拿你的房子换养老金，这事儿划算吗？

中国银保监会近日发布通知，在全国范围内推广老年人住房反向抵押养老保险，也就是传统意义上的“以房养老”。简单说，这种模式就是老人把自己名下的房子抵押给保险公司，然后保险公司按月发养老金，老人去世后，房子有保险公司处置。

这里有个问题，如果老人活得足够久，还算能回本；但如果老人抵押房产之后很快就去世了呢？之后房子就白给保险公司了？从保险的精神和此款产品的规则看，似乎是这样的。简而言之，就是老人和保险公司的对赌协议，赌的就是老人能不能活的足够久。

这样的以房养老，此前也有过类似的案例，比如2015年轰动一时的“北大教授卖房住养老院”一事，引发了人们对于“房产—养老”的讨论。但多数人观念中的以房养老，要么就是自己住在自己的房子里，靠退休金来养老；要么就是把房子租出去，靠租金养老；要么就是把房子变现，换来一个固定的财富值来养老。

这几种思路偏于狭隘，首先，要知道作为财富载体的房产，一旦自住，它就由资产变成了消费品—仅供自用，无法获取收益。其次，靠租金养老，似乎有点那个意思了，却忽略了国内房租市场回报率低，规则混乱，打理起来十分费心；至于把房子变现，基本上和存钱养老是一样的结果了——当下换了的货币，能保证十年后、二十年后依然坚挺吗？

而此次推出的保险公司抵押房产养老，国际上通常称为“倒按揭”。这种模式中信银行曾经试点过，结果并不是很好。为什么国际通行的（澳洲、日本、美国、欧洲主要国家都很成功），通过建立在房产之上的“倒按揭”养老模式在中国施行就那么难呢？

不妨看看国内银行的贷款和住房道按揭会有哪些限制呢？

• 申请人需要提供房产，但最多只能获得不超过评估值 60% 的贷款；
• 国内房地产价格未来呈现下行预期，收益不能得以稳定保证；
• 申请人还需要提交拥有第二套住房的材料，也就是说申请“以房养老”业务的老人和子女至少需要拥有两套住房；
• 每月养老金支付最高额只有1万元人民币，不足以应付特护病房和未来可能需要的高额医疗护理等需求。

通过上面的分析我们可以得到结论：如果要充分体现“以房养老”的理念，需要这个房产市场满足以下条件：

1. 该国家的房产市场的涨跌周期相对稳定，例如：7—10 年一个循环周期；

2. 该国家的某类房产类型的增长率比较稳定，例如：房产年平均年增长率为 7%—10%；

3. 该国家房产的租金回报率相对稳定，空置率低，且租金的年平均增长率与房价增长相对同步；

4. 银行的贷款利率变化幅度与租金回报率保持同步。

这样可以看出，如果仅凭当下的规则，仅仅单一依靠国内房地产市场，很难看到“以房养老”的出路。倒不是说，这个路子在国内走不通，而是应该从本质出发去思考这样一个问题：通过经营房地产，使其成为财富生成的机制，从而产生可以维系投资者体面地退休生活的经费。

问题就在于，是否有一个完备的、科学的规则，来保障这个机制的运营呢？我们不忌惮交出自己的房子，我们担心的是最后“房财两空”。好的理念，更需要有更好的配套规则来实现；因此当下与其说推广这种理念，不如踏踏实实地把相关规则制定好，保证老人有持续的被动收入，真正实现“以房养老”，而不是只盯着人们手中耗尽一生财富的房子。

本文原创，作者刘磊，福布斯金融理财师评审委员、远见财讯特邀地产评论员，《房产投资炼金术》课程导师，多家媒体房地产专栏作者、作家。