钱来了，目前房企的融资成本低至“白菜价”！

文/刘晓博

对于房地产行业来说，冬天正在过去。

最重要的标志是：融资越来越容易了，而且成本越来越低。

多家媒体报道说：自3月初以来，平均每天有100亿资金流入房企手中，方式包括股票增发、债券等。临近月末的时候，日均融资额甚至接近200亿。

总之，仅在3月份就有3000亿资金被开发商“揽入怀中”。

钱不但多了，还便宜了。多家房企债券融资成本已经跌破4%。万科2月底发行的一笔20亿元的债券利率只有3.65%。此外万科还在3月28日公告，准备配售超过2.6亿H股，可以融资77.8亿元。股权融资，当然成本更低，几乎是零。

所以媒体评论说——目前房企的融资成本低至“白菜价”！

一个月，融资3000亿。这是什么概念？

今年1月的时候，有媒体咋咋呼呼地说，2019年全国房企将有4026亿“地产债”到期，“只有潮水退了才知道谁在裸泳”，房企将现“违约潮”。

虽然4026亿到期债务，跟一个月融资3000亿的口径不完全一样，但这也告诉我们一个基本事实：所谓房企“2019年债务压顶”的问题，已经“谈笑间樯橹灰飞烟灭”了。

看目前这势头，房企一年融资破万亿轻轻松松，4000亿债务算什么。

根据财政部的数据，2019年1到2月，全国土地出让金收入8047亿元，同比下降5.3%。而在2018年，土地出让金收入是6.5万亿，全年同比增长25%。

所以1到2月楼市是冷的，土地市场更是冬天。

进入3月，随着钱流入开发商手中，土拍市场发生了积极的变化。

在济南，“开年最热闹的一次土地竞拍”发生在3月6日，其中“位于二环南路的散热器厂地块”吸引了16家地产商参与，经过25轮竞拍，该地块被中南地产竞得，成交价5.528亿，楼面地价每平米14401元。地价年内首次上浮50%。

在成都，蒲江县土地首拍最高溢价56%。

在安徽，3月21日合肥土拍中，滨湖新区出现了1.71万元的较高楼面价。3月14日在宣城诞生了新地王，楼面价5283.33元/㎡。此外，在阜阳也诞生了楼面价和单价地王。

在广州，南沙区一“巨无霸”地块被星河控股以66.78亿元的总价拿下，而在天河区的一宗土地拍卖中，则诞生了片区最高价——楼面价每平方米3.75万元。其中天河这块土地拍卖中，经过了56轮报价，市场气氛热烈。

在中国“最能卖地”的杭州，3月成交土地23宗，政府揽金160亿元，在3月最后一场土拍中，媒体的评价是——“杭州最后一场溢价50%的土地出让在今天落下帷幕，五宗宅地全线飘红，进一步明确了1月以来土地市场从回暖到持续升温的态势”。

上图是上证地产指数，可以看出春节以来走势良好，并不输给大盘。炒股票历来炒预期，即便在市场偏冷的1到2月，地产股走势都不差。

上图是上周最后一个交易日房地产板块主要个股走势，非常强劲。

我之前在专栏里分析过：如果2019年中国经济增长要保持在6%以上，则全年卖地收入不能低于7万亿，新房成交金额不能低于16万亿。

给开发商融资，有利于他们去拿地。开发商正常拿地，地方政府财政才能有稳定的收入并增长，也才能稳增长。至于北上广深等中心城市针对楼市的“定向降息”和“减税”，也都是为了稳定市场需求。这样，大家才愿意买房子，开发商拿的土地，最终才能顺利建成房子、变现。

所以2019年是刚需买房、改善型换房的恰当时机。其中一二线城市可以早点动手，三四线城市可以稍晚点动手。

但有一点要明白：楼市目前也是“鸟笼行情”，大涨大跌都不允许。举个例子，深圳楼市刚刚有点回暖迹象，传言中的“上调豪宅线”（相当于对二手房减税）就搁置了。