2021年楼市密报：“大片区中心”要来了？

大风起于青萍之末。

有两则消息关乎大深圳格局的改变。

一则是深圳作为全国首批交通强国试点城市，到2035年将与大湾区核心城市核心区半小时直达。

另一则是提前剧透的深圳长远规划，深圳未来的城市格局是“一核两心”。

这两份规划大手笔勾勒了2035年的深圳蓝图。

我们无法预测15年后的深圳是什么样子，但是总能感触未来的大框架和脉相，这些都能影响我们的布局和口袋。

01

“大片区中心”要来了

在这份深圳市长远规划中，深圳未来的城市格局是“一核两心”。“两心”分别指“福永-沙井”为西部核心，“龙岗中心城-坪山”为东部核心。

关于西部，“火线哥”（DChuoxian）最近的几篇文章说了很多了，这次重点提一下东部。

这个总体规划在东部画了一个圈，“龙岗中心城-坪山”是核心。

东部要干一件大事——

以“龙岗中心城-坪山”为核心，与周边小兄弟联合纵横，形成深圳东部的“大片区中心”。

未来，东部“大片区中心”与临深的这些小兄弟携手发展。

原因很简单：

1、地理位置上天然的地域亲缘性； 2、人口居住外溢带来的联系紧密性；

位置上，都是紧挨着深圳的。重要的是两地人口的粘性。深圳全市有大约8万人在深圳工作、临深居住。更重要一点支撑来自深圳交通强国战略。
1月12日，深圳市交通运输局召开深圳建设交通强国城市范例发展策略及近期行动计划新闻发布会。
深圳4条地铁确定对接东莞、惠州，深惠城际、深大城际等4段城际轨道都将在年内启动建设。
至2035年，深圳与粤港澳大湾区核心城市核心区基本实现枢纽间半小时直达。

实际上，现有的交通已经缩小了深圳和临深的距离。

一个小切口足以见大格局。

牧云左岸位于惠阳金湖路与沿湖路的交汇处，处于深圳坪山边界处，与深圳仅一河之隔，直线距离百余米，是真正的一线临深项目，与深圳地铁14号线首站沙田站直线距离约2公里，沿着项目门口的金湖路直走到坪山大道就到了沙田站。

以牧云左岸为中心，有沈海高速、长深高速、机荷高速、外环高速、惠大高速5大高速环绕；从项目出发，走沈海高速，往宝安方向，约1小时10分钟可以抵达深圳宝安国际机场。

或者可走沈海高速转惠大高速，约1小时车程抵达惠州机场，享受深惠同城的便利。

02

面粉与面包齐飞的格局

深圳房价上涨，板块轮动效应首先波及到临深。

大湾区规划纲要出台、“818”深圳先行示范区出炉，“双区效应”直接刺激了深圳楼市。

而在715新政之后，深圳周边发生了什么？

调控升级，大批深圳客杀向临深。

东莞火了。

就在刚刚过去的10月，东莞房价以1.63%的涨幅排在全国前列。

最新的10月份数据显示，新房网签均价到了2.6万/m²。

目前东莞中心城区新房的价格随随便便都是4万＋，临深松山湖片区也已经是坐五望六。

不过，东莞随之也迎来调控。一则东莞住建局到长沙学习的消息爆出，更猛的雷也许在路上了。

临深的惠阳热了。

惠阳成交有多热？看看这组数据：

合纵联行数据显示，三季度惠阳区住宅成交套数达到11466套，以121.4万m²成交面积位列全市第一。

深圳买家贡献了绝大部分，乐有家研究中心数据显示，深圳客在惠阳新房占比达到67%，接近7成。

从目前惠阳在售的房价来看，近十年走出了一波凌厉上涨的行情。
惠阳10月新房整体均价为 13708元/m²，较十年前的房价上涨了2.5倍。
另一厢，惠阳楼面价频频创出新高。10月26日出让的两宗秋长街道地块，地价已经摸高至6210元/m²。

两地块成交信息
面粉面包齐飞的格局啊！

03

布局临深战略窗口期

一直有粉丝咨询“火线哥”，怎样布局临深？

一看窗口期，二看区域，三看项目。

2015年下半年起，供需失衡导致深圳楼市突然暴涨，大量深圳客户外溢至临近的惠州和东莞。

深圳客A在2015年买入惠州南站附近大社区一套108㎡三房，单价7300元/㎡。现在该盘的北区带华附学位的二手房源放盘价普遍在1.4-1.5万元/m²左右，实现资产翻倍。

