西安限购升级！打了两年的如意算盘，失算了……

《限购加码!西安购房新政出台 “5年社保”看齐京沪》

《限购升级！西安买房，落户满1年，社保满5年！》

《西安发最严限购令:房价领涨半年》

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西安限购昨天出炉，昨天还有发稿机会的公号已经陆续发布，昨天没有机会的，大多也在今天对于西安限购的时间进行了解读，百家之言没有对错，均可参考，但大胡子说房给各位带来的一定是不一样的理解和视角。

关于西安限购这件事，我们看到的是西安无门槛落户，这个政策 —— 失算了。

为什么这么说？我们下文细细咀嚼。

一.

我们先回顾政策文件，源文件叫《西安市促进房地产市场平稳健康发展协调领导小组关于进一步加强住房市场调控管理的通知》发布于西安市房管局网站：

从字面上就可以看出，外地人从6月20日起再迁户口进西安已经不能直接买房了，只能等待一年之后才能买房，但有过1年社保个税的不受落户满一年限制，另外，不落户五年社保或个税才能购房。

“房住不炒”肯定是主基调，政治正确是一切的根本，但你仔细品读会发现，这一套组合政策的功能可不仅仅是纯粹“抑制房地产过热”。

第一，可以适当的缩减一下持续落户买房的新客户数量，换个角度来说，就是给市场降降温，减少新增，先消化存量的客户。

第二，就是把有社保和个税之后的人，购房优先级提高一下，换个角度来说，他有了社保之后再落户的优先度被明显提高，换个角度来说，我要人口落户，但我更需要有落户之后买社保买个税的人。同时这条要和限购五年是放在一起来看。

第三，不落户就要五年的限购，让那些老家有地，不想迁户口的，原本想靠社保个税准备买房的人断了社保的后路。想买房？老老实实落户吧！

第四，你之前买的社保个税，结合只要你一落户就可以买了，不用等落户满一年，这么大的优惠政策，你落还是不落？

然后我们得出什么呢？

四个点，政治表态、降低热度、刺激落户和留住人口。

二.

我们看一下西安最近一年的安居客数据：

我们在看一下，中指院近几年的西安数据：

后边的数据是郑州和西安的对比数据，两个表里的数据因为统计机构和统计方法有所不同，但共同的趋势我们可以看出，首先西安在近一年中，逆势上涨，并没有因为全国市场的整体趋势而调转船头。

但同样在图中，或者仅仅需要用常识来看，你也可以发现即便是涨到如今这个数据，他和同样经济量级的其他城市来比，或者和周边省会城市来比，西安的价格总体还是低的。所以，其实从西安主政的角度来说，并不是很想去控制房价。

我们再结合西安最近两年无底线落户的政策推行，你需要深刻的认识到，西安的限购不见得真的是因为房价在涨，反而是有很大很大的概率，是关于“落户大战”的后半场博弈。

三.

何为后半场博弈？

纵观西安的落户，洋洋洒洒100多万的人口，到底都是什么样的人？

大比重的只有两撮人，最大的部分一定是原本就在西安工作，之前没有落户的意思，有了无门槛落户就落下来的人，这些人本来就是没有名分的西安人。

第二撮人，不用说大家都知道，是为了买房落户的人。笔者曾在西安限购后两次调研西安市场，最长的一次长达15天，探访了超过100家售楼部。置业顾问听到外地口音第一个问的是，落户落到哪一步了？落到了哪个所？

甚至，落户的流程有些置业顾问不比派出所的户籍警生疏。

除此之外，因为其他原因零零碎碎来落户西安的人，比例有多小，恐怕只有当地府政知道。

无论买房与否，新落户到西安的人不买社保不交个税，一大波人买了房就跑，甚至有些人买了房就牵走户口。

明面上洋洋洒洒一百多万人口，真正意义上来建设西安的又有几个？

这个问题，细思极恐。

反观隔壁郑州，同样是在这两年低调抢人几十万，在2018年底突破了千万人口，相比较来说，郑州不仅仅不担心落户的人跑掉，没有出台任何新的限购，还偷偷的放开了限购，不落户不买社保，也能买。

这又是为什么呢？

如果你真的对比过两个城市，你会发现郑州的抢人大战，有门槛、低调且持续，完全不用担心人跑。

第一，郑州抢来的人是啥人？ 要么省内人，要么返乡人，要么领省较近的城市，比如安徽北部，山西南部，以及山东西南等。这些人不像去西安的炒房客，天南海北哪里都有。

第二，郑州对于落户的年轻人才补贴是持续的，本硕博月补贴分别是500元、1000元和1500元，连续三年。买房还有额外一次性补贴。而西安完全没有这方面的政策。

第三，郑州落户有底限，没有需求的人并不会落，而不是西安一样为了数据随便街上的小商小贩都拉来直接落户。

所以，相对于西安而言，郑州完全没有那么多的担心，而西安在这个节骨眼上，既要表态上层，更要用一些方法去处理和抑制无门槛落户的后遗症。

四.

后遗症这种东西，不到出现那一刻，一般人并不会看见。

而西安，显然属于聪明的那一波人，不仅看见了，而且也在想办法。不然过几年的数据一出，新增户口断崖式下滑，甚至有些区域人口不增反降，那就不好收场了。

所以，我们看到了西安这样一套一石二鸟的组合政策，高明之处不在赘述，但很明显，不用与苏州的热火下的限购去对比，西安楼市的限购政策只是西安楼市自己的转折点，标志着一个西安楼市黄金时代的落幕。

楼市的鼎盛期基本落幕，永康书记的时代痕迹也渐渐被抹去，无门槛落户的红利也已经被吃干吃净，后西安时代，没有了房地产和人口的“兴奋剂”，怕是一切都要重新评估了。

特别是当下已经落户还没有买房的读者，三思而后行。