三个月涨了122万！这个板块业主疯魔了吗？

昨天，楼兔子接到粉丝爆料，西乡的碧海富通城有房源三个月涨了122万！

我们的第一反应是，肯定是个例，新政后二手房受到的影响还是很大的，怎么可能还涨这么多呢。

但上网查找了一些数据后，我们发现，西乡这个片区的二手房房价确实是超出了很多人的预想：

新政前涨幅明显的西乡片区，新政后二手房价格非但没有下跌，反而还有很多业主把挂牌价提高了！

这是什么情况？

是个例？还是整体楼市的缩影？接下来的深圳楼市又将会是怎样的走势？

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有房源三个月涨了122万！

西乡二手房挂牌价一直在上涨！

首先，不可置否的是，新政实施确实对二手房市场有一定的影响。

比如放盘量方面，楼兔子粉丝群里就有购房者感慨：“715新政后西乡的二手房上新没有以前多了，每天在各个APP上刷新，关注的几个楼盘来来回回就那么几套。”

确实，新政后很多因素影响了业主的心态，比如税费的增加，房票的稀缺等等，这让很多业主开始惜售自己名下的资产。

新增放盘量减少也是预料之中。

而成交数量方面，变化也很明显。

据我们在诸葛找房上查到的数据，碧海富通城，7月份新政前成交5套，但新政后至今只成交了1套。

数据来源：诸葛找房

而领航城领翔，新政前7月成交了4套，6月成交了6套，新政后至今成交量只有2套！

数据来源：诸葛找房

楼兔子认识的中介朋友也告诉我们，新政后二手房带客看房的次数明显减少了，新政对二手房市场的影响还是挺明显的。

但出乎意料的是，二手房的挂牌价却非但没有跌，甚至还在一直涨！

据楼兔子粉丝爆料，新政前他就已经在关注碧海富通城的一套104平米的房子了。只是新政前市场很火，房子一直处于涨价状态，让他很犹豫。

好不容易等到新政出了，以为房子多少会降一点吧，谁知道，7月15之后，房子的挂牌价还一直在涨，新政到现在已经涨了60万了。

碧海富通城一期某104平米房源挂牌价走势图。数据来源：乐有家

用他本人的话来说，确实是“万万没想到”啊！

这个数据引起了我们很大的关注，楼兔子也开始到各大中介网站上查找当前二手房市场的报价情况。

我们发现，新政后，西乡的确有很多二手房的挂牌价上涨了！

比如圣淘沙俊园，据乐有家数据显示，该房于6月上架，报价740万，但715新政后，报价开始上涨，从7月16日的760万涨到了10月1日的报价820万！

比如领航城，据链家数据，这套房子715新政前的挂牌价为668万，而7月18日的挂牌价就改了，涨到了716万，并且，10与1日的最新报价已经高达760万元！

不仅是富通城、领航城等小区，我们还找到了西乡的海语西湾、槟城西岸、海丽花园等很多小区都出现了明显的价格涨幅的案例。

西乡的二手房挂牌价确实上涨了。

综合以上数据来看，虽然当前西乡楼市明面上是比较淡静的，但事实上，最重要的指标，价格指标还是一直在往上走的，也就是说，西乡二手房市场其实比大家想象中还要坚挺得多！

那么西乡楼市是一个特例吗？全市二手房市场又是怎么样的一个情况呢？

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全市二手房成交量预冷

但价格依旧保持上涨趋势

通过研究全市二手房市场的表现，我们发现，西乡的市场情况其实是全市二手房楼市的一个缩影。

从全市二手房市场整体表现来看，也是放盘量有所下降，带看量变少，成交量有所下降，但总体价格还是往上涨的。

首先看放盘量方面，根据贝壳数据，从新政出台后的7月至8月，新增房源量明显下降，由6、7月的2万套左右锐减至8月的13978套。

政策实施后，业主惜售的情况明显增加，不少区域、楼盘所放卖的房源比“715”之前更少了，政策发布前后总体挂盘减少约11%。

带看量方面，据深房中协数据统计，715新政实施后一周，带看量环比平均下滑50%左右，各机构成交量下滑幅度达61%。

而最近几个月的成交量也是呈明显的下降趋势。

数据来源：深圳中原研究中心

价格方面，虽然二手房的价格不像新政之前那样有明显的涨幅，但也没有下跌，相比新政前，深圳二手房价涨幅只是收窄了。

根据乐有家研究中心的数据显示，从近3个月深圳全市各区二手住宅挂牌均价走势来看，深圳所有行政区挂牌均价均有不同幅度上涨，其中福田区和南山区涨幅领跑全市，坪山区涨幅最小。但整体来看，全市大部分行政区9月挂牌均价较7月均有2%-3%左右涨幅。

