刚刚！深圳又拍5块地，但未来的房价...

就在刚刚，深圳继今年6月24日“史诗级224亿土拍”拍出5块宅地后，这次又一次性集中出让6块住宅用地。

截止发稿前，6块住宅用地流拍1块，其余5块在2小时内全部成交：

大鹏坝光地块，起始挂牌价4.89亿，深圳安居集团以4.89亿竞得。

坪山马峦街道地块，起始挂牌价21.02亿，五矿盛世以25.6亿竞得，楼面价2.57/㎡。

坪山碧岭街道地块，起始挂牌价20.6亿，招商华润联合体以20.42亿竞得，楼面价2.04万/㎡。

龙华民治地块，起始挂牌价40.79亿，中海地产以50.2亿竞得，楼面价4.58万/㎡。

光明新湖地块，起始挂牌价22.7亿，南国置业以26.4亿竞得，楼面价2.94万/㎡。

要知道:

2016，深圳仅有4宗纯居住土地入市。

2017，深圳全年仅挂牌2宗宅地。

2018，全年挂牌13宗地块，但其中6宗为“只租不售”的深圳市人才安居集团所持，2宗在遥远的深汕合作区内。

而2019年，深圳已经向开发商拍出9块宅地，这个数字比17和18年加起来还多。

这，意味着什么呢?

为什么是这个时间？

最近，有不少唱空深圳经济的传言，论据基本离不开深圳前三季度GDP增速6.6%,三季度增速5.2%。

然而，这些数字的背后是短期出口低迷，是企业外迁和转型升级，是制造业周期性波动，并非实质性的经济疲软信号。

但在许多自媒体的解读下，深圳的经济似乎已然到达了，需要用房地产这个绝招来挽救一下的时刻。

可惜，2018年房地产投资仅占GDP 8.6%的深圳，多少年来都没有用房产来提升经济的习惯，在国家“房不刺经”的2019，深圳怎么可能是因为经济而拍地呢？

况且，土地出让金非最终劳动产品，并不计入GDP。

再说，曾经的2012一季度，深圳也经历过5.8%的增长低谷，这并不代表这座城市的经济出现了问题，反而可能是转型升级的契机。

深圳只需要坚定不移地继续发挥以市场为主导、以企业为主体、以政府为保障的制度优势，相信她可以像1997和2008一样，顺利地渡过转折和迷茫，而制约深圳发展的，恰恰是她高房价产生的挤出效应。

这恐怕才是2019集中拍地的原因。

去年，深圳提出2035年170万套公共住房的供应计划。为了达成目标，拍地当然是必须的。

与6月份的“单限双竞”不同，这次土拍采用的是“双限双竞”的办法出让，未来售价更加明确。

双限双竞：限成交地价、限普通商品房销售均价、竞成交地价、竞只租不售的人才住房面积；竞买人最高报价未超过最高限制地价时，按价高者得的原则确定竞得人和成交价。竞买人最高报价超过最高限制地价时，予人才住房面积多者出让。

单限双竞：不限普通商品房销售均价，其它同上。

2019年，北上广实现房价平稳，甚至部分区域的二手房还有10%-15%下跌。而深圳却逆势上涨。

尤其是在818政策和放宽豪宅税出台以后，涨势更是难以控制。

所以，这次楼面价均达到销售限价的55%以上，房企利润被摊薄无几，且销售限价与周围二手房价格相差很少。

这侧面说明了深圳向社会各界表明稳住房价的决心。

北京从2016年11月开始，大量出让“双限双竞”房（限竞房），在2017年共出让限竞房土地43宗，这也基本开启了北京市房价横盘的元年。

可以预见，如果深圳也走北京控房价的路线，未来房价大概率会出现总体企稳，结构性上涨和下跌的趋势。

只是，房企们也看得明明白白。这次限价后的拍地明显没有6月份火爆，不仅坑梓地块流拍，其余几块开发商的热情也没那么大。大家比较关注的龙华、光明地块，均不到10家房企参与，坪山碧沙北路宅地也无人加价，最后以电脑报价竟得。

这也从另一方面证明，深圳这次的限价还是比较严格的，人家真没想要靠土地，来刺激经济。

传递了什么信号？

与今年6月深圳的土拍不同，这次土拍集中在深圳的东边。

6月的五宗地分别位于宝安铁岗，龙华明治，光明观光路、光明光明大道与坪山老坑路。

除了坪山的一宗，基本都在深圳西侧和西北侧。比较符合深圳大力发展以前海为代表的西边片区，也就是西进战略。

而本次出让的六宗地，除了光明和龙华的2宗，剩余4宗地全部在坪山和大鹏。这也说明深圳在向西迈进的同时，也不忘东边的发展。

尽管有一宗流拍，但至少能看出深圳东进的意志。

前几日，深圳市交通运输局刚刚发布，关于开展《深圳建设交通强国城市范例行动方案（2019-2035年）》公众咨询活动的公告。

《方案》中表示深莞惠已经是国内融合程度较高的都市圈，但交通联系并不紧密，需要提升轨道交通的联系。

而地铁的建设运行必然需要沿线足够的人口，这样才能提升运营效率，让地铁发挥更大的作用。

这次的坪山比亚迪路地块，刚好位于建设中的14号线的平环西站的出口，而坪山坑梓地块，也刚好位于14号线的坑梓站。

这说明，一方面，在深圳市中心已经很难容纳更多的人口的情况下，决策者有意加大郊区的建设力度，无论是西边的宝安、光明，还是东边的坪山、大鹏，都会照顾到；

另一方面，也说明深莞惠都市圈的建设正在大力施行当中，坪山部分地区作为深圳与惠州的断裂带，当局者一定会加快其填平速度，促成都市圈连接。

未来，随着郊区土拍的继续进行，开发商对深莞、深惠的交通连接地带的大力开发，深莞惠一体化不再是空中楼阁，城市间交通要道上的未开发的区域，也会慢慢被填补。

在170万套硬指标的推动下，明年坪山的土地出让速度或继续加大，惠阳和深圳的衔接，也逐渐会向东京圈一样，实现全城镇化无缝对接。

结

总之，深圳选择在这个时间点集中出让土地。首先，是表达一下深圳市要控制房价的决断决心；再者，是对170万套公住房建设的落地推进，最后，也是促进深莞惠连接的有力一步。

当一座城市的限竞价房越来越多，对其房价企稳的作用是肯定有的，但另一方面也无形中推进了都市圈的连接，深圳周围的房价会如何，就说不准了...