珠海、惠州，最值得期待的片区将诞生

文 | 白羊

下个月（826）就是深圳特区40岁生日，40年沧海桑田，深圳由一个小渔村一跃成为大湾区最壕、最有钱途的城市，至今仍意气风发、斗志昂扬。

深圳虽有扩容预期，但环深城市仍不约而同地打起深圳主意来，通过送土地给深圳，谋求合作。

去年以来，已有4座城市提出了与深圳共建“合作区”的规划或设想，分别是中山、珠海、惠州、河源。

1月初，在广东两会上，省人大代表、市经济研究院院长梁士伦提交了《关于建设深中跨江融合发展示范区的建议》，建议在中山东部临深片区（大致为翠亨新区所在位置）划出一定区域，规划建设跨行政边界的功能协调、产业互补、成果共享的深中跨江融合发展示范区。

之后不久，广东省发改委在官网上肯定了来自中山的省人大代表关于“深中跨江融合发展示范区”的建议，表示将对深中两市的融合发展进行深入研究。

6月9日，珠海市长在人代会上做的政府工作报告显示，2020年珠海将推动建设珠江口西岸高端产业聚集发展区，谋划建设深珠合作示范区。

报告还提出，携手深圳推进伶仃洋通道规划。积极参与“两点两廊”建设。承接广深港澳创新资源外溢，特别是做好和深圳产业对接，支持科技成果到珠海转化。

尽管深珠两地政府部门均尚未对外发布合作区正式规划，但据参与深珠合作区基本框架讨论的有关人士透露，深珠合作示范区初步设计位于珠海高新区（唐家）。

7 月初，惠州提出将 48 平方公里的秋月湖生态智慧城纳入市级国土空间规划，旨在争创“深惠协同发展试验区”。

据悉，秋月湖生态智慧城位于惠州惠阳区，邻近深圳龙岗区、坪山区。

“深河（源）特别合作区”也是呼之欲出。

去年底时，国家发改委相关部门就曾到广东河源市就深河特别合作区的谋划和推进工作开展调研。

于2018年底正式揭牌的深汕特别合作区，也已迈入由深圳市直接管理的全新阶段

如今，环深城市中，还没主动向深圳送土的就剩东莞了。

其实得益于得天独厚的地缘优势，东莞不需要纳地给深圳，就已经有很多深圳企业往东莞迁移了。华为、大疆等深圳科技企业，大规模迁移松山湖就是例证。

其他环深城市，为什么那么热衷给深圳送土地呢？

主观上，它们是希望吸收深圳外溢产业资源，壮大自己。

正所谓“大河有水小河满”，一旦产业、资金、人等资源在有形之手的引导下，向合作区外溢，自己必将获益匪浅，辖区也将发生翻天覆地的变化。

客观上，它们精准地抓住了深圳的难言之隐：土地短缺。

经过40多年的高速发展，深圳取得的成就早已超出最初的设想和规划。这也就使得深圳面临着极其尖锐的人地矛盾，可以说是内地之最，没有之一。

如今深圳的行政辖区范围是1997平方公里，只有上海的三分之一，广州的四分之一，北京的八分之一。其中，一半又是不可开发面积生态用地。

深圳常住人口为1300多万，加上流动人口应该在2000万左右，每年新增人口在四五十万左右。以此计算，深圳的实际人口密度可能达到2万人/平方公里，这已经是世界上人口密度最高的大城市之一。

剩下的一半中，大部分又是工业、交通、商业、公共服务设施用地，留给市民的居住用地少之又少。如深圳现有1000万套房子，其中小产权房占80%，商品房只有200万套。

其结果就是，深圳房价居高不下、越涨越嗨。甚至买（炒）房已经成了深圳的全民活动。虽然可通过“有形之手”强势摁住牛头，但终究不是解决之道。

长期看，高房价反过来又会对深圳的经济活力和人才造成深度伤害。

一是，挤出人才、消费与投资，推高楼市泡沫，加剧金融风险及产业空心化；二是，高房价会削弱深圳引以为傲的创新创业的市场土壤，杀死大量中小微企业。华为出走东莞松山湖更是深深地刺痛了深圳。

