城市新兴板块价值探秘之一：上海新江湾城

近期，易居院完成了一份由研究员沈昕执笔的专题报告《上海新江湾城房地产开发与板块价值的崛起之路》。这也是我院关于城市新兴板块价值探秘系列之一。在此分享给大家，尤其是开发商和购房者朋友，会有启示和参考价值。

1、1997年到2004年的开发初期，一级开发商上海城投对新江湾城采用了规划先行、统一土地开发，后由政府分块出让的综合开发模式。2005年至今的实质开发阶段，新江湾城板块的房地产开发经历了快速发展、适度回调、平稳发展三个阶段。

2、2005年正式土地出让以来，新江湾城的纯住宅用地成交价格累计增幅远高于同期上海全市的纯住宅用地成交价格累计增幅。

3、2005年正式开发以来，新江湾城的房价累计增幅远高于同期上海全市的房价累计增幅。

4、新江湾城板块的崛起有地理位置、板块面积、统一规划、绿化率高、产品品质等诸多原因。

5、新江湾城板块的开发历程分析和地价房价的走势分析，对于开发商和购房者来说具有参考价值和借鉴意义。

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新江湾城板块简介

新江湾城地处上海中心城区东北部，隶属于杨浦区，距离人民广场11公里，距离上海城市副中心之一的五角场副中心3公里。总占地面积9.45平方公里，原系江湾机场的旧址，是上海市区唯一一块自然生态“绿宝石”。城区中规划了江湾天地、复旦大学江湾校区、新江湾城公园、自然花园、都市村庄、知识商务中心等六大板块，以及生态走廊、文化中心、极限运动中心等特色生活配套。

新江湾城作为一个以中、高档住宅为主的知识型、生态型大型花园式国际社区，比肩之前的古北与联洋碧云，被誉为上海第三代国际社区。

新江湾城位置图

新江湾城规划图

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新江湾城板块的开发历程

（一）新江湾城的开发初期1997年 ~ 2004年

新江湾城原为上海江湾机场所在地，为1939年侵华日军强行圈占民田、拆毁殷行镇所建，当时占地7000亩，解放后由中国人民解放军接管，经改建成为亚洲占地面积较大的机场之一，并归空军航空兵部队管理使用。1994年6月起正式停飞，1997年4月30日机场用地交还上海市人民政府。由于江湾机场早已废弃，机场也长期无人管理，荒置多年。因此在机场原址上自然生成了大型的湿地，内有众多的上海原生动植物，成为上海市区难得的半天然绿肾，也一度引起是该保留还是开发的争议。最后由于城市发展用地紧缺，上海市人民政府决定在最大限度上保留原有的自然景观、保护环境的基础上进行开发。

1996年，受上海市政府委托，上海城投公司正式着手新江湾城项目的土地一级开发工作。在1996-2003年期间，新江湾城经历了多次的论证和讨论，做了几轮规划方案国际招标。期间韩正市长指示要把新江湾城建设成为“面向21世纪的示范居住区”。后城投公司选定王志纲工作室为新江湾城做策划工作，最后给了“东方新硅谷、国际智慧城”的定位，新江湾城要成为“一座以城区经济为核心，融合高科技园区经济、大学城、教育产业三位一体的复合型城区，一座以知识型产业集群为核心，以高知识人群生活区为形态、具有知识经济时代生活方式特征的新城区”。

在开发初期，作为一级开发商的上海城投采用了规划先行、统一土地开发，后由政府分块出让的综合开发模式。

（二）新江湾城的实质性开发阶段 2005年 ~ 至今

以新江湾板块土地出让节奏和开发建设过程可以大体将新江湾城的开发分为以下三个阶段：

第一阶段：2005年 ~ 2010年，供地量大，启动开发后一路高歌猛进的开发高潮期；

第二阶段：2011年 ~ 2015年，供地量下降，开发节奏缓慢；

第三阶段：2015年底至今，供地量重新上升，开发进入平稳期。未来还有规划中江湾天地和自然花园的几幅地块待出让，板块发展前景可期。

下面对新江湾城的三个开发阶段进行详细分析，以此探寻板块崛起的原因和规律。

1、第一阶段：2005年 ~ 2010年房地产开发快速发展

2005年1月，合生以15.88亿的价格拿下新江湾城C1地块，楼板价5660元/平方米。合生江湾国际公寓大部分为70-120平二房和120-150平三房。2006年4月开盘价格为8838元-12038元/平方米，其后一直卖到了2011年，均价也涨到了35000-37000元/平方米。现在合生江湾国际公寓的二手房价在75000-80000元/平方米。

