项目，是目前康达尔主要的房地产开发项目和土地储备。

得益于深圳市2011年进行的土地收储，康达尔早年名下租用的养鸡场、养猪场等生产基地，深圳市国土部门征收其中一部分土地面积以后，向康达尔进行了货币补偿，另外还保留了部分土地用以商业开发。

山海上园项目与沙井工业园城市更新项目的开发用地，均在2011年以此种方式取得，康达尔补缴地价后进行开发。

山海上园项目位于宝安区西乡街道，该项目所属地块是康达尔下属养殖企业的工业养殖基地，深圳市国土部门进行收储时，这个养殖基地已经处于停产状态。

西乡养殖基地原有土地面积28.14万平方米，深圳市国土部门收回了18.16万平方米，康达尔保留了10.5万平方米土地面积进行商业开发，计容建筑面积约为51.5万平方米。

之后康达尔对保留土地分为4宗地块开发并分期缴交地价，累计补交的地价款及市政配套设施金为5.37亿元。因此，康达尔取得山海上园项目土地计容建筑面积的楼面地价为1000元/平方米左右。

沙井工业园城市更新项目原为康达尔下属企业的工业厂房用地。该项目原有土地面积26.25万平方米，其中深圳市国土部门收回了1.9万平方米用以国道扩建工程，剩余土地24.3万平方米用地整体列入了2011年深圳市城市更新计划。

康达尔保留了这个城市更新项目地块内12.5万平方米商业开发用地，容积率为3.0左右，计容建筑面积或总销售面积不少于37.5万平方米。

根据康达尔在深交所互动易上回复投资者提问，沙井工业园城市更新项目前身为凤凰种鸡场，共有3宗地块，均已办理土地使用权证。其中1宗地块已于2007年被政府征收部分土地，剩余部分用于与他人合作；另外2宗地块政府同意其中24.3万平方米用地列入城市更新计划，由康达尔进行商品住宅开发。

山海上园项目与沙井工业园城市更新项目地价低廉，但开发潜力巨大，因为这两个房地产开发项目由来已久，也引致了不少的诉讼与纠纷。

西乡养殖基地原是康达尔与中粮集团(深圳)有限公司(下称“中粮集团”)在1987年成立的联营公司所有，康达尔当时以养鸡场的固定资产、土地和流动资金出资，2008年联营公司届满清算时，康达尔与中粮集团在土地处置方式上产生分歧。

深圳市国土部门向康达尔征收西乡养殖基地给予了现金补偿，因此中粮集团起诉康达尔请求法院判令其返还部分土地补偿款。中粮集团向法院提请了财产保全，司法查封了康达尔山海上园项目二期65套房产及冻结了1.54亿元账户存款。到今年6月底，该案仍在审理过程中。

深圳市沙井上寮股份合作公司(下称“沙井上寮公司”)也向法院起诉了康达尔。沙井上寮公司是主管上寮村民委员会辖区内经济事务的主体，沙井工业园城市更新项目即在上寮村辖区范围内。

据悉，康达尔1983年向上寮村征用了615.19亩土地开办凤凰种鸡场，之后康达尔建成了工业园区，并取得了其中3宗地块的土地使用权证。沙井上寮公司以当年签订的《凤凰种鸡场协议书》无效、土地补偿费用明显过低为由，请求法院判令康达尔返还上述土地。

不过，最终沙井上寮公司的诉讼请求被驳回。

（来源：中国经营报）