华润城4期背后的楼市众生相

2020年人类三大闹剧：美国大选鹿死谁手，润4开盘悬而未决，我特么到底几成首付。盼望着盼望着，润4的开盘大戏快要接近尾声了。

华润城4期的摇号结果出来后，在朋友圈数了一下，大概有6个朋友中签了，可以明显感受到朋友圈文案的喜悦激动之情。

不出意外的话，华润城4期的打新大戏即将以日光的形式宣告落暮。这场持续了近1年的等待，终于给了深圳市场一个交待。

关于这个产品的打新理由与打新花絮，市场上已经有太多解读与信息了，在此不作重复赘述，我只想聊聊在华润城4期长达一年的等待时间里，关于这个楼盘，市场上到底发生了什么。

01.

买房好比中彩票，抢到就赚数百万

关于这个华润4楼盘的最初印象，来源于安静一个做银行业务的朋友在2019年3月份对我的一个咨询，因为他有贷款方面的客户恰好咨询到这个楼盘。

因为我常期在深圳的地产圈活动，跟开发商也有打交道，他便试探性的问我什么时候开盘，和华润城4期这个楼盘同问的，还有另一个楼盘沙井海岸城。

当时我的答案是可能要到2020年的下半年左右，得出这个答案，这个只是根据当时踩盘的工期印象与多方人员的询问中得知。

似乎全深圳人几乎都在等这两个楼盘。

摇号打新，自蛇口双玺开启“2000万蹲”的摇号模式以来，这些年不止是深圳的主流，更是全国楼市的主流。

杭州万人摇、上海豪宅卖出了“刚需的速度”、深圳排队离婚买房等，一个个荒诞至极的现象层出不穷，不断刷新购房人的三观。

这里面的逻辑很简单，因为“房住不炒”的调控政策，热盘、新盘与二手房之间的价格存在价格倒挂，摇中就赚数百万。

有购房者算了一笔账，即使按照润玺最高的单价买最小的户型，也就是14.47万元/平方米买100平方米的房，按最低的华润城二期二手房均价16.9091万元/平方米计算，一进一出，至少赚244万元。

而实际上，附近华润城前期项目二手房挂牌均价在每平方米17万~18万元，和润玺价差5万元左右，一套至少能赚500万元。

巨大的套利空间下，已经让很多不喜欢华润城住宅的人也参与了进来，完完全全的变成了投资品。

前几天的一个女性朋友打电话过来咨询，手上大概有600万的现金+300万的基金产品，本来准备买套二手房自己住的。

可是在家人的极力劝说下，也开启了这场打新游戏，说是试试也不亏。但她告诉我，即使打到了，肯定也不会住的。因为华润城又吵又压抑（容积率太高），她不喜欢。

02.

润4打新总结：比润3火，但比润3中签率更高

按照华润城4期的公示方案，这次冻结的诚意客户数量在9690批左右，按照1171套可售住宅房源来算，中签率大概在12.08%左右。相当于8个人里面，就有一个可以中签。

如何看待这个数据？这可以从两方面来分析，一个是认筹数量，一个是中签率。

从2020年开年伊始，关于华润城的消息就层出不穷，有不少购房客表示都在等，而等的人数统计也层出不穷。从最开始的3万人，再到5万人，甚至是更多。

9690批客户这个数据出来的时候，我其实是有点惊讶的，可能是受之前的媒体网传1天认筹1.3万人这个数据的影响。

虽然我知道并不是所有人认筹了都能收到资料审批，只有审核完符合条件，收到短信的客户才能办理冻结。

讲真，如果不是“无房优先原则”以及715新政的影响，我相信数量远远不止这个数，量级可能也要扩大好几倍，这是其一。

另外一个就是中签率。华润城3期开完盘的时候，我之前发过一组各大热盘中签率的数据：华润城3期是10.9%，双玺中签率大概是25.08%。

相比于这次的12.08%数据，事实上大家可以明显感觉到：中签率提高了。

这里面有两个逻辑与大家分享，可以看出这个中签率的端倪。润3打新的时候，参与人数是6776批，而这次，即使不景气，也到达了9690批。

为什么润4比润3火？要知道，这里面总价更高啊。因为在润3的“造富”神话下，深圳的购房者被驯化的差不多了，经历了市场的教育。

更火，为什么中签率更高呢？一个是产品套数问题，另外一个是市场购买力的分散与截流。简而言之，不一定有资格，不一定非去买。

进入2020年，深圳楼市陆续推陈出新，还有很多网红盘值得买，而润4的滞后开盘，将很多人的脾气磨的七七八八了。

03.