2006年11月，华润以15.4亿元拿下新江湾城C2地块，楼板价 6676元/平方米。华润橡树湾（后改名华润新江湾九里）面积段较广，普通住宅、大平层和别墅均有。2008年9月开盘价格为19000-25000元/平方米，其后一直卖到了2013年，均价涨到了43000-45000元/平方米。现在华润橡树湾的二手房价在80000-85000元/平方米左右。

2007年6月，绿城以12.6亿元拿下新江湾城D1地块，楼板价12500元/平方米，已较两年前的合生地块翻了一倍多。后遇金融危机，绿城资金链吃紧，将D1地块转卖给九龙仓集团。2009年6月九龙仓玺园开盘价格为40000元/平方米左右，到2013年清盘的时候价格为近60000元/平方米。现在九龙仓玺园的二手房价在85000-95000元/平方米左右。

2007年11月，仁恒以13亿元拿下新江湾城D3地块，楼板价20000元/平方米，较5个月前的绿城地块又上涨了60%。2010年10月仁恒怡庭开盘时公寓均价为50000元/平方米，叠墅均价为60000元/平方米。现在仁恒怡庭的二手房价在85000-95000元/平方米左右。

2008年1月，铁狮门以67.5亿元拿下新江湾城F地块，成为当时的上海总价地王。因为这个项目有大量的办公和商业，因此楼板价并不高，只有7498元/平方米。尚浦名邸（现万科翡翠江湾）2012年12月开盘时均价为42000元/平方米左右，2016年8月清盘时的均价为62000元/平方米左右。现在尚浦名邸的二手房价在80000-90000元/平方米左右。

2009年12月，中建以37.2亿元拿下新江湾城C6地块，楼板价32484元/平方米，是当时的全国单价地王。因为容积率比较低，中建把这个项目规划成了叠墅+联排+类独栋+大独栋的社区，名为“中建大公馆”。2012年9月由于市场形势不好，项目的户型面积又偏大，叠墅开盘价格35000-50000元/平米，比楼板价高不了多少 。目前还有独栋别墅在售，均价150000元/平方米。由于面积偏大，现在中建大公馆的二手房价在60000-75000元/平方米左右。

2010年11月，合景泰富和富力以23亿拿下新江湾城C5地块。早在2006年10月，上海城投以公司股权合作的形式，将 C5地块70%的股权以17亿的价格卖给了美国汉斯。2009年8月，汉斯开发的加州水郡项目开盘价为20000-25000元/平方米。合景泰富和富力接手后将项目改名为嘉誉湾，2012年开盘时均价为45000元/平方米左右，中小户型不多，大多是200多平方米左右的户型。现在加州水郡的二手房价在80000-85000元/平方米左右，嘉誉湾的二手房价在85000-95000元/平方米左右。

这个阶段新江湾城的开发热情空前高涨，土地价格暴涨，地王频出，楼板价从2005年合生的5660元/平方米涨到了2009年中建的32484元/平方米，短短4年时间翻了近5倍，也积累了一定的泡沫。后续每一次地王的出让都会对前期项目产生溢价提升，前期进入新江湾城的开发商也因此赚得盆满钵满。

2、第二阶段：2011年 ~ 2014年房地产开发适度回调

经历了2005年 ~ 2010年的快速发展后，新江湾城的土地出让进入了一个低谷，这期间仅有D5一个地块出让，房价也一直在高位盘整，停滞不前。

2012年7月，新加坡庆隆以6.1亿拿下新江湾城D5地块，除去慈善用地和医疗卫生用地后住宅部分的楼板价14780元/平方米，还需配建5%的保障房，楼板价较2009年的中建地块大幅缩水了一半以上。这块地价格低的原因一是当时市场环境不好，二是地块面积小，仅4万平方米，开发商很难做规划方案。到目前为止，项目还未正式对外公开开盘时间及价格。

