腰斩！真的发生了……

文|白羊

不少国人一直存在着一个认知偏见：即炒房比炒股安全，而且收益也比炒股高。房价长期的单边上涨，又进一步强化了国人的这一认知。即便时至今日，仍有不少人坚信，房价稳中有涨，且不会大跌。

事实上，这一信仰已经开始破碎，而且是从抱北京大腿的环京楼市开始，如今已进入绞肉机模式的环京楼市，残酷性丝毫不输股市。

日前，一张部分环京地区楼市的三年房价对比图，在网上热传。根据图中价格，在过去3-4年时间里，环北京地区房价普跌40%以上。

其中，环北京楼市龙头燕郊房价从2017年的38000元跌至今年的18000元，跌幅超52%。跌幅最大的永清，单价从23000元跌到6500元，跌超71%。跌幅最小的是开发区，跌幅也有44%。

不知那些17/18年在环京楼市高位时上车的购房者，此刻是何心情？

那么，上述内容的真实性如何呢？

其一，相关机构的数据显示，环京楼市的房价确实出现腰斩式回调。

贝壳网数据显示，目前燕郊二手房均价为1.8万元；另据链家网成交系统统计数据显示，燕郊二手房价格于2017年4月达到最高点，挂牌均价为32633元/平方米。由此计算，离北京最近的燕郊房价着实出现了40%-50%的回调。

易居研究院统计数据亦显示，在市场火热的2017年，燕郊月度新房成交均价曾逼近28296元/平方米，此后一路下跌，截至2020年7月已降至18818 元/平方米。

具体到当地的项目上，房价的走势也印证了这一点。以燕郊大盘星河皓月为例，贝壳找房APP历史成交显示，2017年上半年该楼盘普遍成交价在3万元以上，最新成交价则多在2万元上下。2017年3月16日，该楼盘有一个一室一厅成交207万元，今年9月份，同样面积朝向的房屋，成交价仅100万元，跌幅超过50%。

若是购房者在市场顶部入场燕郊楼市，以50万三成首付总价160多万的房子算，现在浮亏基本已达百万。换言之，基本亏了2个首付进去。

这种割肉，与股市相比，有过之而无不及。

其二，诸多媒体的报道也基本佐证了环京楼市的凄凄惨惨戚戚。

国庆假期，《中国经济周刊》记者走访了燕郊楼市，不过这里并没有出现黄金周该有的火爆情景，市场十分平静。

某中介向记者表示，区均价在一万六七千元，个别着急出手的业主，还挂出过过一万五千多元的单价。而该小区房价最高点时均价曾达到3.5万/平米，个别房子单价甚至达到4万左右。

现在看基本已跌了50%左右。

短短两三年，便有天堂跌入了地狱。在很多三四线楼市很在坚挺的情况下，为何可以抱北京大腿的环京楼市却崩了？

市场罗列的理由有三：其一，限购，河北廊坊（北三县属于廊坊，燕郊又属于北三县中的三河）在2017年3月和6月两次出台严格的限购政策，非本地户籍仅允许购买一套房，并且需要提供三年社保或纳税证明，燕郊房地产市场迅速冰冻；其二，环京楼市缺少产业和人口支撑；其三，燕郊等环京楼市投资居多。直接体现就是入住率普遍低，很多楼盘晚上亮灯率都不到一半。

不过在笔者看来，最直接也是最关键的原因就是限购调控。后者两条只能说是必要非充分条件。

若当时在北京楼市出台限购限售等史上最严调控时，环京楼市没有祭出“限购”等大招，措施稍微温和些，那么环京楼市就会像现在的临深楼市的一样，直接享受核心城市调控带来的外溢利好。如国家统计局发布的数据显示，8月份惠州新房房价环比涨幅1.9%全国第一，广州二手房房价环比涨幅1.7%，全国第一。

今年以来，广州一直在不断地放松调控，而惠州基本没什么调控。随着深、莞出台严调控，深水、莞水外流，跷跷板效应反而使得这两个城市成了最直接受益者。国庆期间，广州的一些楼盘甚至打出了“欢迎深圳人”的标语。

所以说，若当初北三县没有出台限购，或者说放松乃至变相取消，燕郊等环京楼市绝不会现在这种凄惨局面。

当然，环京楼市的窘境也深深给我们上了一课，即政策风险越来越无法忽视，过去我们总天真地认为，官方调控撑不了多久（事实上也确实如此），但这一次，显然已远远超出了市场预期。

尤其是对投资客而言，若对政策风险认知不足，新常态下，很容易落得一个被迫斩仓出局的下场。

那么，北三县楼市的购房者能解套么？能，肯定是能的。

首先，北京的高房价必然会促使庞大的北漂寻找在环京安家的机会。

其次，北京也在积极推动与北三县的一体化建设，未来二者的链接只会更加紧密。

去年初时，北京市政府在通州北京行政副中心举行了揭牌仪式，副中心时代开启。

今年初时，《北京市通州区与河北省三河、大厂、香河三县市协同发展规划》颁布，规划范围包括北京市通州区和河北省廊坊市所辖三河市、大厂回族自治县、香河县行政辖区范围，总面积2164平方公里。

关于轨道交通方面，规划指出，推进城际铁路建设。构建以北京城市副中心站为主，亦庄站、燕郊站、三河站、香河站为补充的客运枢纽体系，实现对外交通与城市交通的顺畅衔接。

而随着交通规划的逐步兑现，北三县的价值必然会有一个再发现和重塑的过程。

但这个时间需要多久，没人敢打包票，别的不说，就说限购什么时候取消，都还是一个未知数。