交不起房租了？！香港证监会，为何这么“惨”！

文/刘晓博

正当中国证监会在北京富凯大厦里，为股市呼风唤雨“施展神通”的时候，香港证监会正在为房租发愁。

据多家媒体报道，由于房租太贵，香港证监会在香港CBD（中环—湾仔）混不下去了，正在考虑搬到房价低的区域。

香港证监会总部位于中环长江中心，占据了30至33楼及35楼全层，租约将于2022年到期。据媒体报道，当年签下这些办公室的时候，租金就达到了“呎租逾百港元”。

“呎租逾百港元”是什么概念？首先，这里说的是月租金水平。其次，单位是“平方英呎”。换算成人民币，相当于每平方米每月950元以上。

但这是以前的水平。今年8月，数字货币交易所BitMEX预租中环长江中心45楼全层约2万平方呎的楼面面积，平均呎租创下225港元的高位。

225港元的呎租，折算为人民币为每月每平米2140元，这超过很多大城市核心商圈顶级商铺的租金水平了！

要知道，即便是在内地写字楼租金最高的北京，甲级写字楼的平均月租也只有每平米384元人民币（仲量联行最新数据）。

租金高只是一个方面，另一个方面是面积不够用。据媒体报道，香港证监会准备租用的新办公室（位于香港东区鲗鱼涌的太古坊港岛东中心）面积达到了20万平方呎，一共10层楼，预计呎租约55港元。

如果在原来办公的地方增加面积到20万平方尺，并按照目前市场价执行，香港证监会的年租金支出将从2亿元港币增加到5.4亿元港币。而到了“太古坊港岛东中心”，年租金可以从2亿元下降到1.32亿元左右。

那么，香港证监会可能入住的“太古坊港岛东中心”又在什么地方？

从上面截屏可以看出，这个“可能的”新办公室地点距离中环直线距离为5.3公里，乘坐地铁只有7站。

这就是香港，地租的级差非常明显。

事实上，搬离中环不仅仅是香港证监会，香港本地和外资的企业总部，不少都在搬离中环、湾仔一带。原因很简单，中资企业正在涌入中环，在这里安营扎寨。为了树立企业形象，展示自信，中资企业对高租金接受程度比较高，最终全面抬升了中环区域的租金。这种趋势最迟从2015年就开始了，下面就是华尔街日报2015年报道的截屏：

2015年11月的报道还说：

总部设在北京的中国民生银行最近签下一份租约，租下国际金融中心二期整个一层楼；上海银行租用了花旗银行大厦的一层楼；厦门国际银行最近扩大了在中环的香港交易广场二期的办公室；中国渤海银行和东莞银行业也设立了小型代表处。 据香港特区统计，入驻香港的内地公司数量2015年6月同比增加14%，达到创纪录的1091家，增速是10年来最快的。

除了租，中资企业还大量购买中环、湾仔一带的写字楼，比如光大控股斥资100亿港元，收购了“大新金融中心”。

统计显示，在2016年中环甲级写字楼新租赁成交达到50万平方英尺，其中60%的租赁方为中资机构。截至2017年2月，内地企业占香港各区甲级写字楼总面积的比例达到11.7%，相比2011年的8.6%明显增加。

陆续撤离中环、湾仔一带的企业，包括花旗银行、摩根士丹利、高盛、安永等。此外，还有多个国家的领事馆。

在香港一掷千金买房子、租房子的内地企业，以赴港上市的国企为主，还有少量大型私人企业。

此前我曾在专栏里指出：香港正在发生一轮财富大挪移。标志是：太平山顶的豪宅、中环湾仔一带的甲级写字楼和新推出的地块，都遭遇了内地企业或者富豪的“哄抢”。

究其原因：内地流动性充裕，人民币存在长期贬值预期，企业、个人都有强烈的配置境外资产的愿望。而香港的不动产，是准美元资产，所以很多钱进入香港是不计成本的。

至于香港本地企业、外资企业，更重视营商成本，而不是面子。比如香港证监会目前每年的房屋租金虽然高达2亿元，但只占其运营成本的15%，人力成本占比72%。精打细算、不慕虚荣，是这类企业、部门的共同特征。

或有读者会问：为什么内地绝大多数城市的写字楼卖不上价、租不上价，而香港售价、租金这么高？

其实说到底，还是供应量的问题。

内地没有推出房地产税，在住宅上政府一次性拿到了地租、契税，以后很难有持续的税收（除非二手房交易）。而企业可以带来持续税收，所以地方政府热衷于搞写字楼、商业综合体、商务公寓。内地各城市在商办用地上，都严重过剩。

此外，内地的地方政府为了卖地还搬来搬去，吸引热钱跟随，城市规模快速扩张，CBD不断超生，让库存的商办物业更加巨大。在有些城市，写字楼10年都消化不完，谁买谁上当。

而香港则不同，“中环—湾仔”的地位在过去100多年都没有变过，不仅住宅新增用地极其稀少，核心区域的商办用地更加稀缺，所以写字楼和购物中心都维持天价。而香港政府想搬来搬去，以刺激土地出让，也是完全不可能的，立法会不会同意。

稳定的预期、稀少的增量，让香港不动产、特别是核心区的不动产长期处于高位。但负面作用是：降低了跨国企业在港设立亚洲总部的吸引力。

福布斯杂志近年来的调查显示，目前46%的跨国企业目前已在新加坡设立亚洲总部，而香港只吸引了37%的跨国企业，跟新加坡的差距明显。对于一些初创的科技公司而言，新加坡作为亚太区运营成本的优势更为明显。目前在新加坡开设总部的跨国科技公司占比为59%，而香港的占比仅为18%。

总之一句话，香港证监会搬离中环，给香港敲响了警钟！