大城市房价涨得猛缺后劲儿，未来楼市的机会在哪里？

在过去的一年中，澳大利亚多地房产市场出现持续下跌。但是伴随2019年的到来，澳洲地产网站Domain预测，相比2018年，2019年澳大利亚的房价或将趋于稳定。

当然，这并不是说房价不会进一步下跌，只是说在我们进入另一个温和上涨周期前，我们可能会看到房价在2019年上半年跌速会出现放缓。

2019年上半年，信贷收紧、投资者情绪低迷、住房供应增加将依旧成为推动房价下行的主要不利因素。但是伴随贷款买房人逐步适应目前的信贷新规、信贷增长有望恢复。

悉尼和墨尔本：全澳表现最弱两大市场

Domain发布的报告显示，2017-19年期间的跌幅可能是悉尼和墨尔本自上个世纪80年代末期以来的最大跌幅。但是，值得注意的是，这样的跌幅是发生在大幅累积上涨之后。

例如，悉尼的房价在2012年至2017年间上涨了85％，并于2017年见周期性顶点后开始下跌。同期墨尔本房价增长了70%，并且于2018年年初开始下跌。截至今年9月，悉尼和墨尔本的房价相对峰值时期分别下跌了8%和6%。

据预计，截至今年年底，悉尼公寓房价或同比下跌3%左右，未来两年内或温和上涨3-5%。换言之，悉尼公寓中位房价相比2017年6月高点（769,000澳元）下降至720,000澳元的低点后逐步回升至2016年年中的水平。

和悉尼和墨尔本两地房价表现持续疲软不同，布里斯班、珀斯、阿德莱德和堪培拉将在未来几年看到房价的持续温和上涨。霍巴特在近几年历经快速上涨后，房价趋于稳定。

CoreLogic的住宅价值指数的初步数据显示,布里斯班是唯一一个在11月份房价创下纪录增长的首府城市，尽管仅有0.1%的微幅增长.

这是布里斯班连续第二个月记录得到房价增长，而其他主要州府要么停滞不前，要么倒退。

CoreLogic研究部主管Tim Lawless表示,布里斯班楼市在经济低迷时期表现得更具弹性,因为其房价从未像悉尼、墨尔本一样疯狂攀升至最高位, 且近期的增长处于更可持续的水平.

Lawless表示，布里斯班相楼市对悉尼和墨尔本更有竞争力的价格，帮助其支撑了这一市场，可以说它是目前澳洲最稳定的市场。

更好的承受能力也意味着布里斯班没有受到当前贷款环境的影响，银行在发放新贷款方面变得越来越严格。

Lawless先生说：“昆士兰东南部有大量移民，尤其是来自新南威尔士的移民。”

“比起悉尼和墨尔本，布里斯班住房更实惠，这就增加了对住房的需求。”

虽然布里斯班在过去十年中在很多方面表现并不如悉尼或墨尔本一样抢眼，但这实际上使市场更具可持续性。

CoreLogic的初步数据显示，11月全国房地产价格下跌0.9%。

这将使全年的总跌幅达到此前预计的5.6％ - 这也是自2008年12月以来全国范围内最大的跌幅。

悉尼是全国五大首府房价跌幅最大的城市，其次是墨尔本和珀斯。

昆士兰房地产为精明的房地产观察者提供了无与伦比的购买机会，我们在这里看到的是那些知道他们想要什么的买家，他们正迅速采取行动以最具竞争力的价格进行买卖。

布莱姆斯金融集团（Blambles Finance Group）董事坎贝尔戈登（Campbell Gordon）表示，重要的是要认识到全国数据都在偏向全国两大房地产市场。

Gordon先生表示，他的客户在目前的布里斯班市场找到了良好的购买机会，因为与悉尼和墨尔本相比，昆州的布里斯班则相对便宜。

展望未来，导致房价下行的主要风险因素包括：

1，抵押贷款利率上涨幅度超过预期

尽管绝大多数市场人士分析澳储行在2020年初前仍将维持1.5%的现金利率不变，但是全球利率的上升将推动澳洲主要银行的融资成本。抵押贷款利率或提前于官方现金利率上涨，涨幅超过市场预期。

Domain的建模分析表明，如果2019年抵押贷款利率上升0.5个百分点，那么2020年澳大利亚房价涨幅则将削弱约1个百分点（其他条件相同）。

2，APRA继续收紧信贷

APRA在2014 - 2018年期间实施了一系列宏观审慎措施，旨在遏制过度或不谨慎的贷款，特别是投资型只付息贷款。

据预计，如果皇家委员会的调查结果导致银行进一步收紧贷款标准，以及全面征信报告的引入，进而可能进一步减缓住房融资增长，对房价构成压力。

3，政府削减移民政策

据悉，澳大利亚联邦政府正在考虑在未来几年内减少澳大利亚的永久移民人数。

在过去十年左右的时间里，海外移民一直是人口增长的主要驱动力。减少永久性移民人数可能会减缓人口增长，继而减少住房需求，对房价下行构成不利影响。

尽管如此，如果房价继续下跌，政府可能会采取出台相应政策支持。（例如，在全球金融危机之后引入的首次购房者补贴等）。这些政策可能包括首次购房者补贴、印花税优惠，或减少对外国投资者的税费等。

另外，如果澳储行对经济预测结果的乐观估计成为事实，（2020年失业率降至4.75％，GDP增长率保持在3％，工资增长率接近3％），则房价下跌的负面情绪可能会早于市场预期发生转变，推动2019年和2020年房价出现上涨。

刘磊，福布斯金融理财师评审委员、远见财讯特邀地产评论员，《房产投资炼金术》课程导师，多家媒体房地产专栏作者、作家。