代持有风险，润4须谨慎

因为无房户优先，因为要深户3年+社保3年，这次的润4开盘，也让另一个词汇进入大众眼帘：代持。

毫不客气的说，润4出动了很多很多老深一代的名额。有大V在微博上发言：有家人妈妈婆婆都参与了，社保300多个月。真是“养兵千日、用兵一时”的时刻。华润城聚集了全深圳最牛逼的投资客。

新房限价面上是控制房价，实则是控制眼前数字而已。真正的首套、首贷又刚需，能有几个呢？到头来还是成了资本狂欢的盛宴。

润4的总价不便宜，能满足他的条件又能拿出这么多钱的人应该不多，所以大部分情况就是有人出资金，有人出房票来共同买房子，但是需要考虑到代持的风险，最少要代持6年，中间变数还是比较多的。

有朋友总结了代持有几条风险，给大家看一下——

风险之一：由于缺少资产归属的证据，一旦代持人出现道德风险，委托人即便通过诉讼也未必能够取回房产的所有权。

风险之二：如果代持人**、离婚或者结婚，那么代持的资产就面临被继承人、离婚配偶主张分割的风险，因为这些资产在法律上属于代持人的遗产。

风险之三：如果委托人意外**，事先也没有向家人交代资产代持的情况和相关证据，这些资产能否再回到委托人名下成为可以继承的遗产就完全看运气了。

风险之四：代持人自己欠下巨额债务导致代持资产被强制拍卖偿还债务，或者代持人将代持资产擅自转让、抵押，都会造成代持资产易主。要代持前找律师咨询一下有必要，最少也是1400万以上的投入。

总之，代持不建议，虽然有更巧妙的方法减少这类风险，但无法降低到0。《罗生门》告诉我们：不要太轻易相信人性，特别是在千万资产面前。

04.

润4的利润到底有高？

这个问题，相信是所有最关心的问题了，而润4的价格一公布，市场也有人给润4的打新出作出一个收益测算——

用他们的逻辑来算：总价1200万，持有周期按7年计算（2023年12月31日前交房+住宅限售3年），年回报率从10.22%到16.45%不等。

当然，这仅是一个相对粗糙的测算，仅有参考的价值。而里面的条件是静态的，20万的上限也是随机的，5年之后的情况，谁也不知。

不过，有一点值得提醒大家的是：华润城整个大楼盘的价格，或在润4开完盘后达到一个最高峰，价格再想往上冲，特别是冲的很猛的情况，很难了。

这里面有一个选房逻辑给大家参考一下：买华润城的购房客户，基本是买不起深圳湾的人群。换句话来说，华润城的价格，其实是对标的是深圳湾。

深圳湾的价格在2018年-2019年其实已经猛冲了一波了，现在进入平缓上扬期。而华润城20万+的价格，开始追上深圳湾，甚至超过深圳湾某些楼盘的某些户型了。

这个时候的买房客户会怎么想？可能会去深圳湾买。也就是说：只有当华润城的价格与深圳湾的价格存在一定的价格势能差的时候，华润城才有优势，反之则反。

05.

润4开完盘后，会不会冲击二手房价格？

当然，还有业内的朋友会下意识的给我讲：那些买不到润4的人，会继续买拉高1000W到3000W二手房价格。

讲真，如果是上半年，这个逻辑其实是成立的。因为没有715这么BT的规则，但下半年的游戏规划其实变了。

你以为买华润城4期绝大部分是自住客？

不，绝对不是。动不动千万的房子，刚需是承受不起的。这些，大部分是游资。真正的首套、首贷又刚需，能有几个呢？到头来还是成了资本狂欢的盛宴。

资本有利才会狂欢，打新失败不会继续狂欢，只会盯下一个新楼盘或者按步不动了，绝不是刚改那么急迫。

而这批人，也绝不是拉高1000W-3000W二手房价格的人。说会拉高二手房价格的，完全是屁股决定脑袋。

这些游动的资金不是刚需，更不是刚改。纯粹是之前我讲的那个600W现金+300基金的女性朋友的案例：华润城4期人家只是拿来投资的，仅此而已。

深圳著名地产大V前几天发了一个朋友圈，内容深表认同——

说实话，润四的情况说明，目前的摇号政策在“房住不炒”精神的实践上出偏差了，需要探索新方案。本来不这么搞，让市场决定价格，润四应该绝大部分是自住。

现在限价这么厉害，还搞一个无房优先，个人估计，代持的一大堆，八成人投资都是少的了。

这么多无房户参与打新，说明如果摇号政策不变，接下来的任何一个限价明显的改善型新房，真正二套改善的，都没有机会了。这帮朋友，早做打算吧。

新房限价催生的一、二手房价严重倒挂，是非常规、不健康的市场表现，都有点扭曲本意了。如何更长效的不让市场失控，最终要取决于长效机制，包括土地、立法、金融、保障等政策。

期待新方式的探索，当然，当下情况下也只能期待。

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