去了才知道，这座城市被严重低估

如果要在中国选一个被地域黑黑得最惨的地方，非河南莫属了。

从“十个河南九个骗，总部设在驻马店”，到“犯我河南者，有井无盖”。河南省在全国人民心中的形象，似乎都不太好。

其省会郑州，百姓们也会经常凭着直觉就看贬。

在不少人的刻板印象里，或许郑州还是十几年前的郑县模样：城市老旧，破乱不堪。

可是，郑州的GDP已经从90年代初的26位跃升到今天的16位，1万4的房价均价也超过同为新一线的成都、重庆和长沙。

一个大“县城”，显然是不可能做到这两点的。

到底，今天郑州的城市面貌发生了怎样的变化？又是什么让郑州房价有着这么高的基本面？郑州这座城市究竟有没有未来？

《大胡子说房》于中秋过后，亲临商朝都城郑州，彻头彻尾地考察一下这座正在快速崛起的中原第一城。

于此，我们也看到了新一线城市吸纳人口的决心。

一.基建先行的思路，中不中？

终于把车倒进车位的时候，指挥师傅会大声告诉你：“中了！”

这个“中”，一定要发二声。

“中”字结构很简单，一条路，穿过一座城。而郑州这座城市最值得品述的地方，就是他的路。

无论市区郊区、老城新城，无论荒地繁华、黄土绿地，每一处城市的路网，都修得无比平整和开阔。

即便有零星的破旧小路，也基本都是修缮的规划当中。

我们驱车把郑州转了一圈又一圈。所到之处，皆为坦途。

郑东新区，大面积的绿化带与宽敞的十字路口▼

管城区一条普通的城市非主干路▼

金水区的金水路立交▼

双向10+4车道的中州大道▼

北龙湖北，尽管许多住宅还在建设当中，人口也没有完全导入，但路已经修好很多年了。

中原区陇海路立交，错落有致而宽阔通达▼

西四环奥体中心相当宽的快速路▼

在奥体中心片区，各场馆间及其他重要建筑间，都由可以车行的地下管廊连接起来，下图为还未开放的管廊出口，这种大规模的地下车行通道，在其他城市是非常少见的。

行驶在二七老城区的城间小路上，两旁的几十年参天大树已经连荫成片，道路被最大限度的拓宽和翻新。

最令人感慨的是，即使是在不属于郑州市区的龙湖镇，道路也基本和城市的标准一样，纵然配套设施还是镇区模样，但基础建设的规划一定是超前水平。

极具历史感的三轮车与现代鲜亮的柏油马路形成鲜明对比▼

两旁的建筑依然是镇子模样，道路却不是坑坑洼洼的传统村道▼

对于我们而言，这些宽阔的道路提供的是交通的便利和时间的节省，但对于城市而言，这些路的意义远不止于此。

陆铭在《大国大城》中写道：人口规模不断突破的“承载力”，恰恰体现的是城市的“生命力”。

何谓承载力？即是一座城市能装下更多的人口，不能“太挤了”。

由于核心城区的不可替代性和新区的发展滞后性，主城区是否具备宽而不拥堵的道路，是否有高密度的通达路网，是否具备土地利用率更高的住宅和写字楼等等，直接决定了一座城市能不能装下更多的人。

郑州不仅道路宽，道路密度也很高。

像以前的这种老棉纺厂区家属院，统统会敞开大门，开放支路提供给穿梭的车流。

郑州这路确实是不错，但路修好了后，旁边的土地开发程度又如何呢？

关于人口承载力的重要因素——城市更新，我们也一起来看看。

二.四环内无城中村，得劲不得劲?

我们在郑州，经常见到这种低矮的多层建筑，都是早期城中村改造后的安置住房。

2016年底，郑州拆完张家村后，便宣布四环内再无城中村。这在广州和深圳是不可思议的事情，因为在高房价的今天，很多村子已经贵的拆不动了。

表面上，这得益于规划的时间较早和城市的房价相对较低。但实际上，郑州5年拆627村的“郑州速度”背后，是开发商主导的拆迁模式。

ZF、村委、村民、开发商四方协调，然后由开发商来负责赔偿和安置。这种把规划交给市场的模式的确效率非常，但也有弊病，就是早年存在一些有损村民利益的强拆。我们看到一座全新郑州的背后，也是不少村民的付出啊。

我们在郑州的街头，看到最次的也就是这种待开发的空旷平地，不会像武汉长沙一样，高楼大厦的背后，隐藏的是破败不堪老旧城中村。

三.城市建好了，恁来不来呢？

郑州有个很有意思的发展模式。

比如地铁10号线今年才刚被批复，但实际上2017年7月便开始建设，明年就已经准备通车了。

和其他城市的地铁官网不一样，在郑州地铁的官方网站上，你根本找不到在建地铁情况的公告。

与地铁一样，郑州城市的发展也是先提升人口承载力的“基建先行”模式。

这地铁先建，后面大概率倒是可以获得批复，但城市先建，后面会不会有人来呢？

说实话，郑州对人才的吸引力并不强。我们不会像各种郑州本地号一样，摆一堆花里胡哨的图片然后对郑州一顿吹说未来潜力无限，我们只做深度深入的实地调查和客观翔实的数据分析，最后得出结论，郑州对人才的吸引确实有瓶颈。

