十四五规划：针对房地产最关键的“16个字”

中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议全文共十五部分60条，对“十四五”期间的经济社会发展规及目标远景做出了详尽建议。

规划建议内容非常详细，发展高科技这是大方向，所涉及的行业大家在网上都能看到，这里我就不详细写了。

针对房地产的内容其实不多，但市场非常关注：

坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，租购并举、因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。有效增加保障性住房供给，完善土地出让收入分配机制，探索支持利用集体建设用地按照规划建设租赁住房，完善长租房政策，扩大保障性租赁住房供给。

推动金融、房地产同实体经济均衡发展，实现上下游、产供销有效衔接，促进农业、制造业、服务业、能源资源等产业门类关系协调。

整体看，十四五的规划内容与当下房地产调控政策没有原则性变化，针对房地产调控也没有新内容，整体看延续了房住不炒的定位，未来双向调控将是手段。平稳房地产市场是趋势。

首先：十四五规划明确了房住不炒。

再次明确要求房住不炒，代表了全国房地产的调控力度将依然维持之前的状态，房地产市场波动下，调控的基本原则依然不会改变。，中央遏制房价上涨的决心不会发生改变。

其次：因城施策持续

从7月开始本轮已经超过27城市，发布了30多次房地产收紧调控政策。

房地产调控属于从上而下的调控，8月28日傍晚，住建部在官网发布了一则《住房和城乡建设部强调：落实城市主体责任，确保实现稳地价、稳房价、稳预期目标》的消息。消息中透露：沈阳、长春、成都、银川、唐山、常州等城市房地产行业的负责人，被召集参加了“工作会商会”。

多城市都是因为被约谈而调控打补丁。8-9月房价数据公布，整体看，相比7月房价上涨继续增加。从8月房价数据看，新建住宅的惠州、二手房的广州，深圳等城市房价依然明显上涨。核心原因还是大湾区的经济恢复相对较好，投资属性相对较高，而执行各地落地的调控政策力度还未抑制住市场升温。

但房价上涨城市增加调控的趋势持续，也代表了未来政策会继续抑制市场过热发展。

整体看，8-9月各地收紧的调控政策虽然力度不大，但依然代表了房地产调控的趋势是一城一策，房住不炒，维持房地产市场的平稳，只要上涨过快必然会导致调控升级！

调控政策避免一刀切，未来各地房地产调控依然由各城市主导，未来房地产调控将以地方主导，住建部与中央指导的为主。未来不排除有部分城市政策调整。

从2017年开始，以北京、天津为代表的京津冀房地产市场，可以说惨不忍睹。但最近北京在深圳、上海、广州气温回暖后，终于有了点市场开始上行的苗头了。

北京楼市金九银十过去，整体看，2020年10月新建住宅网签4224套，二手房住宅网签14330套，合计成交住宅1.85万套,合计同比上涨53.5%。

累计金九银十数据看，2020年合计成交住宅达到了40684套，这是最近6年来仅次于2016年的金九银十。也是调控四年来温度最高的一个金九银十。同比上涨50%。

第三：推动金融、房地产同实体经济均衡发展

房地产调控未来的核心依然是关键要处理好住房消费和投资、房地产和经济增长的协调关系。另外必须降低房地产的投资属性、回归居住属性。

从政策预期看，下一步应加快住房、土地供应、房地产税收、租赁等制度。以长效机制引导市场稳预期。

第四：大力发展租赁住房

租赁市场目前最大的问题是部分城市的二房东租赁模式跑路，暴雷，对于市场来说，后续依然会大量发展租赁租房，租售并举是趋势。

这几天房地产市场除了金九银十外，最热门的资讯肯定是房屋租赁市场！

据天眼查发布的《房地产行业企业数据报告(2020)》显示，以工商登记为准，目前全国已经注销或吊销的长租公寓相关企业约有170家，占相关企业总量的15%。此外，该机构数据显示，全国约有22%的长租公寓相关企业存在过经营异常，近5%的相关企业曾受到过行政处罚或有过严重违法行为。

所以到目前为止，能够赚钱的企业租赁行为全部是违规或者钻法律空子的行为。

长租公寓已不是租赁企业，而是标准的“金融企业”，国家政策提倡的是长租公寓，是鼓励业主改造空置的房屋，将过去限制的房源变成租赁市场的增量房源。但现在市场议论的长租公寓，其实都只是吃差价的二手房房源。

但实际上，现在的长租公寓已经不是单纯的租赁企业，而是一个个标准的“金融企业”。将房主的预期租金，通过平台项目转移到公司名下，实际控制人可以随意动用，这些金融工具带来了巨大的市场风险。资金池最大风险是可以掩盖问题，后移投资风险。

大部分长租公寓玩的都是一个以时间为核心要素的期限套利游戏：装修、分租这些其实都只是“资金池”的补充。

对于市场来说，长租公寓企业利用“长收短付”的形式，加快扩张速度，一旦爆仓，就会出现上下游的多重纠纷。

整体看，未来值得关注的几点：

1：均衡发展与房住不炒同样影响市场。房地产市场高位运行是趋势，上涨明显的城市肯定会继续调控。

2：租赁市场将很可能是下一波监管的高压区域，同比是二房东租赁很可能被强监管。