大出预料！刚刚，上海出来打脸了

文 | 白羊

双十一当天，当国人卯足劲儿买买买时，深圳也为当地购房者送出了一份大礼，调整实施了近五年的“豪宅税”。

新规取消了成交单价或总价的限制，房屋只需满足容积率1.0以上、房屋建筑面积144平方米以下、持有满2年三项指标，即可免交买卖差额5％的增值税。有分析称，或将有30%的市场交易免征增值税，而每套房源免征的税费或将高达几十万元。

深圳和北京等城市是上一轮行情中率先被点燃的城市，也是此轮调控最早、力度最大的城市之一，此时此刻出人意料地为楼市松绑，无疑为当地楼市投下一枚震撼弹，也难免让人浮想联翩。

就在大家猜测北京上海会不会跟进时，几家权威官媒已率先吹起了暖风。

近日，新京报发表了一篇《北京普宅沿用5年前标准 业内建议适时调整》的文章，显然，从标题大家已基本可猜出文章要表达的核心思想是什么了。

值得一提的是，更权威的人民网（人民日报旗下网站）、新华网（新华社旗下网站）又分别在同一天转载了新京报的这篇文章。而证券时报等媒体也相继进行了报道。

就在公众认为，北京、上海跟进已是板上钉钉时，上海今天就站出来打脸了。

据上海市行政规范性文件管理平台显示，上海已正式发文将《上海市住房保障和房屋管理局、上海市规划和国土资源管理局、上海市财政局、上海市地方税务局关于调整本市普通住房标准的通知》有效期延长至2024年11月18日。

很明显，深圳的棋，上海不跟。

虽然上海率先站出来打脸了，但深圳及北京调整豪宅税的逻辑并没有改变。

作为中国仅有的几个一线城市，北、上、深云集了中国内地最多、最精的人财物，在这些资源的作用下，其房价也本该代表着中国房价的最高天际线。而“豪宅税”的本意，除了薅有钱人羊毛外，也是为打击有钱人或有资源的人炒房，抑制房价过度上涨。

那么，现在为什么深圳又要上调“豪宅税”征收标准了呢？这不是在变着法学川普的为富人减税么。事实上，二者还有本质性差别的，因为这一次虽然松的是豪宅税，但真正受益的却是一线城市广大的刚需。

为豪宅税松绑的现实原因有三：

其一，此一时彼一时，如今一线城市的广大刚需，已经“豪宅税”主要征收人群。

深圳之前普通商品住房标准于2015年实施，除了容积率、面积、持有年限等限制外，还有总价限制，不同的区总价上限不同，如罗湖区每套总价390万元及以下，福田区每套总价470万元及以下。总的而言，不同区域的上限介于200万元至490万元之间。

但4年多来，深圳楼市早已是沧海桑田，据国家统计局官网显示，截至9月深圳新房价格涨幅相比2015年上涨了49%，如今很多普通住宅的价格也早已达到四五百万。进而使得深圳购房者“上车”时不得不按当年豪宅的标准缴纳买卖差额5%的增值税，进一步增加刚需负担。

而按照现有市场价格对比之前的豪宅线，深圳楼市有近乎80%以上房子都算“豪宅”。

与深圳相似，北京、上海同样面临大部分普通住宅被豪宅化的情况。北京的普通住宅标准制定比深圳还早一年，也有价格限制，而且上限比深圳还低。

据测算，北京100套商品房住宅，其中已经有86套房被认定为豪宅。值得一提的是，北京六环外已经有超过60%的住宅被计算为豪宅，五六环之间95%是豪宅。

这一区域又恰是北京刚需买房的主力区域。所以从现实来看，北京似乎比深圳更应该调整豪宅税标准。

上海也存在着类似的情况。

其二，除了要多交税外，现有豪宅税标准还为一线刚需凭添了其他成本。

按照北京、上海的现有规定，是普通住宅，还是豪宅，将与贷款首付比例直接挂钩。

如北京：

首套，购买普通住宅，最低首付比例35%，购买非普通住宅，最低首付比例40%

二套，购买普通住宅，最低首付比例60%，购买非普通住宅，最低首付比例80%，

上海：普通住宅，首套首付35%,二套50%；非普通住宅，首套房首付也是35%，但二套为70%。

所以，随着近年来房子上涨导致大量普通住宅被豪宅化，一线城市刚需们上车的门槛大幅攀升（首付提升）。这显然也是个大大增加了本就鸭梨山大的购房者负担。

值得一提的是，深圳并未将其与首付比例挂钩。

其三，财力雄厚的有钱人可通过技术手段避税，而贷款买房的刚需却只能老老实实交税。

现实操作中，真正的有钱人，会通过全款或者少贷款等手段做低交易价格，这样就避免买卖房屋被“豪宅化”，进而规避豪宅税。

但高贷款比例的刚需就只能老老实实交税，如深圳市场二手房交易环节，只有50%以下按照豪宅纳税。这部分主要是高比例贷款人群。北京上海也存在同样情况，首付能力强的二手房购房者可以做低纳税价格，而只有首付能力差的购房者，才需要高纳税。

所以，基于上述三点，从技术角度来说，深圳、北京、上海的豪宅税标准，确实有调整的必要，而且北京上海似乎比深圳紧迫。

那么为什么要现在这个时候调呢？因为现在很需要夜壶。

虽然统计局数据，9月份深圳二手房价格环比上涨了1.3%，新建住宅环比上涨了1.2%，深圳楼市整体仍处于上涨过程中，但前三季度深圳GDP按可比价计算，比上年同期仅增长6.6%，上半年增速7.4%，可见第三季增速有明显放缓迹象。

而北京前三季度GDP较去年同期，增速也在下滑。而且其住房价格已经连续几个月下调。

所以从时机上来说，当下似乎是深圳、北京、上海放松“豪宅税”标准的一个很好窗口期。

上海率先站出来表示“不跟进”，不是说其压根儿就不需要楼市这个夜壶，而是因其手里已有相应弹药，比如上海临港新片区限购由家庭为单位的限购转个人，且5年社保转为3年！这是明显在放松。

此外，上月国家规定首套房贷利率不得低于LPR，上海却是个例外，成为全国唯一个首套房贷款利率低于LPR的大型城市。但北京显然没有上海的这些“小动作”，所以跟进深圳的概率明显要大得多。

这一次上海不跟，最失望的，怕还是上海的广大刚需。所以从这个角度来说，深圳的刚需比上海的刚需幸福。