而破题之道，就是拓展深圳城市的土地空间。这也是市场预期今年“826”会扩容的原因。

虽然扩容不是不可能，如长春、成都、济南等城市都有“吞并式”扩容，但深圳的周边情况显然要复杂的多，也有一部分声音不看好“扩容”。

如中央党校主办的《学习时报》给出的思路就不是扩容，而是扩权。

其《“三区”叠加，扩权赋能，探索建设大深圳统筹合作示范区》指出，由深圳主导，通过赋予深圳经济、社会、民生事务等省级管理权限，对深圳、东莞、惠州惠阳、深汕合作区、深河合作区五地的土地、劳动力、资本、技术、数据等供给侧要素进行结构性调整。

简单的说，从今往后地级东莞市、惠州市惠阳区、深汕合作区、深河合作区这4地，虽然在行政区划上依然不隶属于深圳市。但是在权限上，地级东莞市、惠州市惠阳区、深汕合作区、深河合作区这4地，都要归深圳市管辖。

若“826”后，深圳扩容，那么这些通过送土地像深汕合作区那样，谋求合作的形式基本都没戏，届时深圳会把所有的爱都放在扩容过来的土地上，甚至深圳已直管的“深汕特别合作区”都会受到些冷落。

若“826”后，上面没有让深圳扩容，而是支持深圳扩权，那么，惠州、中山、珠海、河源等环深城市谋求合作就有了可能，当然也给了深圳挑肥拣瘦的机会。

这个时候，这些城市不约而同地主动，或许赌的就是——深圳扩权不扩容。

即便已有“深汕特别合作区”，其他合作人家大有可为。因为深汕特别合作区有个明显的短板，即它是块飞地，且和深圳没有快速、直达的交通连接。

其他谋求合作的，除了深河特别合作区外，和深圳连接都相当密切，惠阳秋月湖板块距离龙岗、坪山一步之遥；中山翠亨新区则是深中通道的落脚点；珠海高新区（唐家）则是深珠通道的落脚点。

这些地方距深圳只有半小时车程，大大降低了与深圳融合的难度。既是说，一旦合作，它们将会比深汕特别合作区更有优势，即便其是先行者。

而为了能在众多竞争者中脱颖而出，个别城市合作草案很有诚意，如珠海放手让深圳操盘，蛋糕分配上也是大的给深圳。

一是人事安排上，合作区管委会主任由深圳市推荐，经济管理部门正职负责人人选主要由深圳市推荐。

二是财政体制上提出执行“省直管”模式，委托深圳市全权代管，并授权深圳市管理和审批合作区的财政预决算，报省财政厅备案。

三是GDP划算上，珠海也提出合作区的GDP，超过50%的“大头”划给深圳。

还停留在设想上的中山、惠州、河源，要加把劲儿了。当然，与深圳而言，只要这些城市诚意够，深圳照单全收也不是没可能。

于中山翠亨新区、珠海高新区（唐家）、惠州惠阳而言，与深圳合作的预期，接下来，怕是要成为当地楼市的一个新投资逻辑。

另一方面，深圳也是大湾区资源外溢能力最强的一个城市。

如今，大湾区三巨头中，香港的资金和资源，正在往欧洲走，拓展国际市场；广州，虽然实力也不弱，但也有南沙、增城、从化这些相对空白的地方，等待大规模投入。因此其外溢能力也相对有限；唯有深圳，地少人多，又汇聚着天量资金，既有迫切的外溢需求，也有反哺能力。

所以，若这些合作区真能成，以10年、20年的维度去看，当地经济和社会面貌，必将沧桑巨变，而当地房子作为一个长线投资也必将收益颇丰。