北京，下一个入市窗口！

杨老师您好！问题：北京" target="_blank">西城最优学区换周边非学区高品质大面积物业。换房的原因首先是孩子上初中不需要学区了，第二想改善生活，第三是手里有200W每天关注理财和股票非常麻烦，希望投出去。首先关于大方向，因为孩子已不需要学区房，这个操作现在做是否合适。目前我们住在北三环90年代初建设的一个西城区的老旧小区。我家是顶层三居格局好，朝向不好，但采光不错。最近一套的成交价格是935万。已经比今年三月（1360万）下降了30%多了。希望杨老师给提供一个换房的策略。首先是时机的把控，目前房子已挂在网上一周，大概有10家人来看过房。有客户出价900万折合单价10万多一点儿。我希望房子能够卖到11万的单价，也就是960万左右。目前周边朝阳和海淀的一些大户型的小区。价格下降不明显但是一些楼龄短，朝向好，楼层高的房子已经可以买到了约1300-1400左右。我觉得这类物业未来升值空间更大。但是结合目前政府的政策。我想问问是否可以先卖再买。明年上半年是否会出现现金为王的情况。第二关于实际操作，我家的房是顶层，并且朝向不好，可是采光不错，没有遮挡，景观也不错日出日落都能看。我想咨询我是应该当机立断降价卖出还是适当的放长周期，比如放到18年3月底之前，等到喜欢这种特点房的客户（我当初就是看中景色买了顶层放弃了中楼层）。这个时间可能比较长，我不清楚现在是否适宜等待。关于卖这套房的回款我自己的想法，如果真的现金为王，还要看会持续多长时间，如果时间够长，到时可以适当等一等，最好在5月份拿到全款，就可以开始看房了。我觉得一些比较高端物业，从17年三月到现在也没有出现明显的下降。我不知道此类物业18年会不会还是会跟着整体向下，有一个缓慢的下降的趋势。之所以纠结主要是900卖的话需要补差价400以上，我希望补差价控制在300（200自有+100贷款）左右，以上是我的问题，也包含了自己的一些假想，望您能明确指导指导。谢谢。

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你的目标比较明确，就是换大房住，改善居住条件。非常合理！

当前，从操作技术上看，难点有二：一是北京二手房市场走势；二是老破学区房与次新房小区的房价演变节奏。

关于北京二手房市场的整体判断，我认为在一二线城市中，当前处于领跌位置，且跌幅最大，全市已跌15%左右，西城区学房和通州之前涨幅最大，当前跌幅也较大，25%左右，另西城区学区房跌幅大，也与教改有一定关系。

从各主要城市下跌逻辑来看，先跌者、跌幅大者，将会先筑底、企稳。我估计北京的二手房价格再跌一成左右，就到底了，西城区学区房可能再跌5%左右，就到底了。但到底之后，如果政策长时间不放松，则会在底部盘整。估计明年主要以盘整、筑底为主。

当前这个时点，房价下跌到这个位置，尤其是如你说，你们小区的房价已较高点大跌三成了，卖房的时机实在不好！但不卖，你又没钱在低位买进更大的房子。

我建议当前挂牌出去，先不要急着卖，试探一下行情。如你所说，挂一周，10批人看房，说明接盘情况还不错。估计有些人急于买进，为了明年小孩子上学。那你要搞清楚，为了明年上学的这批人，他们最晚会在哪个月份必须要买到房。

你可以利用这二三个月时间，从众多买家当中，试探到一个愿意出钱最多的主儿，然后卖掉。

卖完之后，就得考虑买进的时机。优质次新房小区，一般比较扛跌，所以这次跌幅较小。但关键是，未来半年左右，会不会补跌一些？所以，18年上半年，需要密切关注房价走势，更需要关注政策何时会放松。

一旦看到政策明确放松的信息，就要抓紧入市。

18年春节之后，二季度，关注一下市场成交量。如果明显反弹，且持续两三个月，则不管政策是否放松，也要入市了。

你属于换房自住需求，卖房之后，就变成刚需了，所以宁可在见底之前提早入市，不要在反弹之后，再入市。

如果二季度量没明显反弹，价格也没企稳，则下一个时间窗口是18年9､10月；再下一个窗口，2019年春节前后，必须入市。