文 | 黄京
金九银十通常是房产销售旺季，但对于租赁市场来说，这几个月反倒是房东比较头疼的时候。因为9月份是传统的行业淡季，活跃度开始降低，进入10月份，一二线城市的租金继续下滑，可能11月还将保持这个趋势。
一．.租赁市场进入淡季
根据诸葛找房发布的10月租金月报显示，10月，全国大中城市租金挂牌均价为42.65元/平方米/月，环比下降1.3%，同比下降2.48%。
全国20个大中城市租金均价连续7个月下滑。
具体看，一线城市和重点二线城市同比环比均下滑。
一线城市平均租金为90.93元/平方米/月,环比下跌1.75%,同比下跌1.21%；
重点二线城市平均租金为34.13元/平方米/月,环比下跌1.07%，同比下跌3.08%。
备注：一线城市仅统计北京、上海、深圳
二． 疫情+长租公寓风波冲击市场
和往年进入淡季租金才下降不同，今年因为新冠疫情这个黑天鹅的影响，租金保持下滑趋势较长，出现过短暂回暖上涨后再次进入下滑。
加上长租公寓引起的风波，今年的租赁市场显得更为混乱和脆弱。
1. 写字楼空置率上升
疫情影响是今年租金下滑的基本面。
首先体现在一线城市写字楼空置率的上升。因为疫情影响，部分企业的成本控制更加严格、部分企业无法存续，所以写字楼租户缩减面积和退租现象比较明显，租赁需求自然就下降了。
说到写字楼，不得不提北京和深圳。
根据世邦魏理仕的统计显示，今年第一季度，北京写字楼市场的空置率为14.5%。二季度上升至15.5%，三季度继续攀升至17.7%。
原本二季度随着国内经济的恢复，北京的租赁需求有回升，但疫情出现反复也是第二季度，加上二三季度北京写字楼新增供应投放的原因，所以北京写字楼的空置率是继续上升的。
深圳写字楼的走势也和北京差不多，但深圳写字楼的空置率是北上广深四个里面最高的。
根据第一太平戴维斯的数据，三季度末，深圳市写字楼空置率环比上升1.6个百分点至29.7%。
深圳空置率上升的原因是新增写字楼的投放，加上经济回暖后释放的租赁需求大多是在第二季度释放，所以三季度深圳的吸纳量就下降了。
2. 长租公寓风波
2020年是长租公寓密集爆雷的一年。高收低租、租房贷、层层转租的本质埋下不少隐患，所以我们频繁看到维权和跑路的新闻。
而早几年，长租公寓是抬高租金的推手之一。
那时热钱涌入，品牌为了抢占房源会抬高收房价，普通的居民房简单装修后租金便翻倍，这些溢价增加了租金。
但随后的爆雷事件影响了受众对这个模式的接受程度。一旦遇到爆雷平台，对于租客而言，房钱两失，对于房东而言，无法收到全额租款。
所以随着长租公寓的减少，剔除了包装溢价，会有部分租金能得到回落。
3. 区域因素影响明显
10月份租金跌幅前5城市是北京、成都、三亚、大连、天津。
三亚是旅游城市，首先受疫情影响较大，同比下降达到了20%，尽管国庆期间有小幅回暖，但包含三亚在内的旅游业复苏仍需时间。叠加租房需求减弱，所以租金水平明显下滑。
成都倒是在9月份的时候出台了一条关于长租公寓资金监管的通知，要求承租人支付周期超过三个月的，租赁企业要将收取的租金、押金，包括利用"租金贷"获得的资金，存入指定资金监管账户。
而北京、天津、大连三个北方楼市整体偏冷。
北京是因为疫情反复和行业淡季的原因。
而天津近三年的房价在跌，人均收入也在降，2017年天津的人均GDP为11.89万元，2019年降到9.03万元，收入下降很难推动房价上涨，租金下跌也自然。
大连除了租金在降，新房和二手房价也有小幅下降，10月新房价格为17383元/㎡，环比下降0.49%；二手房价格为14989元/㎡，环比下降了0.04%。
三．房东未来会是个好生意吗？
房子带来的收益有分为两部分：房价涨幅和租金收益。
如果想以房换房，那房价涨幅决定你的获利程度。
如果想出租，那房东的生意好不好赚就看租金回报率了。
换房是一门子买卖，出租则是走长线收入。
但对于房东来说，只有租金回报率越高，才能越快通过出租回本。
但国内目前的租金回报可能会让想当房东的人有所失望了。
根据上海易居房地产研究院的数据，2009年一季度，上海、杭州等七城市普通住宅租金回报率除北京外，均小于4%，其中上海、杭州更低于3%。
到了2020年，第三季度50个典型城市租金收益率为2.3%，环比下降2%，同比下降1%，创多年以来最低值。
回报率最高的是为锦州（3.8%）、乌鲁木齐（3.5%）、韶关（3.4%）、最低的是厦门（1.2%）和深圳（1.2%）。
戏剧性的是，租金回报率最低的深圳和厦门是近10年房价涨幅最高的城市。
2010至2010年，深圳上涨334%，比2010年的房价增长了3.34倍，高居全国第一位，厦门上涨293%排在全国第二位。
按照当下的趋势，房价增长远远高于房租增速，在一二线城市想要依靠房租回本非常困难。
不过，如果依靠的是房屋升值的收益就另当别论了。
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