玉湖集团3.8亿澳买进悉尼商业地产项目，看好强劲现金流！

据《澳洲金融评论报》报道，由中国富商黄向墨所创立的玉湖集团，从上市基金管理公司BlackWall手中，以3.8亿澳元收购了悉尼内西区North Strathfield标志性的购物中心 Bakehouse Quarter。两年前达成协议后，如今由黄向墨的儿子黄基铨（Jimmy Huang）领导的玉湖，在4月18日到期的最终结算之前，通过期权和预付款支付了一系列的分期付款总额达到5800万澳元。

玉湖董事长黄基铨表示，收购Bakehouse Quarter符合该公司投资于收入来源稳定的优质资产的长期战略。该地块是饼干制造商Arnott’s 以前的工厂和仓库所在地，占地6公顷，可供开发商业和零售区。考虑到整修和印花税，玉湖的总投资将为4.2亿澳元。

此前，玉湖还以11.3亿澳元收购了中国企业大连万达集团的悉尼和黄金海岸住宅和酒店混合用途项目。两个项目都确定了最终价值28亿澳元的五星级酒店。

那么对于普通投资者而言，进军澳洲房地产是选择住宅地产和商业地产呢？

具体而言，对于筛选澳房市场中住宅地产和商业地产的原则，一要看现金流的流向，也就是说，买入这套物业之后，你是持续往外掏钱，还是能让房子自己养自己，甚至有盈余；二要看资本增值率，即，这套物业未来能带来多少溢价。应尽可能开发出更多的现金流管道，买入和创建可以让投资者无需为其工作就产生现金流的房产。

用现金流分析法的观点来考察项目，澳洲商业地产项目的优势变得更加显而易见：

1、区别于住宅地产，商业地产没有所谓海外身份限制，二手商业地产可以出售给任何人。

2、无需澳洲外国投资委员会审批，即没有FIRB 申请费用，节省5，000澳元；

3、商业地产贷款和住宅贷款不同，不受银行收紧贷款政策影响等。

其次，投资门槛较低，性价比更高，现金流更强。由于商业地产的土地地契产权面积与别墅类相比要小很多，因此它的价格与住宅地产形成倒挂，这对于投资者的资金压力也相对较小。

那是不是说住宅就可以不要了呢？

并不是这样，毕竟25年的数据显示住宅物业比商用物业表现要好。而且，就从近十年的7.4%的平均收益来看，基本上可以实现8-10年翻一番的目标。而且，商业物业后期也会有它自己的问题，如供应量不稳定、后期经济格局变化导致的结构性空置等。

总体来看，成熟的投资者会将商用和住宅两种物业都纳入考虑之列，通过合理调配资金，追求资产多元化配置；眼下可以规避政策限制，创造更多被动租金收入；长远，利用独栋别墅所占有的永久产权的土地实现资本稳定增值；两种资本共同发力，进一步强化资本市场的抗风险综合能力，从而在投资市场上最大限度的规避风险。

本文作者刘磊，福布斯金融理财师评审委员、《决胜海外房地产》《澳洲房地产投资全攻略》作者，多家媒体房地产专栏作者、作家。