靠炒概念来涨房价，到底行不行？

一.

今年的国庆，是攸关每个中国人的盛事，人人都忙着为祖国母亲庆生。

而对于武汉人来说，国庆之后，还有一桩盛事在等着他们。

10月18-27日，他们期待已久的第七届世界军人运动会（简称“武汉军运会”）就要在大武汉举行了。

10天的赛期，设置了射击、游泳、田径、篮球等27个大项、329个小项。届时，将有来自100多个国家的近万名现役军人同台竞技。

可以说，武汉等这一天，已经等了太久太久，筹谋多时。

为了向世界展示大武汉焕然一新的城市形象，武汉投资了1448亿元，推进汉江大道快速路、黄家湖大道等44个基础设施配套项目建设。

武汉补贴将城市主干道的老旧小区外立面进行翻新改造，阳台同一封装，保持现代高级的城市形象。

武汉四环提前通车，多条新地铁线提前开通，用于疏导军运会时期的客流拥堵，缓解城市人口流量增加的压力，保证交通的通达性。

就连修了多年的光谷大转盘都暂时封起来搞成多重景观的小公园，城市两排不再是孤孤单单的两排石楠花，树下多了刚刚移栽就盛开的小花儿。

还有原本长江两岸耸立的写字楼亮化工程统一搞起来，颜色炫目、动感十足，滔滔江水+摩登高楼，大武汉的城市逼格就出来了......

不得不承认，借着此次盛会，武汉的城市面貌焕然一新，原本可能会拖延许久的基建工程全部提速，城市治理水平得到了显著提升。

二.

按照以往惯例，凡是举办大型运动会和会议，不仅能让城市的知名度和美誉度跃升，更重要的是楼市将迎来大利好。而在6月我们去武汉考察时，武汉全城项目也是在吹风：武汉军运会会让房价上涨。

在武汉ZF、开发商、购房者复杂的三方博弈之下，限价的后遗症一点点显露出来，大家都知道这样有问题，但是又不得不硬着头皮往下走。

这一刻，武汉政府、开发商、购房者都在等，等一个政策松动和涨价的契机，那就是军运会。

2016年9月，杭州G20峰会，杭州房价涨幅66.2%2017年9月，厦门金砖国家峰会，厦门房价上涨了21.33%

透过杭州和厦门，武汉太想借着军运会来提升武汉的城市知名度和房价了，不然也不会纵容全城开发商都来吹风“军运会，武汉房价要涨”的预期。

而距离军运会只剩下12天，武汉楼市真的涨得起来吗？

现在的事实是：武汉军运会要来了，可是武汉房价涨不起来。

毕竟杭州厦门办大型会议时，正值2016-2017年的楼市高潮期，站在行情的风口上，购房者看涨预期强，再加上一点概念煽风点火，房价就安上了加速器。

而现在是楼市平稳期，武汉要真正逆势启动行情，谈何容易？

三.

就算武汉借着军运会吹风，武汉的房价也大概率作妖不起来。为什么？

1. 基本面不变，供需平衡

克尔瑞梳理了武汉军运会可能管控的23个区域板块后，给出的预判是：

受军运会影响，今年武汉新房供应将由2600万平-2800万平，可能降至2100万平-2300万平，因军运会影响，武汉可能将会减少供应5万套房子。

只是减少了5万套房子而已，现在的武汉新房供应充足，更何况还有链家上还挂十万多套二手房，成交惨淡。

武汉不仅没有处在供需紧张之中，反而在新房特价促销、二手房库存量大的漩涡中挣扎着。

武汉库存充足，房价预期平稳，楼市基本面并没有发生很大的改观，供应量和需求量都没有改观。

现在的楼市逻辑已经变了，楼市高潮期，越大的概念越有涨劲，而在楼市平稳期，除了概念还需要购买力支撑。

现在的武汉二手房市场甚至有点类似于博傻市场，膨胀的卖家就是要挂高价，能忽悠到韭菜高位接盘就卖了，如果不能卖就挂着，二手房市场正处于温水煮青蛙中。

更别说，现在的武汉，根本没有当初催化杭州上涨高潮的严重一二手房倒挂，少了这种赤裸裸的套利优惠，就难以掀起大波澜。

而且武汉主要还是武汉本地人和湖北县市的人来买，而不是像杭州一样，可以虹吸整个长三角的资金。

2.军运会级别不够，影响有限

军运会对于武汉是大事，但也算不上是什么劈天盖地的大利好，级别不够，未形成广泛性影响力，并不能短期内改变购房者的房价预期。

不管是奥运会亚运会还是G20、金砖会晤，都是具有广泛性的影响力，会引发全国甚至全球媒体转播，还会不断有新话题抛出炒作。

而作为相对冷僻的军运会，大众对于这些军人运动员也是知之甚少，并不能形成广泛性的传播。

就像郑州刚刚落幕的全国少数民族运动会也是如此，郑州人欢欣鼓舞，但是身在深圳的很多河南人都不知道。

归根结底，在于武汉军运会的辐射面和话题性太窄了，不能给武汉带来巨大的媒体曝光和全民参与。

3. 武汉军运会场馆分散，未形成板块集聚效应

军运会新建的29个场馆设施布局长江主轴两侧，主要在四大板块（黄家湖、光谷、沌口、后湖）。

每个活动搞一个场馆，汉口汉阳武汉光谷雨露均沾。

武汉本就是个多中心的城市，各板块的地段、商圈配套差异不大，而平均化的军运会场馆分布也稀释了军运会对武汉楼市的影响，难以抬出一个特别优秀的板块。

在这一点上，武汉就没有杭州玩得溜了，杭州的奥体板块堪称是杭州最大概念的集聚地。

G20+亚运会各种利好影响，各种资源倾斜，靠近武林商圈又靠近钱江新城，愣是用规划打造出了个富人区。

说实话，杭州绝对称得上是房地产运作得极其成功的城市，不管是城市板块还是政策执行，深谙套路。

而武汉的军运会概念运作，显然少了杭州奥体板块运作的思维。

所以，武汉想靠炒军运会的概念来涨房价，基本上是失败了。

四.

虽然说武汉没有机会借着军运会涨起来，但我很相信武汉的未来绝不会一直维持着现在1.8万/㎡的基本面。

未来的武汉楼市，最大的引爆点是光谷新区真正的成熟和落地。

待小米总部真正落成入驻之日，待堪称全国复杂的光谷地下管廊工程建成竣工投入使用之日,待百万大学生留汉工程深入人心之日...

那才是武汉楼市最大的催化剂，而不是依靠军运会这样的概念。

正是这些最朴素的道理，才是真正的房地产。