首先，郑州的知名高校不多，限制了人才的供给。

然后，郑州的高收入产业不多，难以产生对整座城市的工资带动效应，也就吸引不了人才。

打个比方，杭州阿里给程序员开出一份可观的收入，那么杭州其他的互联网公司为了避免本司员工跳槽，就不得不跟上薪资水平。由此整个城市的薪资上去了，人才就会来。过去几十年的深圳，就是很好的例子。

而郑州的高收入岗位都集中在传统产业的高新部门，比如中铁盾构机厂的研发部等等，这些部门在当地基本独一无二，想跳槽只能去其他城市，跳槽成本非常高，所以就难以形成带动效应。

与高收入行业少相对的，是郑州的高楼也不多。

在郑州，我们基本看不到长沙五一广场和重庆解放碑那样的高楼集群。多是楼高一百多米的连成片的矮写字楼群。

东边，地标建筑“大玉米”一枝独秀。还好有周围环形的道路规划和中央圆形的如意湖，不然一定会显得很突兀。

CBD周围，也是矮楼为主▼

西边，高新区写字楼群接连成片，但缺少了一丝现代城市的设计感▼

一方面，郑东新区位于军用马头岗机场和民用新郑机场的中间，严格的限高让该地区的高楼耸立不起来。

另一方面，郑州也缺少金融业等高端服务业，并不需要通过超高层来聚集劳动力。对于郑州这座以传统产业为主的城市，显然低矮的楼群成本收益比更高。

不过，尽管郑州的高收入产业并不多，但可别小瞧了其他普通产业形成的规模经济。

郑州作为九大国家中心城市之一，国家大力支持其建设，必然有其原因。

其实，郑州的高新产业并不少，只是多为服务于企业的“不知名”公司。比如致力于环境保护的中原环保，提供企业数字化解决方案的新开普等等。产业新倒是新，但人们不知道。

这些高新产业，保证了郑州顺利挤进了下一个时代的中国城市前排梯队。

然后，郑州作为国家城镇化的重要增长极，更是一座把河南人们聚起来的宜居宜业之城，工资不高但物价更低，大家有工作、有生活、有烟火气、有幸福感，就十分美好，就很中国梦。

人才没那么多不要紧，人口可以源源不断涌入。

思念、三全、宇通等大量劳动力密集的传统产业，这些公司给的薪资并不高，但满足一个家庭作为普通城市居民的生活，是足够了。

经过宇通客车的总部，我们看到偌大的车间甚至可以装下一个田径运动场。

而且，对郑州影响最大的富士康，今天依然生机勃勃。

在郑州港区的规划中，排在八大产业园之首的叫智能终端产业园，说白了，就是做手机。

5G时代来临对众互联网当然是机遇，但对富士康这类手机基础配件生产加工商，也不失为一个利好。

我们走遍整个港区，宽阔的道路让个区域略显冷清，除了一个地方，那就是富士康一带。

如何让这些城镇化的人口有更加美好的生活呢？我们看到了郑州这几年显著的变化。

一是大面积增加生态绿地的建设，郑州“拆墙透绿”工程拆除了所有公园的围墙，并在主干道两旁和中间规划大量的街心绿地。

从卫星图上看，即使是在CBD，绿地也占比非常高。

二是郑州的商业水平在这几年有一个质的提升。无论是设计水平还是品牌引入，都可以和一线城市不分伯仲。

我们在龙子湖中心的“局外”商业中，拍到的商场内景▼

我们郑东新区的一个小面积商业“木色”中，看到了一个非常注重细节的停车场，反光石材的地面和精心设计的吊顶，让其充满高级感。

关于车，在1亿河南人民快速进城的同时，我们也发现郑州的一个亟待解决的问题。

那就是车位承载力不足。

和当地人民性格有关，也和发达的路网有关。郑州人民特别爱买车，甚至买到汽车保有量全国第一。

断头路口，非机车道。。。只要能有缝隙能停车的地方，郑州人民绝对不会放过。

在南龙湖，我们竟然看到一条单向行驶的道路两旁，都是违停。

郑州完全可以效仿深圳，所有车位一律“只租不售”。不过这牵扯到种种利益，郑州可能还有很长的路要走。

四.总结

离开郑州的高铁13点14分发车，但当我赶到郑州东站走下出租车的时候，已经12点56分了。

很慌。

不过想想赶不上也算了，刚好下午坐个城际去登封少林寺玩耍一圈，晚上再回深圳也不迟。

结果不巧，下车就是安检，检完就是进站口。当我在进站口排队时，时间才走到13点01分。

16站台32线路的郑州东，进站速度之快，简直堪比少林十二路谭腿。

我不禁沉思，这种快，到底只是进入站台的快，还是整座城市发展的快呢？