拿到大利好后，北京、上海会上涨么？

文 | 白羊

今年以来，国内房价处于第一阵营的三个城市中，北京、上海与深圳比起来似乎要落寞的多。即便在深圳在7月出台调控情况下，8月份一、二手房同比涨幅（深圳6.2%、15.9%）仍高于北京（3.4%、3.6%）、上海（4.5%、4.1%）。若把时间拉长至5年，差距会更加明显，深圳一、二手房指数（2015年为100）为：156.6、179.9，北京为147、151.1，上海为154.6、144.8。

进入9月后，北京、上海都出乎意料地收到了国家送来的自贸区政策大礼包，那么两地房价会因此走来翻转加速上涨么？

从过往经验看，自贸区对于其辐射范围内区域的地价、房价的带动作用还是十分明显的。

2013年上海自贸区设立，上海楼市也随之火热起来。挂牌不到3个月，浦东便拍出一块溢价率高达445%的商用土地。

深圳前海，2014年时前海房价还不到4万/㎡，自2015年广东（深圳）自贸区设立后，房价随之大涨，当年涨幅高达40%。现如今前海片区均价已经高达11万/㎡。

先看北京自贸区

本周一（9月25日），北京自贸区总体方案公布，这距收到喜讯只有20天。

方案明确，北京自贸试验区实施范围119.68平方公里，涵盖三个片区：科技创新片区31.85平方公里，国际商务服务片区48.34平方公里（含北京天竺综合保税区5.466平方公里），高端产业片区39.49平方公里。

要判断自贸区对北京楼市影响，主要看两点，一是，自贸区的位置的涵盖范围，因为政策对区域内的房产产生的利好是直接的；二是，受益的产业和人群。

值得一提的是，与其他自贸区不同，北京自贸区的三大片区并未划定具体的界限。如，

科技创新片区共31.85平方公里，包括中关村科学城21.59平方公里和北京生命科学园周边可利用产业空间10.26平方公里。

国际商务服务片区共48.34平方公里，包括首都国际机场周边可利用产业空间28.5平方公里，北京CBD4.96平方公里，金盏国际合作服务区2.96平方公里，以及城市副中心运河商务区和张家湾设计小镇周边可利用产业空间10.87平方公里。

高端产业片区共39.49平方公里，包括大兴国际机场西侧可利用产业空间10.36平方公里和北京经济技术开发区27.83平方公里。

因为相对模糊，所以受益的房产范围也就变得大了起来。

且从整体格局来看，三大片区，一个西北向，一个东向，一个东南向，犹如一个稳定三角套在了北京的头上。三大片区内又分了诸多小板块。

这也就意味着，三大自贸片区对北京的提升和带动是整体性的。不会像深圳（前海）、广州（南沙）等，过多的把资源导向一域。

（蓝色为科技创新片区、粉红色为国际商务片区、暗红色为高端产业片区）

在产业方面，科技创新片区主要重点发展新一代信息技术、生物健康、科技服务等产业，打造为数字经济试验区、全球创业投资中心、科学技术体制机制创新改革先行示范区。

国际商务片区，重点发展数字贸易、文化贸易、商务会展、医疗健康、国际寄递物流、跨境金融等产业，打造临空经济创新引领示范区；高端产业片区重点发展国际金融、文化创意、生物技术和大健康等产业，建设科技成果转换承载地、战略性新兴产业聚集区和国际高端功能机构聚集区。

由此可见北京发力的都是高附加值的第三产业，比如金融，方案里32次提到了金融，还提出北京将建设“全球财富管理中心”。事实上，北京第三产业在国内城市中已经是遥遥领先了，2019年四大一线城市中，北京第三产业增加值在GDP的占比为83.5%，大幅领先于上海、广州、深圳（分别为72.7%、71.62、60.9%）。

可见，北京已不满足于“大”，还要“强”。

而这些高附加值产业从业者基本也都是高收入人群，自贸区的落地，将会进一步扩大这一群体的规模和购买力。

另一方面，今年以来，北京推出了大量不限价地块，从土拍结果看，溢价率并不低，这已经为未来的房价上涨埋下了伏笔。可以预见，自贸区的推出，将会进一步点燃房企的亢奋情绪，接下来的不限价地块溢价率怕只会更高。

即是说，从市场的角度，无论是供给端，还是需求端，还是自贸区格局分布，都加大了北京房价的反弹压力。

当然，这种市场压力能否体现在房价上，还取决于现有调控能否继续严格执行。事实上，过去几年，北京房价之所以大幅跑输深圳，也正是严格调控的结果。

但问题是，这种调控带来的扭曲力越大，市场反弹就越强烈。

再看上海自贸区。

说上海也有自贸区政策利好，并不是指这一次上海自贸区跟着“扩容”，而是指“扩权”。

昨天，韩正副总理在“长三角一体化领导小组”的全体会上明确指出：

要进一步扩大高水平开放，支持浦东先行先试、积极探索、创造经验，推动自由贸易试验区高质量发展，支持上海自贸试验区临港新片区在更深层次、更广领域进行压力测试。

对此，知名财经评论员刘晓博表示，虽暂不清楚“压力测试”具体指什么，但基本可推测出，主要是改革开放方面的测试，而且肯定跟贸易开放、金融开放密切相关，看看我们究竟可以把大门打开到什么程度。

之所以选上海，除上海地位特殊外，还因为另一大主推自贸港海南，现起点比较低，很多测试无法进行，只能选上海来搞。所以，上海的自贸新片区其实就是“自由港”。

这对上海来说，绝对是一个大利好。

另一方面，上海在人口落户上也开始缓过神了，不再跟随北京步伐严防死守，而是撕开一道口子，允许“潜力股”们落户，加紧抢人。

日前，上海宣布落户新政：把本科毕业生直接落户的学校，从北大、清华扩展到上海本地的上海交大、复旦大学、同济大学、华东师范大学（在沪“世界一流大学建设高校”）。这四大上海本地院校毕业的本科、硕士、博士应届毕业生，如果没有什么问题的话，可以直接落户。

考虑到上海人口结构及小学生增幅相对落后，如上海户籍人口老龄化率高达35%；出生率不仅低于全国平均水平，也低于北京2个点；过去10年的小学生人口增幅也是大幅落后深、北、广。这道针对大学生的落户口子只会越来越宽。而落了户也就随之有了上车的房票。

测压放权释放出的经济活力，拥有房票的高素质人口增加，无形之中推动了上海房价的上行压力。

当然，就像北京一样，当下拽住上海房价后腿的也是限购限贷等调控。

但在经济及需求基本面不断强化的背景下，被政策摁住的牛头，反弹压力只会越来越大。