“地王频出”、“万人抢房”，这个城市强势崛起

每说起南京，总让人觉得往事如烟。

南京的建筑，既有南方园林的小家碧玉，又有北方城市的大气雄浑。

但南京的楼市现在表现出来的气质就完全不同了。

南京概况

在谈南京楼市之前，我们先来了解一下南京这个城市的各方面概况。

众所周知，南京在江苏省内颇不受待见，苏州作为省内经济第一看不上它，被超过不久的无锡也心有不服。

位置：南京处于长江之滨，南北之中。

背倚幕府山，面临秦淮河，钟山左辅，石城右弼。也就是诸葛亮所说的“钟山龙盘，石头虎踞”。

经济：2017年，南京经济总量为11715.10亿元。

有意思的是，南京全市经济总量近七层市分布在郊区。

2017年四城区（玄武、秦淮、建邺、鼓楼）完成生产总值3247.41亿元。

七郊县（除四城区以外各区合计）完成生产总值6648.33亿元，两个区域占比分别是32.8%和67.2%，城区与郊县经济总量三七开。

人口：有关统计显示，2017年南京人口增长6.5万。

相比，杭州增长28万人，长沙27万，重庆18万，武汉15万，成都13万。单从上一年“抢人”的数据上看，南京是危机重重啊~

城市人口增速的高低代表了城市吸引力的强弱。更重要的是，有人口才有购房需求，才能有房价上涨的支撑。否则，房价涨再高都只是泡沫。

南京也意识到了，于是从今年3月1日起，有再次加码落户新政——40岁以下的本科生直接落户，比之前的落户政策确实要宽松许多。

这些新落户的南京人，也会加入到南京限价新房的摇号队伍，这意味着今年河西、江宁等限价新房的摇号难度会进一步加大。

所以，如果有限价新房开盘，能摇就赶紧去摇吧！

教育：南京是名校云集之地，高校资源排全国第三。

江苏省有11所211工程院校，其中有10所在南京，其中包括南大和东南大学两所985。但遗憾的是，南京并没有形成转化机制，将科学技术转化成生产力。

总的来说，南京作为长三角城市群中除上海之外唯一的特大城市，深厚的历史文化底蕴，高校数量带来的文化氛围是其他城市所不具备的，是一个强二线城市。

南京楼市

了解完南京的基本情况后，我们再来看南京的楼市。

虽然“南京地王”、“万人抢房”、“南京碎尸案别墅经138轮报价，786万成交”偶有刷屏。

但整体看来，南京基本上都是大型开发商，资金链没啥问题，政府之前对土地也比较惜售，老百姓过去炒房也不是特别厉害。

南京的房地产市场演变

注意，因为南京的二手房更多集中在市中心，而一手房多分布在郊区，所以南京的二手房均价上比一手房要高。

一手房和二手房没什么可比性，关注各自的涨幅就行。

可以看到，2016年是南京楼市成交量最高的一年，一手房成交12.8万套，二手房15.2万套。

到了2017年，南京市场开始进入量跌价升的状态。一手房和二手房的成交量都严重萎缩，萎缩幅度达到38%。但这并不影响南京房价的火爆，一手房均价涨了37%，二手房均价涨了16%。

