文/潮哥
01
曾经拥有西南联大的昆明，几十年后的今天只有炒房客。
今年6月央视《经济半小时》播出《昆明贵阳：楼市发烧的背后》，直言昆明房价急速上涨的原因主要在于外地购房客户和热钱的流入，甚至有的楼盘外地购房者占到80%，昆明本地人仅占到20%。
数据显示，从2015年房价启动到2017年，昆明外地购房客的比例从15%上升为36%，翻了一倍多。
制图：财经观潮
南下昆明的不只炒房客，还有一众房企。自2002年万达入驻昆明后，中国排名靠前的房企争相进入春城，包括恒大、碧桂园、保利、中航、中海、中信、绿地、招商、龙湖、蓝光、华润……
炒房客与热钱席卷之下，昆明房价扶摇直上，两年里房价涨幅高达39%，二手房均价从2016年12月的9016元/平米上涨为如今12510元/平米。
作为弱省会，房价直追重庆，比西安、长沙等个别强省会的房价都要高。受热钱侵扰的还有同样风和日丽、四季如春的大理、西双版纳、丽江，房价也都纷纷趁势涨了一波。
02
他们对昆明如此着迷，是为追寻曾经在这里诞生的无数大师的足迹？自然不是。天下熙熙皆为利趋。他们痴恋的，不过是资本炒作。
这种没有信念，纯以利益为根基炒作起来的房价，一点也不牢固，只要碰到调控，房价必然会回调。
2018年7月昆明紧随其他城市脚步，出台了严厉的调控政策，规定：
在昆明无房的外地人在昆明只能购买一套房。此外，支付门槛抬高也将部分置业客户，比如公积金原来在保证连续缴存12个月的前提下，首付款提取原来是每人40万，夫妻一共80万；现在需连续缴存18个月，单人只能提取30万，夫妻双方只有60万。
之后中央政治局会议强硬表态，“坚决遏制房价上涨”，全国多地楼市纷纷进入调整通道。南下远赴昆明的炒房客也开始撤退。
房价方面，据21世纪经济报道披露，近日昆明最大的热点开发区域巫家坝周边，好几个在售楼盘门可罗雀。据某盘销售人员介绍，价格已经从7月份高峰期的1.6万元／平方米均价，调整至1.4万元／平方米，但价格一直保持比周边竞品略贵。
另外，之前以1300万/亩~1800万/亩拿地，预计开盘价需要2万/平米以上才能收回成本的楼盘，最近挂出的价格却回调至1.5万/平米左右，可以说是亏本出货。
房价回调已成事实。昆明这样的城市，房价会回调到什么程度？后续又将如何？这才是大家需要关心的。
昆明去年GDP为4758亿元，位居全国城市第41位，单从经济实力来看，昆明近1.3万/平米的均价明显被高估。但考量房价的因素并非经济指标一个，环境溢价也很重要。
青岛、三亚、厦门、珠海就是做好的证明。青岛、厦门还好，毕竟有城市级别和经济实力在那摆着。最怕的就是三亚、昆明这类经济基础较弱，房价纯靠炒的城市，一旦投资客撤离，房价必遭重创。
但昆明在环境溢价与战略地位加持下，长线来看房价仍有相当大的潜力。
03
昆明虽然是弱省会，但毕竟是省会，在如今省会崛起的时代中，昆明想不崛起都难。
在中央眼里，昆明不仅仅是云南省会，还是面向东南亚、南亚的门户城市。
2018年上半年，昆明机场航线覆盖东南亚10国、南亚5国（除巴基斯坦和不丹），至南亚东南亚的通航城市达35个（南亚6个，东南亚29个），数量排名国内第一，使得南亚、东南亚辐射中心加速成形。
这就是为什么大家搞不懂，GDP排名全国第41位，常住人口不足700万的昆明，长水国际机场旅客吞吐量居然能超过武汉、青岛、厦门、郑州、重庆、南京、西安、杭州一众强二线城市，位居全国第6位，仅次于北京首都机场、上海浦东机场、广州白云机场、成都双流机场、深圳宝安机场。
另外，在东南亚高铁规划上，昆明是串联中国内地与越南、老挝、马来西亚、新加坡的纽带。
从这里可以看出，昆明哪怕经济实力再弱，其面向东南亚、南亚的战略要冲地位无可取代，这是昆明楼市最大的潜力点之一。
另外一个潜力点，就是环境气候。放眼全中国，唯一一个四季如春之地就是云南省。这就是为什么西双版纳、昆明、丽江、大理虽然不是海滨城市，却胜似海滨城市的原因。
除了气候宜人，风景也秀丽。奔腾不息的澜沧江，大理的苍山、洱海、蝴蝶泉，丽江的古城、泸沽湖与艳遇，昆明的滇池，是许多人心中神往之地。
与之形成鲜明对比的是北方雾霾。话说，今天南京、杭州也相霾锁重楼。更彰显了南方空气新鲜宜人城市的价值。
存在即合理。即使有朝一日北方雾霾得以解决，气候总无法改变。气候、环境与战略要冲地位加持下，昆明楼市仍大有可为。
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