数据来源：乐有家

全市二手房的挂牌均价趋势也是一直在往上走的。

数据来源：诸葛找房

也就是说，不止是西乡，其实整个深圳的二手房市场，都出现了这样的现象：楼市表面上比较平静，但事实上，价格指标还是一直在往上走！

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楼市出现如此“不寻常”现象

还得从买卖双方角度来分析！

二手房市场不活跃了，价格却还在往上走，当前深圳的二手房市场似乎出现了一个“不合常理”的市场现象。

为什么会出现这样畸形的市场呢？这还得从卖方和买方各自的角度来分析。

首先是卖方：

1、新政之后，很多人一夜间失去了购房资格。对于那些名下有几套房子的业主，当前情况是卖一套少一套。这种情况下，很多业主还是不愿意出售自己的房子的。

2、即使是对有房票但不是无房户的业主来说，如果重新去买房，也需要付八成的首付。并且，在很多楼盘采取“无房户优先”的规则之下，业主们大概率是不愿意去冒这个险的。

3、新政之后，对二手房来说一个很严重的影响就是有些房子需要交豪宅税了，这样一笔不菲的费用，业主不愿意降价去负担，更多的业主表示想要等到房子满五年了再出售。

4、另一个明显的趋势是，现在新房的限价都在飙新高，光明卖到6.6w了，限价71400的龙华也已经卖到75000了，新房价格上涨的趋势很清楚。这样的情况下，与新房市场联动的二手房房价自然也是有上涨的底气的。

而对于买方来说：

1、很明显，二手房要支付一笔高昂的税费，这比新政之前需要支付的房价更高了。

2、相比之下，全新的房子有限价红利，更多的购房者倾向于“打新”买房。

总的来说，新政之后二手房市场受到税费、房票等因素的影响，买方买二手房的热情降低了，卖方也出现不同程度的惜售情况，导致市场成交量减少了。

但由于对深圳楼市的预期信心很足，业主们的挂牌价还是在上涨的。

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二手房市场就是楼市的“晴雨表”！

新政后深圳楼市依旧保持向上态势

从二手房的市场表现来看，我们认为，深圳楼市将会继续保持一个上升的态势，主要有几点核心理由：

1、从去年（2019年）成交的数据来看，二手房成交量是新房的1.5倍。

二手房是楼市成交的主力军，二手房的价格才是整体房价的“晴雨表”。

当前深圳二手房房价一直保持着上涨的趋势，而二手房市场跟新房市场基本上是一脉相承，我们不难预判，深圳楼市将会是保持一个上升的趋势。

2、虽然调控政策严厉，但必须说明的是，调控政策从来没有说要把房价打下去。

事实上，真正对房价有打击作用的，其实是银行收紧信用贷、提高利率、提高首付，或者不能做加按揭，不能做信用贷、企业贷等。

我们认为，只要二手房市场没有再出现其他严厉政策的话，房价还是可以在合理范围内维持一个小幅增长的趋势的。

3、从“打新”猛烈的市场表现不难发现，市场上拥有房票的购房者还是不少的。

预计待一波网红盘消化得差不多之后,“打新”失败的购房者会相继转向二手房市场，届时，市场也就将恢复到正常的楼市表现。

4、房价的真正决定因素是供求关系。

深圳供需季度不平衡的楼市状况决定了深圳房价不会下跌。

综合来看，新政对深圳楼市确实有影响，但并没有导致楼市横盘或者下跌，总体市场还是保持着向上的态势。

正如中原地产深圳二级市场董事总经理玉家雄对新政实施后深圳楼市的预判：市场消化期是不会超过三个月的。

基于当前的楼市表现，楼兔子的研判是:

1、整体二手房价格会保持稳定，但不排除热点片区个盘有爆发行情。

2、在今年春节前，一波新房行情之后，打新失落的资金，大概率要转攻二手房，毕竟深圳楼市踏空风险极大，从而诱发二手房成交量放大。

3、从近期二手房成交个案看，有名校学位的资产依旧是上行主力。比如大运中心的四大神盘。

4、另外，西部刚需产品更易流转。但是，从近期拍卖市场看，老破大房源屡破价格新低，其实已经给市场警告了。该类二手房，请尽量谨慎。