这也使得南京与杭州、成都并称“2017年楼市三雄”，用一个字来形容就是——妖！

2018年，南京楼市居然完全丧失了增长性。到5月份为止，一手房和二手房的价格基本维持平稳，但成交量剧烈萎缩。

南京今年的年成交面积规模撑死了也就是400万平米左右，这大概只相当于一个四线城市的成交规模。

所谓量在价先，对南京这样的强二线城市来说，这种陷入冰冻状态的成交热度是不足以维持其近3万的房价均价了的（因统计口径的误差，应乘以1.3倍）。

虽然南京楼市时不时就爆发出一些明显是刻意编造的紧缺和日光的新闻，但是数据不会说谎，南京楼市的成交规模已经下降到临界点了。

很难保证南京楼市不会和现在的厦门楼市一样，一地鸡毛。

这也和南京限价脱不了干系。

限价之下，南京一房难求，热门盘中签率低于10%

6月13日，根据河西三盘公布的摇号名单：

佳兆业城市广场12591人抢485套房，中签率仅3.77%；

升龙桃花园著1964人抢180套房，中签率9.16%；

绿地华侨城海泊滨江6585人抢810套房，中签率12.3%。

上周，河西4盘仁恒绿洲新岛、升龙天汇、海玥名都、保利天悦齐开盘，共755套房源，上万人抢购！人群里随便抓一个，基本都是身价千万！

由于政府严格限价，南京楼市呈现出冰火两重天的景象。

一方面，新房二手房价差明显，存在较大套利空间的河西片区，一房难求。

另一方面，偏远的郊区，即使降价促销也无人问津。

限价使南京热点区域的房价被严格控制住了，地王也随之被套。

2016年4月，京奥港以楼面价22353元/㎡拿下麒麟高价地G09地块，项目定名为京奥港·未来墅，规划要打造新一代豪宅，放风要卖40000元/㎡。

但2017年9月项目首开154套毛坯房源，物价局最终却只批了250000元/㎡，京奥港·未来墅也成为南京首个“亏本地王”。

由于地价成本太高，利润空间太小，京奥港·未来墅在业界看来就是一个“烫手山芋”，碰不得。

南京价值区域

在南京可以说没有任何一个板块的城市化进程比得上河西片区。

“南京房价看河西，河西房价看中部。”

现在河西中部已经是现代服务业聚集区、中高标准居住区、滨江休闲地与都市产业园，也是名副其实的富人区。

而河西南部最西南一块滨江区域因为恰似一只鱼嘴，被南京人形象地称为鱼嘴地块，比作南京的“陆家嘴”。

这里是河西CBD轴线的最南端，也是长江、夹江和秦淮新河三者交汇之处，是河西新一轮发展的标志性地带。

河西南部优势在于规划较好，有地铁有学校有综合体，区域也都是品牌房企，未来有升值空间。

河西片区也是南京最新打造的高端住宅片区，配套设施齐全，倍受有钱人和改善型群体青睐，未来也是CEO们的聚集地。

河西的楼盘自然购买门槛也非常高。但因为限价，有明显的价差存在，限价房买到就是赚到，河西的楼盘还是一样畅销。

但河西的新房卖完以后也就只剩下几块地王了。

“过去十年看河西，未来十年看江北。”

今天的江北新区与当年的河西，有着惊人一致的发展轨迹：

同为南京顶级的战略定位；

同为一片处女地，几乎都是从零开始；

同样在起步之初并不被看好，甚至受到质疑。

……

但江北新区，更像是河西的加强版。

定位更高：定位中国第十三个、江苏省唯一的国家级新区，远超河西当年的城市副中心；

投入资金更多：总投资将达到1552.9亿元，超河西；

发展速度更快：2017年江北新区直管区的地区生产总值1030亿，增速9.5%，全市第一。

接下来，江北新区无疑将是南京住宅市场的下一片蓝海。

总结

江苏省作为一个经济上仅次于广东省的省份，经济发展前景一直都很好。

而南京作为江苏的省会城市，地缘位置也好，辐射安徽，可谓占据了天时地利，再加上“抢人”，显然是在“人和”一项输得不甘，所以想办法把培养出的人才留下。

但江苏省内，南京是政治中心，苏州是经济中心，南京和苏州，你站队哪个？

鸡贼的一平方不打算直接给出答案

而是要告诉你：

如果你更相信政府主导的力量

那么南京更应该被看好

如果你更相信市场

则不妨期待苏州的未来

南京楼市的真相是：房价有一线城市的气质，大多数可接受的板块已无房可卖，地王很多，而且容易被套。如果你选择南京，那最好选择河西和江北，优先河西。