北京再卖地，底价成交降价20%，前2月成交金额589亿

2019年2月27日，北京土地市场再次出让一宗住宅地块：

平谷区金海湖镇PG06-0100-6019等地块R2二类居住用地、B1商业用地、A33基础教育用地。

值得注意的是本地块是2017年来，北京第4宗不限价的住宅地块，合计建筑面积133671平米，其中住宅部分117631平米，另外还有9916平米的商业地块，基础教育4080平米，其他部分普通。

地块容积率不高，住宅部分只有1.01.

属于偏远郊区的低密度地块，地块只有一次报价，底价成交。

首先：相比区域内之前成交的地块，竞争退烧，溢价率下调。

在2017年与2018年本区域成交2宗地块，分别是住宅与商业地块，溢价率均在20%以上。

2017年成交的商品房限竞房地块，楼面价1.12万。

首创与住总联合体底价。

其次：2019年来，北京前2月累计土地成交金额为589.38亿，相比2018年同期上涨4.5%。

从市场惯例看，北京3月份很少土地出让，整体看，预计3月份将可能无土地出让。

地块非常偏远，虽然北京房地产市场萧条，但房企在一线城市做大拿地的积极性依然存在。

未来继续井喷的供应，从北京的限竞房供应看，入市的2.65万套限竞房合计签约只有20.6%

2019年入市的限价房有望超过6万套。

限竞房项目已经普遍性降价10%左右，即使这样，除极个别项目外市场依然萧条。

整体看，实际销售的平均签约数量也不足40%。

1：影响有多大？

目前看北京入市的土地合计，在过去3年，北京出让了95宗商品房住宅地块（限竞房92宗），合计规划的商品房建筑面积达到了851万平米。供应开始了多起来，3300亿。按照正常的投资逻辑，叠加建安税费等投资，这90多个项目大约合计是5000亿的投资，那么现在卖了多少？

网签合计250亿，实际也就只有500亿。也就是刚把利息卖出来。

对于限竞房来说，开盘能去化3-4成就已经是及格，而如果可以卖掉一半，就已经属于优秀。

2：猪年未来继续井喷的供应

到目前为止北京限价房只供应了300万平米。按照土地面积还有590万平米。而从等待入市的土地看： 合计2019年入市的限价房有望超过6万套。

3：90%限竞房入市项目已经肯定亏损。

北京市场，从土地成本看，溢价率在20%的有44宗，溢价率在10-20%的有17宗，低于10%的有26宗。

已经入市的38个项目只有不足5个项目有可能盈利，其他全部亏损。而计算所有限竞房项目，大部分也将出现亏损。从销售周期看，基本都远远超过销售预期。而且从各种成本看，都远远超过之前预期。