不降价！2019年楼市还能热销吗？

北京楼市的窗口期

最近不论是股市还是楼市都在讨论市场的变化！市场对比2018年肯定有了积极的变化。

久违的热销现象也重现江湖。譬如世茂国风长安，项目开盘当天推出633套房源，去化率接近90%。橡树澜湾3月25日开盘去化率高达97.4%。海淀区域三盘齐发，均取得超高去化率。

简单的看数据，上周北京二手房网签达到了3956套，这也是连续2周的高位数据。

市场出现的这波“小阳春行情“，政策当然是首当其冲的因素。现在看，政策肯定是不会再收紧了，信贷宽松了，社会上的资金量会增加，资金成本当然就会下调。对于这个市场周期看，不论是购房者还是开发商都在抢夺“窗口期”。

但不可否认，开发商的降价促销的力度也功不可没。譬如泰禾北京区域公司所推出的“壹号抢收计划”，错峰销售、诱人的让利程度和高达5%的佣金，在一个月的时间内揽金50亿。

除了泰禾，市场上很多高端项目也开启了打折优惠的模式，力度还不小（见下图）。

这就给市场留下了一个疑问：在市场竞争方面有着明显优势的商品房，为什么也会选择降价？之所以选择降价，这些商品房大致出于两方面的考虑：

一方面，限竞房与纯商品房的竞争白热化，虽然限价房70%是90平米以内的小户型，但30%剩余的改善户型，与商品房户型接近，而且从2018年7月到现在，北京合计供应140平米以上户型住宅9300套，其中商品房只有55%， 45%是限竞房，未来一年这个比例预计将高达70%。同时限竞房也开始不断提高产品力，市场的竞争越来越充分。另一方面，2019年，对于高端市场来说，竞争程度空前提高。不仅有纯高端项目的，更有数十个限竞房叠拼产品的积极加入。比如前几日，金融街融府的叠拼产品，刚刚拿到预售证。

在这种情况下，降价促销，以价换量，可谓是抢占“窗口期”的良策。但是，市场依然存在个别坚挺的纯商品房住宅项目，在限竞房供应众多的区域没有选择降价，也获得了热销。

这类项目中，最典型的莫过于中粮京西祥云。

从2019年北京楼市的热力图看，在全北京可以说2019年以来竞争最集中的区域就是西南区域。特别是春节后，这个区域有2个位置非常好的五环内限竞房入市——国风长安、橡树澜湾。

那么，地处这样一个原本就竞争激烈，后续又有明星项目将入市的区域，前后夹击之下，中粮京西祥云是如何做到在不降价的前提下保持着热销态势？

窗口期楼市的产品力升级价值

第一，窗口期楼市的产品力所赋予项目的价值。

市场研究目前热销的基本都集中在区域改善项目中，即使是限竞房，也大部分都是改善热销。可见，2019年北京的这一轮窗口期中，最先复苏的是改善型购房者。

最近几年数据看，五环周围的改善型商品房供应已经越来越少，库存也只剩余几千套。从土地供应看，17-18年成交土地中，均为限竞房，未来商品房供应将更加稀缺。京西祥云作为五环区域纯商品房，稀缺性可见一斑。

中粮京西祥云热销的核心原因除了自身所处的区域--稻田板块由刚需区域不断向改善区域升级，本身的产品面积段与商品房改善的定位，都在当下市场显得越来越稀缺。

项目140平户型不仅在面积上做到了进阶170平米等豪间段，而且产品逻辑上也体现了进阶，做到了南北通透的四室两厅三卫，三套房设计，每个卧室都有独立卫生间，主卧、老人房、儿童房都进行功能区隔，完全满足了豪宅四居产品对生活尺度和生活功能的所有需求。

在品质精装之上，与华为、远大等知名品牌合作，配备了绿色环保系统、恒温恒氧系统、智能安防系统、厨房一体化系统、人性化设计系统等159个设计细节，达成城市超阶人群家庭的品质生活。

即便是在限竞房爆款网红户型频出的当下，京西祥云的户型创新和空间规划也以超越价格的高价值进阶豪宅尺度和舒适度的核心优势而成为爆款中的爆款。