“住宅按套内面积算”，将带来5大影响！

文/刘晓博

2月23日一大早，就传来一个重磅消息：住建部在一份“征求意见稿”里提出——“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”！

这份“征求建议稿”全称为“《住宅项目规范（征求意见稿）》”，于2月15日在住建部官网上跟另外37份文件一起征求公众意见。由于公示的内容太多，所以直到2月23日才被“澎湃新闻”等媒体发现并报道出来。

如果你对房地产市场非常关注，就会想起去年的一件“怪事”：2018年7月到9月之间，中央级媒体曾突然炮轰楼市的“公摊面积”交易规则，比如新华社就曾发表题为《买100平米房子只得70平米，“公摊面积”让我们很受伤！》的评论。

而那次“围剿”，大家并没有看到一个显著的“新闻由头”，显得有点破空而来。现在我们终于找到了答案，其实就是未来改变楼市的交易规则，让市场变得更透明，也更公平。

按照规定，“公摊面积”包括两部分：一是电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积等；二是楼宇（套）与公共空间之间的分隔，以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的50%。

虽然规则相对明确，但对于购房者来说，它仍然是一个“斯芬克斯之谜”。比如一个购房者觉得公摊面积算得不对，他自己来测算，或者雇请专业人士来测算，都是没有用的，因为最终只承认开发商聘请的机构测算、报备的结果。

一般来说，不带电梯的多层或者别墅，公摊面积比较小，甚至出现“套内面积”超过“建筑面积”的情况（比如别墅）。带电梯的楼房（比如高层、小高层）公摊面积就大一些，而商办物业由于电梯较多公摊面积会更大。

于是就出现了一个重要的概念——得房率。也就是“套内面积”除以“建筑面积”。商办物业的得房率可以低至55%，甚至50%。也就是说，公摊占了一半。高层往往在70%左右。

公摊面积的存在，主要影响是：

1、掩盖了高房价，让中国“名义房价”显得低一些。事实上，多数国家和地区都是按照套内面积计算房价的。 2、在计算管理费、采暖费的时候，容易让物管等部门“占便宜”。比如按照建筑面积计算采暖费，等于让业主为公共空间、服务用房、值班室等支付了采暖费。 3、未来开征“房地产税”的时候，容易产生纠纷。因为房地产税会有免征面积，由于每套房子“公摊系数”不同，同样的免征面积其实“待遇不同”，高层住户吃亏。

“公摊面积”的问题早晚要解决，早解决比晚解决要好，在熊市解决比牛市要好。此次住建部“征求建议”的截止日子是2019年3月15日，如果没有强烈反对意见，有可能很快变成政策，这将对楼市产生重大影响。

影响如下：

第一，让房地产市场变得更透明，有利于维护购房者的权益。

计算方式高度复杂且不透明的“公摊面积”，只会对开发商有利，购房者只能被动接受。并由此引发了“管理费”、“采暖费”、“房地产税”等后续支出的不公平、不透明，因此是个“恶例”。现在国家决定“按照套内面积交易”，有利于保护购房者的利益。对此，我们应该点赞。

第二，这会让中国“名义房价”出现1.3到1.4倍的上涨。

目前大城市里多层、别墅占比非常小，主要都是高层、小高层住宅。如果“按照套内面积交易”，则中国的“名义房价”将大幅上涨，高层住宅达到1.3到1.4倍。

住宅按照“套内面积计价”后，商办物业也应该采取同样的标准，否则就会出现“双轨制”。而商办物业按套内交易，房价上涨幅度会更大，可能达到1.6到1.7倍，甚至2倍。

这很好理解：比如你之前在北京买一套100平米的高层住宅，单价是每平米8万元。将来按照套内面积交易，房子变成了72平米，单价就变成了11.11万元。

第三，标价方式的变化，会从心理上影响购房欲望，是短期利空。开发商估计要加大优惠力度。

虽然房子还是那套房子，总价还是那个总价，但大家心理上还是很难接受：房子缩水了30%左右，单价变得很吓人，购买欲望会降低。这时候，开发商就要出台安抚政策了。

新的计价模式下，中国高房价就会更加凸显，可能从心理上加大“境外投资”的压力。这些因素，管理者需要充分考虑到。另外，各地计税的“豪宅线”要及时调整，否则相当于加税了。

第四，开发商会“减配”吗？很有可能。

汽车商在价格战中，往往使用“减配”的花招，暗中降低车的品质来增加销售量。开发商一定会“有样学样”，对小区配套、公共空间进行减配，尤其是在刚需型的小区。

比如减少地下室、管理用房、值班用房的面积，减少电梯数量，减少楼梯厅的面积等。到那时候，很多刚需盘的公共空间，会有“香港房子”的体验感觉。当然，由于竞争存在，开发商也不敢“减配”得太厉害，否则购房者不买单了。

哪里的开发商最有“减配”的条件？当然是大城市、住宅供需矛盾突出的地方。

第五，便于开征“房地产税”，避免将来引发纠纷。

“房地产税”会有人均免征面积，不同类型住宅的“实用率”不同。所以，按照建筑面积计算免征面积，存在较大差异。按照套内面积，则是更加公平的方式。所以，此举还有“为开征房地产税铺路”的含义。