紧抱广州大腿的佛山，能独立崛起吗？

据《佛山佛教》一书记载，早在秦汉时期，佛山名为“季华乡”。

唐贞观二年（公元628年），塔坡岗山地夜放金光，经乡人挖掘，得三尊小铜佛及一石碣，石碣上赫然刻写：“塔坡寺佛”，乡人奔走相告，两百年前的塔坡寺佛又显人间，于是重修“塔坡寺”、“经堂”，并掘井纪念，将乡名改为“佛山乡”。佛山之名由此而来。

2017年，佛山成为粤港澳大湾区一员，湾区的组成更像是将香港、澳门、深圳、广州强强联合，组团发展，佛山在其中，像个陪衬品。

佛山有先天区位弱势，广州北接京广线等交通要道，深圳珠海南接港澳，佛山并未掌握率先进入发达地区的交通要道，甚至作为一个珠三角城市，佛山也不临海。深知自身先天条件不足，佛山紧抱广州大腿，成了广州的“后工厂”。

佛山，过分依赖广佛同城发展

从规划能看出，佛山的发展动向，以强中心，多组团，向广州靠拢为主。强中心是指中心城区禅城和千灯湖CBD板块结合起来的近广组团，多组团是以大良-容桂、狮山副中心发展为主，环广州的U形发展布局。

广佛交界的区域最红火最吃香，广州客买哪里，佛山就重点打造哪里，这就是佛山对自己城市的规划宗旨。

一直过于依赖广佛同城的名号，逐渐令佛山形象附庸化广州，佛山以为傍着广州这个大款从此就可以衣食无忧，殊不知，过分依赖广州这张温床，佛山正在一步步摧毁着自己的自主能力。

佛山经济将面临 “倒退”局势

经济总量提高，增量也应该相应提高，例如总量3000亿的时候增量600亿就是高速发展，但到了8000亿总量的时候还是600亿增量就是造血能力低下了，佛山进入2011年以来造血能力比2004—2010年还要差，佛山经济面临动力不足，有心无力局面。

佛山五区基本各自为政

佛山是个弱中心城市，佛山划分有禅城、南海、顺德、三水、高明五个区域，除了高明相对更弱一些，其他各区无论工业还是商业都不输主城。

佛山没有明显的郊区定义，除了行政区域比较小的禅城区，其他各区除了中心区外还有若干个小中心分散，各区之间是厂房、农田连接。

禅城区——文化中心

禅城区，岭南文化担当，是佛山的文化中心。发展最早，有成熟的祖庙商圈、季华路商圈，佛山一半的三甲医院资源汇集于此，以及优质的教育资源，是佛山发展最成熟、配套资源最丰富的老城区。

禅城同时也是专业市场、老破小住宅过多的区域，地块开发饱和，未来只能通过旧城改造更新城市面貌。

南海区——佛山ＣＢＤ

一直以来，佛山最出名的地方就是千灯湖高新区，可以说是佛山的城市名片，佛山金融中心，已经汇聚了渣打银行、友邦金融中心、招商银行、汇丰等多家国际知名金融企业。

原来佛山政府还规划了佛山新城，想着城市向多核方向发展，顺带辐射一下三水高明等地，但是几年下来，佛山新城由于受困于土地，城建进展缓慢。发展了几年，佛山想明白了，还是得抱紧广州的大腿，所以现在集中精力发展千灯湖片区。广佛线彻底激活了千灯湖房产的价值，而且与广州老城区大热的广钢新城存在巨大2.5万的价差，广钢新城5万，千灯湖2.5万，直线距离不足5公里，自然吸引了大量的广州刚需来佛山开启双城生活，但是目前千灯湖已经没有新房，主要是二手房。

南海目前正大力发展奇槎新城，绿城、时代、保利、碧桂园多家开发商到此拿地，目前该板块新房供应量极大，但是配套远未跟上，而且与千灯湖价差非常小，而且地铁还未落实，未来的价值也就大打折扣，不建议碰。

除了近广州方向发展小有规模，南海区向西的发展可以说是星星点点，不成气候，众多厂房和村聚集区。

顺德区——中国家电之都

顺德的区域发展呈点状分布，每个镇街既相连又相对独立发展。顺德产业经济撑起了佛山的三分之一，可能有人不知道顺德，相信不会有人没用过美的、格兰仕、万和、万家乐、容声、科龙这些家电。

顺德以靠近广州的镇街（陈村、北滘、伦教、大良、容桂）发展为主，陈村、北滘、大良已经限购，房价在15000-25000元/㎡。

区域目前在建地铁3号线和7号线，7号线未来将连接陈村和广州南站，广州南站住宅稀缺，价格在40000元/㎡左右， 7号线开通无疑带动房价上涨。

三水区——被开发商托起的城中村

环广区域饱和后，大发展商纷纷将魔爪伸向三水这个价值“洼地”， 2017年，万科、美的、金融街、金地、江苏中南、新城控股、深圳钜创、招商蛇口、三盛宏业、龙光10家房企首入三水拿地，恒大、碧桂园、旭辉等在2017年前已入手。三水新楼盘均价达到9000-13000元/㎡。这就是大地产商的魔力，把一个原本没有活力的小城推上了高地。

三水发展集中在西南及河口板块，为三水传统城市中心，目前板块土地开发程度较高，但城市配套更新慢。三水新城板块，是近两年政府重点发展的板块，目前入驻了万达广场，城市配套升级。其余街镇发展不成熟，产业以农业为主，产业升级动力不足，对人口吸引力度不够。

