房企笑了：钱比白菜还便宜

文 | 白羊

日前，万科公布了2020年公司债（第二期）两个品种的票面利率，分别为2.56%和3.45%。

这是个什么水平呢？比银行一年期基准贷款利率（4.35%）还低，与十年期国债收益率（2.717%）旗鼓相当。

是不是顿时觉得，钱比白菜还便宜！

注意，房企低利率融资并不是孤例而是一个趋势。

今年以来，房企的融资成本普遍性降低，主流房企的融资成本已降至5%左右及以内，4月份房企的融资成本为3.93%，较于3月环比下降0.71个百分点。

（图表来源：克而瑞研究）

钱变便宜的直接原因有二：一是开闸放水、货币变多。

对冲疫情带来的冲击，年初以来，央妈已降准3次（一次全面两次定向），释放资金近1.8万亿。结果就是M2的增速直线飙升，已连续两个月维持两位数增长。

（图表来源：格隆汇）

二是前端利率走低。

此外，央妈通过不断下调MLF执行利率、逆回购利率，引导资金成本下降。最直接的体现，就是上海银行间同业拆借利率的全面走低。

（图表来源：全国银行间同业拆借中心）

双降的作用反映到资本层面，就是市场上有了更多、更便宜的钱。对资金素来需求大的房企而言，自然也不愿意错过，这么难得的一次补充粮草的机会。

或许上面放水的初衷并不是刻意地救房企，但正所谓，大河有水，小河满。国内房企受益此轮放水却是不争的事实。最直接的体现就是融资结构的转变。

2019年受制于国内苛刻的融资监管，主流房企们不得不大量发行高息美元债（动辄10%甚至15%的利息），如据中原的数据显示，2019年中国房企海外融资金额高达752亿美元，同比上涨52%。到今年1月份时，美元债单月融资规模创历史新高，达170.25亿美元。

但到2月，随着疫情爆发，国内融资环境变宽松，主流房企们的融资结构开始发生变化，境外美元债大降、境内融资骤增，境内股权融资、永续债、资产证券化产品等成为房企补充资金的重要来源。

由于境内发债的成本明显低于境外美元债，随着融资结构的转变，也就使得房企融资成本整体走低。

（图表来源：克而瑞研究）

在融资规模保持稳定的情况，融资成本却出现明显下降，于房企而言，自然是求之不得，也绝不会白白浪费掉。

另一方面，年报显示，房企们短期资金压力并不是很大。如统计数据显示，2019年，50家典型房企平均现金短债比为1.64倍，小于1的房企有12家，整体的短期偿债压力并不大。而且1月份又是房企传统的融资高峰期，其早已经囤积了大量粮草。（见上图表）

所以，在面对二三月的疫情冲击时，虽说销售端休克，经营性现金流近乎断流，但大部分房企还不至于一下子被击倒。

值得一提的是，疫情期间，基于经济压舱石的重要性，房地产行业还成了各地政府重点呵护的对象。

据统计，今年1-4月，各地合计出台房地产调控政策238次，比去年同期上涨45%。其中，4月单月出台房地产调控政策67次。

从调控内容看，“救需求”和“救房企”是最主要的两点。其中，“救房企”的内容集中在放松土地出让金的缴纳、加快预售等方面。这些无疑又再度缓解了房企的资金压力。

“救需求”的内容补贴购房、人才落户新政等手段，通过刺激销售又再次利好房企。

疫情对餐饮、娱乐等服务行业的冲击，或许是真致命；但于房企而言，这场疫情真得是“塞翁失马，焉知非福”。

随着疫情好转，楼市也成了从这场灾难中恢复得最快的行业之一。

2020年4月，TOP100房企单月实现全口径销售金额9002.3亿元，较3月环比上升17.2%，较去年4月同比基本持平。

也就是说，就销售端而言，楼市已基本恢复到疫情前的水准。

（图表来源：克而瑞研究）

而得益于销售端的好转以及国内货币流动性的充裕，房企们非但不为钱所困，在土地市场，还开启了“买买买”模式。

4月全国55个重点城市土地市场成交量6997万㎡，同比上涨21%，环比上涨80%。其中，拿地金额top10房企拿地耗资达1190亿元，较上期大幅上涨126%。

（图表来源：保利投顾研究院）

当然，市场任何时候都是几家欢喜几家愁。

虽然很多房企“暗爽”于此次疫情，但还是有一些房企因自身债务问题积重难返，疫情反而成了压倒它们的那根稻草。不过，它们也都在积极地寻求“白武士”。

在疫情冲击下，成为今年首个债务违约上市房企的的新华联，昨天正式对外求援，发布公告称公司控股股东拟引入战投，中金公司将协助其寻找合适的战略投资者，不排除公司控制权变更的可能性。

据统计，近2个月以来，已有新华联、泰禾集团、京汉股份、协信集团、新华联、阳光股份等房企，拟通过引入战投（白武士），以求重整旗鼓。有些会涉及到控股权易主的问题。

但大部分主流房企还是很开心滴，不仅没经历其他行业那种生与死的煎熬，还从这场疫情中摘了大量“桃子”，借到了大把大把的便宜钱。

至于房企们能happy到什么时候，最终还是要取决于货币政策的转向。而考虑到当下国内外严峻的经济形势，子弹恐怕还要再飞一会儿！