3、第三阶段：2015年至今房地产开发回暖，进入平稳期

2015年11月，已经3年没有土地出让的新江湾城板块推出了D7地块，信达以72.99亿元拿下，扣除保障房后实际楼板价超过6.1万/平方米。后信达与泰禾合作开发了信达泰禾上海院子，有多层、叠墅和联排别墅。信达泰禾上海院子第一期花园洋房已于2018年4月17日开盘，备案均价82827至128941元/平方米，在政府限价的大背景下，项目首期房源很快热销售罄。

2016年7月，融信以31.55亿拿下新江湾城B3地块，扣除保障房后实际楼板价高达7.2万/平方米。融信世纪江湾为多层洋房和联排别墅，目前还未正式公开开盘时间及开盘价格。

这两个地王项目的出让使久未有新地块出让的新江湾城板块重回大家的视线，使板块开发回暖，进入开发平稳期。

新江湾城板块楼盘分布图

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新江湾城板块土地市场走势和商品住房市场走势分析

（一）新江湾城板块土地市场走势分析

新江湾城板块的第一块土地C1地块于2005年出让，将新江湾城板块从2005年至今纯住宅用地的土地价格与同期上海全市以及新江湾城板块所处的中外环间区域比较，如下图所示。

新江湾城与上海市、中外环间纯住宅用地出让价格比较

数据来源：CRIC、易居研究院

新江湾城的纯住宅用地成交价格增幅远高于同期上海全市的纯住宅用地成交价格，在大部分时间也远高于所处的中外环间区域平均价格。

以新江湾城开发的三个阶段为时间点分别研究同期新江湾城板块、中外环间区域和上海全市的地价涨幅，如下表所示。

新江湾城与上海市、中外环间纯住宅用地出让价格增幅比较

时间

新江湾城

中外环间

上海全市

2005年 ~ 2010年

478%

152%

181%

2011年 ~ 2014年

-52%

111%

44%

2015年 ~ 2016年

240%

131%

66%

注：新江湾板块最近的一块纯住宅用地出让在2016年，比较同期数据

数据来源：CRIC、易居研究院

从表1可见，在新江湾城开发的第一阶段2005年 ~ 2010年，新江湾城的地价涨幅478%远高于上海全市181%和中外环间区域152%，地价的快速上涨积累了一定的泡沫。接下来的2011年 ~ 2014年，新江湾城地价由最高位下跌52%，而同期中外环间区域增长111%，上海全市增长44%，新江湾城的土地市场陷入了一个低谷。经历了长达四五年的沉寂后，2015年 ~ 2016年随着上海整体房地产市场的回暖，新江湾城的土地市场迎来新一轮的爆发，价格大幅增长240%，高于同期中外环间区域的131%和上海全市的66%。

（二）新江湾城板块商品住房市场走势分析

将新江湾城板块的商品住房销售价格和增幅与同期上海全市和中外环间区域比较，其中新江湾城开发以前2001年 ~ 2005年的数据用与新江湾城板块相邻的五角场板块代替，如下图所示。

新江湾城与上海市、中外环间商品住宅销售价格比较

数据来源：CRIC、易居研究院

新江湾城与上海市、中外环间商品住宅销售价格增幅比较

数据来源：CRIC、易居研究院

2001年以来新江湾城的累计房价增幅远高于同期上海全市和中外环间区域。

以新江湾城开发的三个阶段为时间点分别研究同期新江湾城板块、中外环间区域和上海全市的房价涨幅，如下表所示。

新江湾城与上海市、中外环间商品住宅价格增幅比较

时间

新江湾城

中外环间

上海全市

2005年 ~ 2010年

319%

218%

236%

2011年 ~ 2014年

1%

35%

19%

2015年 ~ 至今

97%

79%

75%

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在新江湾城开发的第一阶段2005年 ~ 2010年，新江湾城的房价涨幅319%领先于中外环间区域的218%和上海全市的236%。尤其是2010年，新江湾城板块的房价涨幅达到85%，中外环间区域59%，同期上海全市为41%。

在2011年达到阶段性高点后至2014年区间，新江湾城板块房价进入高位调整走势，2011年 ~ 2014年房价累计上涨1%，同期上海全市房价上涨19%，中外环间区域上涨35%。

