出乎意料！关键时刻，楼市动手了

文： 韬略哥

百转千回的三四线楼市，又迎来了新机遇。

昨天（6月12日），河南汝州官方网站上发布了喜讯，披露一批之前停滞棚改项目已经复工。

之前被停工或者工期放缓的南关棚改项目、吴洼社区棚改项目、二里店安置区项目、张鲁庄、城北一期项目均已复工。

不光汝州，山东省下辖的县级市莱阳、内蒙古乌海市以及陕西渭南经开区，近几个月都传出了启动棚改的消息。

2019年4月12日，莱阳市南关、冯家疃、中西古城、东赵疃、辛格庄等棚改项目均已开复工，正按计划有序推进。

2019年3月初，乌海市海勃湾区青山公园南、建设北路西等5个棚户区改造安置区项目全面复工。

2019年6月，渭南经开区党工委书记韦红革赴东区棚改项目进行调研，并在项目部召开工作现场会。

另外，进入6月以来，新一轮地方债发行也进入了爆发期。

按照官方给出的数据，在6~9月，地方债将发行约1.4万亿，其中相当一部分是用于棚改的专项债券。

从各地不断复工的棚改项目与即将发行的大量地方债中，可以看到一个非常明显的信号，棚改正在回暖。

去年国开行对棚改发声以来，关于棚改特别是货币棚改收紧的消息，不绝于耳。

今年年初，除了广西、辽宁、重庆、陕西等仍保值正增长外，大多数省市也都收紧了2019年的棚改计划。

上图是界面新闻统计的数据，可以看到，文首提到的棚改复工的山东，年初的棚改计划较2018年下滑了16%以上，处于领跌位置。

山西、河南、新疆、天津等一些棚改大户，也都有不同程度的收缩。

既然年初棚改多数省市的棚改计划均已收紧，为何现在突然又开始复工？

理由有三：

1、棚改不能一刀切，需要因城施策。

去年在房价上涨压力、地方债压力较大的背景下，国开行暂停了部分棚改项目审批。

但自始至终都没有说要开启一刀切模式，而是强调要因城施策：未来对于棚改要因地制宜，对于一些房价压力大、库存小的城市，放弃货币棚改，改为安置房棚改；对于房价上涨压力小，库存大的城市，可以继续采取货币棚改。

这意味着，棚改并非一刀切，事实上也不能一刀切，地方政府要根据实际情况出发，作出适合自己的调整。

2、三四线城市房价下行压力较大。

最近湖北恩施州一纸稳定房价的命令，掀起了热议。恩施州地方政府，对于开发商开盘价下跌过多表示不满，要求房企要承担起稳定房价的责任。

恩施州房价下跌，是三四线城市房价下跌的缩影，事实上，当下很多三四线城市房价下行压力都非常大。

原因在于支撑三四线城市房价的两个支柱——人口与棚改——都在晃动。

之前21世纪经济报道根据住建部公布的数据，统计了2014~2017年人口持续减少的城市，有23个。

真实的情况要比这严重得多。

此前清华大学建筑学院特别研究院给出的数据是，从2000年~2010年，中国有180个城市的人口在流失，三分之一的国土人口密度在下滑。

首都经贸大学某教授给出的数据显示，2007年~2016年，这样的城市也有84座。

人口是房价的原始支撑，人口持续流出，房价何以支撑？但我们看到的是，尽管这些很多三四线城市的人口在减少，但房价在上一轮牛市，也涨了不少。

根本原因在于货币棚改与去库存。甚至可以说，货币棚改是三四线城市繁荣的最有力支撑。

在去库存的号召下，三四线城市棚改，特别是货币棚改搞得如火如荼。

货币棚改，简单来说，就是央行向国开行发行专项贷款，国开行以棚改转向贷款的方式贷给地方政府，地方政府拿着这笔钱去回收棚改区的土地，发钱给住户，让他们去买新房。

回收的土地，政府挂拍卖钱，一部分偿还国开行，剩余的揣自己兜里。

住户拿到了钱，去购买新房，增加了购房需求，稳定了房价也刺激了房价。

这就是货币棚改与三四线城市房价之间的逻辑，但去年棚改突然收紧，三四线城市房价支撑的基石已经撼动，人口仍在持续输出，房价下行压力确实不小。

3、楼市需要维持稳定，维持一定的温度。

三四线城市房价下行压力较大，如果任其发展下去，风险系数会上升。

如今这样的内外环境，楼市又必须维持稳定和温度，不指望它能帮得上忙，但绝不能成为拖累。

有了这样一个背景，近段时间，一些棚改项目相继复工就很好理解。

不过，需要强调的是，复工一部分棚改项目，只是为了稳定三四线城市的房地产市场，并不代表政府又要重启房地产这个夜壶。

恰好相反，从5月苏州重启调控，并点名佛山、大连、南宁，收紧房企融资一系列行为中可以看到，中央摆脱过往依托房地产的惯性思维。

人民日报海外版也高喊，不会依靠房地产拉动经济。今天上午，在陆家嘴论坛上，也释放了同样的信号。