半年来，高层首次对楼市表态！微妙变化来了

文/刘晓博

12月21日傍晚，“中央经济工作会议”的通稿正式公布，我在第一时间做了概括分析，首发在“天天说钱”公众号上。

现在，我想着重从“房地产政策”的角度，再做一个分析。

此前我在专栏里分析过：在上两次“政治局研究经济工作”的会议上（10月和12月），都没有提及房地产。

而在2018年7月31日的政治局会议上，曾非常严厉地谈到了房地产，当时的表态是：

下决心解决好房地产市场问题，坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨。加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。

10月和12月的政治局会议（研究经济工作）未提及房地产，主要原因我分析过：是因为楼市基本上被“管住了”，上涨趋势被遏制，市场开始转冷，因此暂时没有必要提及。

所以，12月21日的“中央经济工作会议”通稿，是半年来高层第一次对楼市表态。通稿是这样说的：

要构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系。

值得注意的是，这次谈到房地产没有“单独列为一条”，而是放在了“加强保障和改善民生”那一段里。

而在2017年12月的“中央经济工作会议”里，谈房地产的一节是单独列出的，原文是：

七是加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。要发展住房租赁市场特别是长期租赁，保护租赁利益相关方合法权益，支持专业化、机构化住房租赁企业发展。完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，保持房地产市场调控政策连续性和稳定性，分清中央和地方事权，实行差别化调控。

而且，2017年会议通稿里，三次提及“房地产”，今年只有一次提及。

因此：

1、在今年“中央经济工作会议”上，房地产的分量比较轻，明显不如去年。主要原因，也是因为市场相对平稳。

2、从措辞上看，2017年通稿说“保持房地产市场调控政策连续性和稳定性”，而2018年会议的通稿里，没有提及“调控”。这是一个非常微妙的变化，意味着楼市政策相对宽松。

如果跟2018年7月31日政治局会议通稿比，力度就更轻，没有“整治市场秩序，坚决遏制房价上涨”这样的话，也没有“下决心解决好房地产市场问题”这样的话。

3、在2017年的通稿里，用了很大篇幅谈及“发展住房租赁市场”，而2018年没有提及这一点，重点是“因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任”。

这个提法非常耐人寻味。这意味着，高层开始允许地方政府，根据实际情况对楼市调控政策微调。想想看，菏泽“取消限售”是12月18日，最终被山东省住建厅确认，是在12月19日。12月19日，正是“中央经济工作会议”召开的第一天。

而就在这两天，广州、珠海、杭州都有楼市政策微调。难道这些地方政府都缺乏政治敏感吗？显然不是，因为中央开始强调“因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任”了。

有人说：这几天地方政府的“楼市新政”是在试探底线，是“央地博弈”等等，这些分析都不靠谱，是瞎猜测。

4、那么问题来了——2019年楼市政策会有较大放松吗？房价会出现显著上涨吗？

应该不会。因为通稿再次重申了“坚持房子是用来住的、不是用来炒的”，在有所放松的同时，又打了预防针。所以，2019年楼市以稳为主，前冷后热、前低后高，但这种“热”和“高”是相对的，全国平均涨幅，大概率在GDP增速的水平上。除非国际环境出现了严重恶化。

5、此次会议通稿里，还透露出了货币政策微调的信号，对楼市来说是极其重要的消息。

去年的通稿，谈到货币政策是这样说的：

稳健的货币政策要保持中性，管住货币供给总闸门，保持货币信贷和社会融资规模合理增长，保持人民币汇率在合理均衡水平上的基本稳定。

今年则是这样说的：

稳健的货币政策要松紧适度，保持流动性合理充裕，改善货币政策传导机制，提高直接融资比重，解决好民营企业和小微企业融资难融资贵问题。

看到了吗？同样是“稳健的货币政策”，但“中性”两个字被删除了，“管住货币供给总闸门”也被删除，新的说法是“保持流动性合理充裕”。这意味着，货币政策会相对2018年更宽松一些。

在财政政策上，通稿里最新的表态是——“积极的财政政策要加力提效，实施更大规模的减税降费，较大幅度增加地方政府专项债券规模”。

我之前在专栏里讲过，减税了还要保证政府投资，只能发债。中国三大部门，企业的杠杆率已经世界最高，不能加了，只能通过“直接融资（债券、股票）”来推动；居民家庭的杠杆率还有空间，事实上一直在加，因此楼市不能冷；政府杠杆率不算高，所以地方债规模将扩大。——现在，预测获得了证实。

6、通稿里这句话也值得高度关注——“要切实转变政府职能，大幅减少政府对资源的直接配置，强化事中事后监管，凡是市场能自主调节的就让市场来调节，凡是企业能干的就让企业干”。

关于政府和市场的关系，过去几年里，发生了几次调整。现在，市场再次被放到了突出位置。

在今年的通稿里，“市场”出现了19次，去年只有13次。“民营”一词，今年出现了5次，去年只有3次。“法治”一词，今年出现了3次，去年没有出现。“稳”字，今年通稿出现了24次，去年出现了16次。

总之：2019年房地产市场面临的环境比2018年宽松，未来地方政府通过微调给楼市“松绑”的举措会越来越多，但目的不是为了刺激房价上涨，而是为了“供需平衡”，让楼市发挥稳增长的正面作用。至于货币政策，也会比2018年宽松，当然这种宽松达不到“大宽松”的水平，只能算是“中宽松”。