除了共有产权，北京还有那些调控政策过严了？

全国如果说最苦逼的房地产市场肯定是北京，全国如果说最苦逼的开发商肯定是北京开发商。北京楼市的调控太严太严了，当然从控制房价的角度，理解北京住建委，但从房价已经控制了而且肯定还能继续控制的情况下，政策应该有点微调了。

这几天北京楼市有一个重磅政策的调整：

市住建委将指导相关区调整项目配售人群范围，降低申购门槛，惠及更多家庭。比如针对大兴、房山、顺义区等供地规模较大的区域及单个体量较大的项目，在坚持共有产权住房基本申购条件基础上，要求各区调整取消不合理的准入条件（如社保年限等），降低区里自定的申购门槛。

这个政策的微调有什么影响？

其实伟哥觉得，这是代表了北京楼市调控逐渐回归正常。

从过去3年的北京楼市这一轮调控政策看，2017年317之后，北京房地产所有政策都领先了全国其他城市几个阶段。事实上的效果也肯定是最好。但经过严格管控的3年后，北京的部分之前过严政策，应该有微调，才能适应市场的正常发展。

首先：北京楼市已经不可能涨价

对比其他城市，北京是唯一一个做到了调控不仅仅是减法，更是把加法做到了极致的城市。

共有产权+限竞房，分别6万套+8万套的供应量下，市场不可能有价格上涨可能性。

从制度设计看，北京的共有产权是中国保障房历史上到目前为止最完善的一次。但另外一个角度看从投资角度看，共有产权已经毫无价值，所以从制度设计上，的确是非常明显的回归了居住：“避免了过度福利化”导致的开着宝马申请的现象。

从算账的角度看，共有产权已经没有投资价值，买了共有产权房，未来通过共有产权小户型作为跳板，获得升值的概率已经非常低了！

限竞房持续井喷下，北京楼市住宅的库存已经达到了最近8年的最高点。

在过去一年，北京楼市库存增加到了最近8年最多的7.13万套（统计口径为所有商品房住宅含限竞房），相比2017年2万套以上。上涨幅度高达42%。

限竞房项目已经普遍性降价10%左右，即使这样，市场依然萧条，整体看，实际销售的平均签约数量也不足45%。限竞房分化非常明显，除了少数位置优越项目外，大部分去化难题依旧。

目前看北京入市的土地合计，在过去3年，北京出让了99宗商品房住宅地块（限竞房94宗），合计规划的商品房建筑面积达到了851万平米。供应开始了多起来，3300亿。按照正常的投资逻辑，叠加建安税费等投资，这90多个项目大约合计是5000亿的投资，那么现在卖了多少？

网签合计300亿，实际也就只有500亿。也就是刚把利息卖出来。

其次：目前北京那些政策过于严格了，可以做一些微调

在市场平稳的基础上，有那些政策应该有微调？伟哥建议

1：针对无房户再购房，有过贷款记录的应该与还有贷款存在的区别首付，目前全国其他城市执行的都是无房户再购房者首付在50%，而北京全部是按照二套房60%。换房户有过贷款记录的，政策可以介于首次购房与二套改善之间，当然政策可以针对1-2年内离异的单身增加补丁，避免被利用。

2：非普通住宅标准应该提高，当下北京楼市绝大部分购房者都是按照非普通住宅标准在首付，而事实上，目前市场上在销售的限竞房应该归类为普通住宅，特别是140平米以内的部分。

3：针对过去的存量商住，应该允许贷款，当然，贷款比例可以根据市场情况定义。

4：针对限竞房库存过大的问题，北京调控的目的是为了稳定市场，但部分项目的7090过多（从政策制定看，符合当时市场情况，但经过2年的发展，市场有了变化），这种情况下，建议在未来土地出让的情况下，减少7090供应量，同时针对之前的部分，是否可以允许开发商在项目的10%范围内，做2套小户型房合并一个房本只占一个购房指标的可能性。特别是房山的青龙湖等部分区域。

5：未来再出让的土地，一定时间内不再设置7090政策，或者可以将7090降低到50%。

从北京楼市看，稳房价稳地价稳预期的预期已经达到，北京的共有产权房、限竞房的划时代意义真正实现了房住不炒。

北京已经成为了全国楼市调控的标杆，这种情况下，根据市场做一些有利于稳定调整，肯定能够更好的稳定楼市，也能够给其他城市更多的示范。