未来一年房贷利率难现放松趋势，买房成本压制投资需求成定局！

房价由炒房的推高，炒房的用银行的钱操作，这都是众所周知的事了。问题在于，银行能无休止的借钱给炒房客吗？炒房客是否能有持续借贷的能力呢？从央行最新报告看，债务风险，应该成为未来需要重点防范的对象。

国民爱存钱？这个观点可以颠覆了

不知大家还记得1998年前后，经济不景气，为了提振经济，打出了“扩大内需”的口号。彼时老百姓感触最深的是：买房子，上大学，成为了几乎掏空家底的两件事。

也由此开启了金融加杠杆的大幕，消费开始提振国内经济，最直接的反映就是房贷余额增长，住户部门债务余额增加。

央行最新发布的《中国金融稳定报告（2018）》显示，2017年年末，我国住户部门债务余额40.5万亿元，同比增长21.4%，比2008 年增长了7.1倍。其中，消费贷款占住户部门债务余额的比例分别为77.8%，同比增速为25.8%。

虽然说住户部门不等于居民和家庭部门，但总体上还是可以反映当前我国家庭债务情况。不难看出，消费贷款的增长，和房价密切相关；房价上涨的周期，总是伴随着消费贷款高速增长的周期。

大家借钱，就是为了买房，更可怕的是，借了不该买房的钱去买房。比如信用卡，比如消费贷。

央行报告显示，居民购房存在违规加杠杆的情况，2017年10月，居民短期消费贷款余额同比增速飙升至40.9%。

央行也明说了，消费贷增长的原因在于，整体利差低位，银行有投放收益更高的消费信贷的需求，比如信用卡，比如小额消费贷。大家可以回想一下，去年房价涨得最猛的时候，是不是经常接到邀约办理信用卡的短信和电话，众口一词都是“额度高、下卡快”？

这样，本来是用于消费的钱，都挤到了房地产上，且不说房地产占用资金过大，一旦违约，影响也很大；单说钱都拿去买了房，消费谁来拉动？没有消费，哪里来的经济持续健康增长？杠杆太长，容易起泡沫；泡沫太大，风险就会加剧。

债务风险大，央行点名五省份

债务风险高不高？众说纷纭。笔者认为，说高或者低，都有足够的数据支撑，关键看如何解读这些数据。央行的报告比较公允的指出：2017年末，住户部门杠杆率(债务余额/GDP)为49.0%，低于国际平均水平(62.1%),但高于新兴市场经济体的平均水平(39.8%)。

也就是说，虽然数据上并没有达到经济学意义上的风险，但结合我们的国情，必须看到住户部门的杠杆不能在持续上升了，否则会影响长期经济发展。

同时，央行报告点名了五个省市——住户部门杠杆率超过全国平均水平的省市，和住户部门债务与存款的比例以及债务收入比超过全国平均水平的，五个重叠的省市分别是:上海、浙江、广东、福建、重庆。

值得注意的是，曾经发生过房价腰斩，众多投资者一夜之间沦为“负资产”状态的温州，就在这五个省份之中。也就是说，要么这里的居民太激进了，要么是这里的收入水平上涨跟不上投资欲望的增加。

不要光看到房子是资产，也不要只看到中国人珍视信用；之所以房贷这么多年一直是优质贷款，在于对于房价的看涨预期。一旦房价下行（现在不就开始了吗？），资产泡沫逐渐消失，弃房断供的现象恐怕就会增加。毕竟，当下房价稍微跌一点就敢于“维权”的，如果房价下跌幅度增大，一切皆有可能发生。

因此，当下最好的规避风险的办法，就是居民个体、投资主体主动去杠杆，减持高杠杆、高泡沫，且后期缺乏有效支撑的房产项目。一夜暴富的思维本身就不可取，何况现在楼市已经不具备这样的环境和趋势。对于宏观来说，尽管当下部分地区略微降低了房贷利率上浮幅度，但未来维持原有水平，或者小幅增长也是选项之一。

本文原创，作者刘磊，福布斯金融理财师评审委员、远见财讯特邀地产评论员，《房产投资炼金术》课程导师，多家媒体房地产专栏作者、作家。