从2015年开始，新江湾城的房价又重启上涨走势，2015年至今房价上涨97%，同期中外环间区域上涨75%，上海全市上涨75%，新江湾城的房价涨幅又一次超过了上海全市和中外环间区域。

（三）新江湾城板块土地市场走势和商品房市场走势特征

从2005年正式启动土地出让以来，新江湾城的土地市场和商品房市场走势经历了快速发展、适度回调、平稳发展的三阶段。

其中第一阶段时，地价先于2009年达到阶段性高点，房价在地王的刺激下继续上行，于2011年达到阶段性高点，表现滞后于地价。

第二阶段地块出让的节奏变缓和地价的大幅下行导致房价长期低迷。与同期上海其他板块相比，新江湾城的房价已从2011年时的稍有泡沫逐渐变为上海中心城区的一个房价洼地。

第三阶段两个地王项目的出让刺激了新江湾城房价的重新上涨，板块均价从14年的4万多元/平方米涨到了现如今的8万多元/平方米，几乎翻倍，当然这与2015、2016年一线城市的整体市场行情不无关系。

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新江湾城板块崛起原因分析

新江湾城板块崛起有多重原因，首先与上海全市房地产市场多年来的持续发展密不可分，其次板块本身的优质资源和高标准规划是其能跑赢同期上海大多数板块的重要原因。

（一）地理位置好、区域面积大且不涉及动拆迁

新江湾城地理位置优越，离人民广场仅11公里，属于上海市区范围。新江湾城占上海中心城区600平方公里的1%多，是上海中心城区最后一块未开发的大宗土地。由于是原机场用地，不用涉及到动拆迁等复杂问题。

（二）上海城投的“统一规划、整体开发、熟地供应策略”

上海城投以城市运营的全新理念为指导，承政府之上，启市场之下，整合各方优势资源，通过"五统一"（统一策划、统一规划、统一配套、统一监理、统一宣传），对进入的开发企业提供全方位的服务的一整套土地开发策略。同时以“先造景后转让、先定位后招商、先建绿后建房”的模式进行板块打造，使板块的价值获得最大化。

（三）绿化率高，生态环境好

新江湾城大型公共绿化率将达到20%，公共水系将达到8%，功能区绿化率将达到35%，城区绿化覆盖率将达到60%左右，这在上海中心城区的社区中是绝无仅有的，是典型的宜居社区。

（四）大房企扎堆，产品品质高

新江湾城优越的地理位置和高端的整体规划吸引了合生、华润、仁恒、九龙仓、信达泰禾等一大批高品质的开发商进驻，这些开发商开发的一系列高端楼盘吸引了众多对生活品质要求较高的高净值人群的目光。

新江湾城的楼盘也都以较低容积率的低密度高品质社区为主。合生和华润地块的容积率为1.6，九龙仓地块1.7，仁恒地块1.2，中建地块1.0，合景富力地块1.8，庆隆地块1.2，信达地块1.125，融信地块1.5，这在上海市中心是很罕见的。低容积率给业主带来更好的居住舒适度和生活品质，结合板块本身的超高绿化覆盖率，给产品带来更高的溢价能力。

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结论与启示

1、新江湾城板块从启动开发以来，十多年的土地增值幅度远高于同期上海全市，2016年融信地块的楼板价已较2005年合生地块的楼板价上涨11倍多，而同期上海全市仅上涨5倍多。对于开发商来说，拿到城市优质板块的土地可以获得更好的增值能力，能提高产品的溢价能力。

从发展阶段来看，开发商宜在板块启动开发初期介入，可获得较大的投资收益。当板块地价涨幅大幅脱离全市地价涨幅趋势时，开发商宜谨慎拿地，防范地价泡沫带来被套风险。在板块经历低迷盘整后，开发商亦可关注是否有重新入市的好机会。

2、新江湾城板块从启动开发以来十多年的房价上涨速度领先于上海全市，板块2018年均价已较2006年上涨近8倍，而同期上海全市仅上涨近5倍。对于购房者来说，寻找到城市的优质板块在得到更好的居住舒适度和生活品质的同时，还可以获得更好的增值潜力和投资价值。

从购房择时上来看，从板块开发初期阶段购入可获得较高的投资收益。当板块房价涨幅偏离全市房价涨幅较大时，要注意控制风险，可持币观望，待房价调整至合理水平后再择机入市。

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