陈淮：买房置业过好生活是一种“善”

“现在老百姓想买房置业，这其实是他们对美好生活的向往，承认消费是一种善。”

何欣/发自北京

“中国改革开放40年，最成功的除了农村改革外，就是城市化建设。” 陈淮认为，我们今天能够把八亿人容纳到城市里发展经济，是城市化建设的伟大成就。

8月30日，“第二届粤港澳大湾区发展论坛暨人类的奇迹城市”活动在深圳举办，中国社科院研究生院城乡建设经济系主任、住建部政策研究中心原主任陈淮出席会议并发表演讲。中国城市化取得的伟大成就，并非一路坦途。陈淮说，目前城市化建设中还存在一些短板，如留守儿童的问题和农业发展后劲不足的问题，以及房价问题。“这些都和城市化过程中，大中小城市的协调发展不充分有关。”

怎么办？陈淮称，“我们迫切需要探索从建设一座城市到建设大中小城市和城乡之间协调的新路径，粤港澳大湾区就担当着这样的任务。”

对于房价问题，陈淮分析说，主要是人口过度向北上广深和屈指可数的超大城市集中。由此，沿海大城市、超大城市，二三线城市发展差距拉开，造成很多优质资源稀缺、不平衡，例如医疗、教育、就业等资源在各线城市出现了明显差异。

陈淮还提醒说，现在老百姓想买房置业，这其实是他们对美好生活的向往，承认消费是一种善。

要正视住房的二重属性

陈淮从粤港澳大湾区发展的历史责任与“房住不炒”的政策内涵，分享了他的思考。

他认为，“房住不炒”概括起来就是：一是让所有人都住进房子，不管是穷人、富人，是买房还是租房，让人们都住进房子，房子是给人住的不是用来空置的；二是让所有的房子都住进人。有的人买了五六套房子用于出租，也是满足房子是给人住的需求，也实现了社会资源的充分优化配置，提高了资源利用率。

同时，陈淮认为，二手房市场和租赁市场充分发展是“房住不炒”多主体供给的表现方式之一。“二手房市场是实现资源再分配、再配置不可缺少的方式之一，以及租赁市场的低成本、高效率可以让有限的城市资源得到更高效率地利用。”

实行住房商品化改革后，房子就具有了两重属性，即有用性（居住属性）和价值属性。

陈淮认为，“经济越发展、城市越发展、人口向城市的集中度越高、资源配置越高，‘房住不炒’的有用性和价值属性的分离会变得越加明显。”

他说，“没有一种商品不具备两重属性，任何可以买卖的东西都具有有用性和价值属性，不可能抹杀其中的一种属性，经济越发展，这两种属性的分离会越明显。”

陈淮以出租房举例分析道，租户享有出租房有用性，使用该房子。拥有该出租房产权的人享有房子的价值属性，即这个房子的租金收益和房子涨价后所带来的收益。

“房住不炒”除了要坚持基调外，陈淮强调因城施策也很重要。他认为“不炒”的含义是防止价值属性脱离居住属性的过度虚拟化。

对目前老旧城区改造，陈淮说，老旧小区改造不等于大规模的新建，以及城市更新。并不是把旧房子拆掉，而是给原有的建筑赋予新的功能，在保留原有的历史文物价值的同时成为城市新的优质资源。

买房置业、承认消费是一种善

买房置业，已经成为中国社会各阶层的集中诉求。对这个情况，陈淮表示，“当人们想努力买房置业，追求资产的保值和增值，追求这一辈子活得好一点，这不仅仅是为了未来，为了下一代，这是一种善，是社会经济良性发展的好，是满足人们对美好生活的向往。”

陈淮分析称，以前，人们觉得消费、花钱、过好日子是可恶的行为，现在老百姓想买房置业，其实是他们对美好生活的向往，承认消费是一种善。

陈淮认为，这种转变非常重要。

“过去大家常说供给侧改革，供给侧改革是指提高产业的竞争能力、优化资源配置。”陈淮从经济学的角度进一步表示，在工业化中后期，也就是我们现在面临的阶段，以及发达国家走过的阶段，实现社会经济可持续发展的关键不在于形成新的生产能力，而在于怎么把东西卖出去，怎么实现供和求的长期平衡。

此次论坛活动由中国房地产报、中国房地产网、中房智库主办，大中华国际集团（中国）有限公司、大中华环球经贸广场协办。