置业者B，2015年初以不到七千的单价买下了惠城区金山湖域140㎡大户型毛坯房用于投资，总价不足百万，月供四千余元。今年以1.5万元/m²单价成功出售，扣除手续费后，两年净赚百余万。

从上面例子看出，寻机入市，毗邻深圳，轨道交通附近，占有优质资源的临深盘，才是投资上选。

从深圳都市圈的角度看，现在再度迎来临深战略窗口期。

与深圳保持尽可能近的地理位置，靠近地铁口，再加上有产业支撑，应该就是理想之选了。

1.与深圳一河之隔

发现没有，开车在坪山与惠阳往返，很容易误闯误入一个盘，因为距离深圳太近了。

近到什么程度？

牧云左岸与深圳坪山就隔着一条坪山河。

牧云左岸位于惠阳秋长街道白石村路段；南侧为深圳坑梓，与深惠边界直线距离约百余米；东侧为惠阳淡水城区。

这个项目将为临深置业者，特别是以沙田地铁站为日常通勤需求的刚需置业者提供新的选择，也将在较大程度上提升该片区的置业价值。

从航拍图中可以看到，牧云左岸从工业三路转坪山大道，可以便捷地到达与之直线距离约2公里的沙田地铁站，具备地铁日常通勤便利条件。

建议仔细看下上面这幅地理位置示意图。

牧云左岸南侧分别有深汕高速、坪山大道和厦深高铁、丹梓大道等主干道。

项目与惠阳、坑梓等区域的道路交通网主要由坪山大道、工业三路、秀沙路、白云路、秋宝路、金惠大道、龙海一路、内环路、东华大道等区域主支干路组成，对接深圳、淡水、大亚湾、惠城等地；坪山大道东西连通坪山坑梓和淡水城区。

周边覆盖有三条高速公路和厦深高铁惠州南站，可由沈海（深汕）高速和惠深沿海高速通往深圳福田、罗湖等地，由惠大高速北向可通往惠城区方向。

这种通达性无疑是深圳人更为看重的。

2.山水人文艺术大城

至于环境，开发商榕江地产是这方面的高手。同样位于惠阳的牧云溪谷是牧云左岸的姊妹篇，一座山水人文艺术大城，已是深惠两地的网红盘。

牧云溪谷实景

牧云左岸约15万㎡建面大社区，以创新半围合布局、2.4超低容积率，实现更大绿化率、更优景观面、更宽楼间距、更阔空间布局。

牧云左岸效果图

在两大入口处、多功能泳池区、多功能草坪区、活力商业区、活力幼儿玩乐区打造六大景观组团，为居者带来前所未有的居住享受。

牧云左岸效果图

11月13日，“牧云37°美好生活住区”发布会召开，同时也宣布了37°美好生活住区的又一项目—牧云左岸正式面世。

这是一个立体的美好生活空间，包含“艺术家园、智慧社区、人文生活”三个维度的价值体系，大大提升项目的宜居水平。

发布会现场

3.依托于生态智慧城

再牛的盘，也不能成为“孤家寡人”。有产业支撑，这个区域才有持续造血功能。

产业人口和居住人口互哺，形成一条生态链，才能持久发展。

牧云左岸在规划中的惠阳秋月湖生态智慧城内。

该区域由黄金珠宝特色小镇、教育小镇、家具小镇和高端产业聚集区、综合配套服务区、伯恩光学工业区等六大片区组成，未来将打造成湾区东岸创新格局的重要板块、区域特色生态空间、深莞惠都市圈高质量产业平台典范。

这是因为上述原因，牧云左岸成为临深难得的一个自住投资两相宜的楼盘。

4.刚需上车！

牧云左岸首批将推出2-3栋新品，建面75-116㎡2-4房，不少是很适合刚需的户型，预计即将开盘。

75㎡2房2厅1卫，双阳台，有一个生活小阳台，南向厅出阳台，每个房间都有小飘窗，采光宽敞性好。

89㎡3房2厅2卫，双阳台，有一个生活小阳台，赠送的小阳台可做儿童房，89㎡做小三房且两个卧室朝南还是非常不错的。客厅3.5米，两个卫生间舒适性三房。

97㎡3房2厅2卫，三阳台，有一个生活小阳台，赠送的小阳台+书房可做儿童房，南北通透双阳台设计且两个卧室朝南还是非常不错的。客厅3.7米，两个卫生间通透性舒适性三房。

116㎡4房2厅2卫，三阳台，赠送的小阳台可做书房，南北通透双阳台且两个卧室朝南还是非常不错的。客厅3.9米，两个卫生间主卧带衣帽间舒适性四房。

风起了，格局要变，置业思路也要变。

零深、入深，也许就是一念之间。