一圈下来，环沪的洼地到了上海

前段时间饭统戴老板发了个微博，说有个朋友在苏州园区上班，因为房价太贵，只好每天往返通勤两小时，把房子买在了上海

瞬间，成了很多人热议的话题，微博的评论区也彻底沦陷了，长三角人民讨论的很嗨

当杭州涨，苏州涨，南京涨的时候，上海的房价不仅没涨，反而略跌，一些舆论开始以高房价为傲，去年的杭州，今年的苏州，都有人调侃说上海是环杭环苏的城市了

面对各方调侃，上海是如此的淡定，用自己的低调阐述什么是真正的“王者风范”

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先跟大家聊件可能会被很多人忽略的事

4月29日，大家都知道的是苏州园区的02地块报价40轮，被中海以总价35.6亿元夺得，楼面价30287元/平，创园区低价新高，溢价率为37.67%

这个消息被刷了屏，可能很多人都知道，但你可能不知道的是

同一天，上海的杨浦江浦社区B2-03地块被保利以41.79亿元竞得，楼面价53772元/平，几乎0溢价

长三角最核心的两座城市，土地市场呈现出了截然不同的两种画风

当然，土拍市场的火热情绪会以最快的速度传递到房产的交易市场上去，从本质上看，其实就是土拍市场结果大大改变了人们对于未来的市场预期

这一点很重要，这是土地是给到楼市信号预期最直接最有效的环节

而上海对于土地和楼市关系的理解深度，其实远远超过了其他城市

在其他城市拿地，开发商想的都是现在周边卖多少，然后两年后可能会涨多少，土地的成交价格其实是按照2年以后房价所能达到的高度来设定的，政府所能给到的备案价也是考虑了你的拿地成本和当前的市场环境

但是在上海，这样拿地的逻辑是走不通的

比如大家拿地只能看现在周边一手房的售价，对于整个预售证价格管控这件事，最近三年都没有放松的执行过，周边一手房的售价决定了你能拿到多少价格，跟你是不是楼王其实并没有多大的关联

这样就把开发商的整个预期给打断了

因此上海的溢价率就是很低，开发商因为知道这块土地未来只能卖这么多钱，所以差不多不亏本就可以拿了

另外，在上海想要拿到土拍资格，其实是需要很严格的审核，不是说你是土豪就能随意拿地，就是去年拿过一定比例土地的开发商今年的名额就会降低

对于开发商而言，土地是有指标的，拍完就没了，这其实就意味着你拿地的时候真的要慎之又慎，不然影响的不止是今年，还有明年在上海的整个拿地节奏

上海通过“卡死”预期的方式，从土拍这个源头上直接管控住了房价和价格上涨的预期

所以不管是处于包邮区江苏的南京，常州，苏州，无锡还是浙江的杭州、宁波拍出了多少地王，多高的溢价率，在推动整个城市的楼市向上行走的时候

注：图片来源于公众号“真有好房”

整个上海2019年一季度的土拍情况是异常平静的，7幅地块均以低价成交，只有1幅溢价率是16%

由于土拍层面的预期发生了比较大的偏离，根据最新的冰山指数（一个短期预测房产走势的指数）

4月份，苏州房价的涨幅排名全国第一，杭州房价涨幅为第6，两个新一线城市的房价走势全部超越了准一线上海

苏州市场的火爆，超出了想象，在舆论的倒逼下，一向平静的苏州也开始坐不住了，传言开始研究制定相关调控政策

当然，不管怎样，苏州房价的火热程度真的已经远超上海

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那么，上海目前的楼市，到底是什么摸样呢

可能在很多人眼里，上海的房价应该是这样的

注：图片来源于公众号“一房一万”

当然，这属于上海的第一梯队，大概占了上海20%的成交总量，换句话说，就是属于金字塔尖的区域

但是，这不是上海楼市的基本面

整个2018年，上海成交的套均总价为312万，对，你没有看错，真的就仅仅只是300万出头一点点

整个300-400万价位段的小区在上海大概达到了2500多个，最便宜的房子是位于崇明的轻纺新村，只要8328元/㎡

而在当下的中国，我们也看到了越来越多的四五线城市，不是特别核心的区域房价都已破万，在一城一策的总方针下，整个楼市的价格传导机制就真的被割裂了

而如果我们再仔细看一下上海300-400万价位段小区的价格分布的话

你会发现大部分的地段你都是有的挑的，在300多万的主流市场里面，你在上海可以“上车”的地方还真的蛮多的（我们之前做过上海300-400万十大楼盘排行榜，有兴趣可以看看）

上海三四百万总价段板块覆盖

而如果反过来看一下苏州、南京、杭州等版块的价格

我们更会深深的感受到整个长三角的市场都在急速运行的火车上火热前行，但上海貌似并不在这趟班车上

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今年不少城市的楼市都在说着反弹的趋势，甚至很多人在说，下一轮的牛市，会不会由二线城市开始领涨，毕竟苏州、杭州都已经涨成这样了，但如今的上海市场依然巍然不动

我想说的是，不是上海涨不动，而是上海的克制与执着，真的是超乎想象

如果细细会想上海上一次出台楼市政策，其实还是来自2016年的3月

那一次将外地人买房的社保提升到5年以及二套房七成首付之后，后面其实再也没有针对普通用户出台各种政策，但是时至今日依然被强力贯彻执行，没有一点放松的信号

2017年全国各个城市出台更严格的限售政策，上海没有跟进；2018年底开始不少城市陆续放松的时候，上海同样也没有跟进；甚至在最近一段时间，广州和深圳已经把自己的落户门槛降的越来越低的时候，上海依然还没有跟进

对于上海楼市而言，这2-3年的时间，一直是很平静的，不管外面如何热火朝天，对于上海而言，一直就是云淡风轻

通过控制土地出让的价格以及限制购买人口，上海房价就这样很安静的等待着一个又一个刚需族“上车”

上海可能已经不需要出台引才政策了，因为目前上海相对稳定的房价，其实就是最好的政策

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现在越来越多的朋友已经按捺不住，偷偷的问我，上海的房子还能买吗

我一直觉得，买房买的其实是这个城市的流量

这个流量包含了人的流量，货币的流量，产业的流量等等，最终这些都会沉淀在土地上并最终反映在房价上

为什么我始终认为一线城市的房产从长周期看是可以超越周期的

因为无数的劳动力、服务、商品、货币、人都将伴随着自下而上的一层层交易，积累成财富，慢慢的在这些顶级城市沉淀，汇聚成各类不断交织的流量网

因此，当我晚上十点坐在地铁回家的时候，看着这样的场景，依然对上海的房价在未来的表现充满了信心

请大家牢牢记住两句话：

1、楼市的未来长期看人口；

2、价值规律，只会晚到，但从来不会缺席

以上为正文，来自R先生