高明区——佛山的短板

高明GDP不足佛山的十分之一，土地开发强度只有13%，发展主要集中在西江新城，荷城版块，杨和版块，房价集中在7000-11000元/㎡，剩下的都是厂房、农村和大片农田，区域发展落后。

佛山发展以向广为主，缺乏强中心战略，南海区顺德区倒向广州，三水高明两区没人带，中心城区的主体禅城区一直以来发展程度不温不火，城建差，人口少和缺乏领导性产业是禅城一直以来让佛山强中心大打折扣。

佛山目前房地产固投占比超过第三产业一半，制造业产业不见增长，越来越依赖房地产，目前房价上涨吃力，房价面临天花板。

回顾佛山十年房价起伏

2010年广州限购、广佛线通车，佛山房价仅上涨722元/㎡。

直到2016-2017年广佛同城化加速，广佛交界千灯湖-金融高新区大热、多条地铁规划，千亿房企争相进佛山，购房者的追涨心理致佛山房价有明显上涨。

近几年，国家政策调控连连，相比于其他城市的房价犹如过山车般的跌宕起伏，佛山的房价犹如受制于一只无形的手压制，有上涨压力。

十年房价，佛山房价涨幅还不如东莞

东莞：10年房价上涨3倍

佛山：10年房价上涨174%

在大湾区的发展下，这两个城市的定位高度相似，都是大力发展制造业。一个打着广佛同城的口号发展，一个打着深莞同城口号发展。

但佛山无论人口、面积、还是经济实力均高于东莞，而东莞仅凭着区位优势，已成功跻身新一线城市，东莞临深地区目前房价更是从3字头迈向4字头。

成在广州，也受困于广州。

广佛同城，为广佛候鸟打造了一个睡城，拉升了广佛交界房价，大大刺激了佛山的经济，也使佛山不得不更服从于广州这个老大哥，佛山仿佛丧失了主导权，房价的升幅似乎受着广州外溢客控制，广州的低价成就佛山的高价，房价似乎受着广州“压制”。

从佛山的房价看得出，佛山房价呈阶梯状，近广者价高：

第一层次——广佛交界，均价2-3万元/㎡

主要集中在桂城、祖庙、石湾、陈村、北滘、里水、大沥、大良镇街，区域全部限购，广佛线开通后，实现了真正的广佛同城，最近的广州广钢板块均价高达4.5-5.5万/㎡，受限购限制和房价影响，众多广州客选择外溢佛山。

被广州客用热钱砸出来的环广区域，是佛山的房价标杆，也是广州客的首选。资金不足的也可以退而求其次。

第二层次——1.5-2万元/㎡

主要集中在狮山、佛山新城、乐从、勒流、伦教、南庄、张槎、容桂；因不限购成了投资客的新宠。

基建交通方面

广佛地铁给佛山人带来了机遇，给佛山带来了危机。

佛山规划了15条地铁，其中只有广佛线开通，3条在建，其余全在规划中。

地铁的开通最直接的就是吸引一大波广州投资客，房价有上涨预期。

规划看似加速了广佛同城发展，产业合作，未来区区接通广州，而广州投资客也暗暗打量着佛山哪里还有价值洼地选择，实则方便了佛山人到广州吃喝玩和，荒废了佛山大批商业。

但是佛山人口总量、密度都没有广州大，基本分散在5个大区之中，其次也缺少需要快速疏散人口的CBD这类人口密集的区域，暂时是没有大肆规划地铁的必要。况且广州目前也只有10条地铁，以广州的经济，修一条地铁最快也要3、4年。佛山的经济不比广州，建设慢，广佛线从开建到开通要了差不多十年时间，2号线预计最快也要5年，按照佛山的这个地铁规划，未来实际情况会和规划差异巨大， 10年内可能顶多也就多通一半地铁线。

所以，在佛山买房，切忌按照远期地铁去买房，分分钟到你可以转手的时候，规划地铁都没开建，甚至早已改了规划。

佛山深感人口是第一生产力，再好的基础设施，没人气，只能是睡城。提出截止2020年，常住人口达到910万，三年内增长145万，年均增长约50万，这是一年抵过去五年的节奏么？

佛山这样激进的“抢人”计划，不由替他捏把汗。

从“制造”变成“智造”，迫在眉睫。

现在是智能时代，高新科技产业将逐步取代传统低效产业。

佛山一直以制造业大市“为荣”， 佛山家具，佛山照明，佛山钢材都闻名于世界。一直过于依赖传统产业，高技术制造业增加值仅占工业增加值8.1%，高技术制造业成了佛山短板中的短板。

佛山3月在顺德落地的库卡机器人制造产业园项目，据闻是产值以千亿为目标的项目，而东莞也一样有着手机器人产业，在松山湖已布局超过150家机器人企业，在深莞同城发展的背景下，各大巨头都在抢滩东莞，东莞在高科技制造业上似乎领先佛山一步。

近年来佛山的智造业大项目招商成果强差人意，招商能力低下。

大胡子说

大城市旁边的小城市，怕的就是被吸血，而佛山明显不是一个轻易允许被广州吸血的城市，反而佛山懂得借力广州，依靠广州刚需外溢和产业赢得更多的资源，不得不说，佛山确实够精明。

佛山的优势是强大的民营经济，现在的一时失落，只是因为民营经济正在面临转型的阵痛，如果克服了这种阵痛，佛山便能轻松上路，在未来粤港澳大湾区的角逐中，有一席之地。

而当有一天，佛山能够让自己不被吸血又独立造血，打出自己在粤港澳大湾区不可替代的优势，或许就是佛山崛起之时了！

关注“大胡子说房”微信公众号，回复城市名称（如“郑州”），即可获取该城市的购房攻略！