房价力压苏州、东莞，这个地级市凭什么？

文 | 白羊

日前，易居房地产研究院发布的一份报告显示，根据国家统计局公布数据进行测算，今年三季度，全国新建商品住宅单月成交均价均位于1万元以上的水平，分别为每平方米10113元、10263元、10540元和10191元。

这意味着，国内房价正在全面迈入万元时代。

之后，第一财经记者梳理了40个单价过万元大关的地级市（注意是地级市）。

这份榜单有情理之中的地方，比如40个城市中，有37个来自东部地区，只有3个来自中西部（云南大理、安徽芜湖、河南洛阳）。即便是位于中西部的芜湖、洛阳也基本都是经济强市，大理则是全国首屈一指的旅游城市。基本符合经济基础决定上层房价。

但也有出乎意料的地方，高居榜单第二位的居然是经济实力和全国名气都并不怎么高（相对排在它身后的其他城市而言）的珠海。

见下图，珠海以2.36万元/㎡的房价力压苏州，仅次于三亚。

而在大湾区内深圳、广州已不必多说，经济实力和人口规模都远超珠海的东莞、佛山均价则为2万元/㎡、1.35万元/㎡，大大低于珠海。

另据易居研究院公布的《2020上半年中国百城房价报告》显示，上半年内地100城房价涨幅排行榜中，珠海以31%的涨幅位居全国第一名。

《新京报》报道发布的1-8月《全国百城房价报告》则显示，珠海以24%的涨幅全国排名第三。

那么，珠海房价凭什么这么牛掰呢？

要知道，珠海2019年的GDP为3436亿，在大湾区9城中仅排第六；人口仅200万多点，在大湾区9城中倒数第一。

单看粗线条的数据着实会让那些对珠海了解不深的人产生困惑，不过困惑并不难解释，珠海总量实力虽不彰，然珠海的相对实力、地缘和气候优势及近年来发展增速，都能为其高房价提供佐证。

其一，总量不高、人均奇高，如人均GDP高过北上广，比肩中国台湾。

珠海的GDP总量虽然全国排名中一般，也仅有东莞、佛山的三分之一左右，但因其人口规模（分母）较小，使得其人均GDP出奇的高。

2019年珠海人均GDP达25400美元，超越北上广，与中国台湾旗鼓相当。一般来说人均GDP2万美元是国际公认的发达经济体门槛。

换言之，珠海是我国少数几个能称得上“发达经济体”的地区。

其二，虽然大湾区绝对实力排名靠后，但发展增速却是傲视群雄。

过去十年，珠海GDP增长率为230.8%，超过深圳，高居湾区第一。

在衡量购买力、投资力、城市经济运作动力的重要指标——资金总量（金融机构本外币存款余额），珠海依然遥遥领先其他兄弟城市。

过去十年，珠海的资金总量增长率为329.8%位列湾区第二名，仅次于深圳，远超广州、佛山和东莞。

而其常住人口的增长也开始发力，在2019年常住人口增幅排名中，珠海以7.0%高居全省之首，领先佛山、深圳、广州和中山。

总之，珠海是一个短小精悍、高速狂奔的城市，而这些有必然会反映到房价上。

其三，坐拥让其他城市羡慕妒忌恨的地缘优势。

就像深圳受益于与香港的地缘优势，紧邻澳门的珠海也吃到了大量的地缘红利。

一是台面下的红利，因澳门是享誉全球的赌城，也间接使得大量“灰钱”在珠海汇集，而这也会在某种程度上，影响当地房价。

二是台面上的红利，又可分为两点。

1）近年来香港和澳门的地位正在发生微妙变化，与澳门相接壤的珠海正受到国家高度重视，随着粤港澳大湾区及横琴自贸区（号称特区中的特区，珠澳两地共同开发）的问世，珠海将会汇集更多资源，发展也将更上一层楼。

2）随着深珠通道、深中通道的规划建设，又让珠海成为深圳西部的延伸，吸收外溢的深圳产业、资金和人才。

官方层面已在积极探索珠深合作区，如2020年的珠海政府工作报告就明确表示，今年珠海将推动建设珠江口西岸高端产业聚集发展区，谋划建设深珠合作示范区。

如今横琴、唐家（深珠通道出口口，也是珠深合作区的主要区域）两个片区的房价也恰是珠海房价的两座高峰，如横琴房价已达到5万/㎡大关，唐家房价也是直逼珠海中心城区。

其四，和三亚、厦门一样，得益于气候优势和环境资源独特，珠海也是有名的旅游型城市，宜居因素十分突出。

有榜单显示，珠海宜居竞争力全国排名第一、空气质量全国排名第一、城市环境满意度排名全国第三。众所周知，旅游型城市房价一般都不便宜，如上述的三亚、厦门、大理等。

叠加了气候、地缘、经济等优势珠海，对全国买家的吸引力更是有过之而无不及。

贝壳研究院数据显示，2020年上半年，珠海购房客群中，高达55.5%来自外省，即便是44.5%广东省内购房者中，大部分也是非珠海人口。

而在贝壳发布的购房动能最强100个城市中，珠海以第22的排名，再次力压东莞、佛山，位居大湾区第三。

综上所述，就像深圳、三亚等城市一样，珠海也是全国人民的珠海。在旺盛购买力的支撑下，珠海房价的高高在上也就不难理解了。