预算500万，恐怕买不到比它更值的叠墅了

2020年7月16号，上海出台了关于加强容积率管理全面推进土地资源高质量利用的实施细则（2020版）其中规定了，“住宅地块容积率原则上不大于2.5。”

（截取自关于加强容积率管理全面推进土地资源高质量利用的实施细则（2020版）

而2012年出台的限制用地项目目录(2012年本)》中，也规定了“住宅项目容积率不得低于1.0(含1.0)的限定。”

截取自限制用地项目目录(2012年本）

这意味着，上海住宅的容积率基本在1.0-2.5，而实际上，容积率低于2.0的“纯住宅”在上海也并不常见

大多都是2.0-2.5的地块，也因此，“高低配”成为“标配”，这里面的“低“，往往都是指叠加别墅

（万科启宸项目沙盘实景图）

因为产品空间上的多样化、总价可控，以及户内不同层的存在能够让人享受到独特的墅居体验，叠加别墅类产品一时间成为了公寓类产品的改善之选，成为大多数改善置换人群可以去努力触摸的果实

之前的万科西郊都会、莱茵半岛、当日清盘的虹庐湾，都受到了买房者的大力追捧，而这些热销的叠墅项目很多是由万科打造或参与打造的，那么万科打造的别墅究竟有什么不一样？

（万科启宸项目效果图）

这其实并不是偶然

因为万科原本就是叠墅界的先行者，仔细探究叠墅的前世今生，会发现从2015年之后，叠墅才开始真正走向大众

但万科早在1998年做万科城市花园的时候，就已经做了叠墅，不管是在当时还是在现在的二手房市场上，都是置业热门之选

在这二十年间，万科在上海已经打造了不少带有叠墅产品的项目，自然而然积累了不少的经验，而万科一直也推崇标准化，我们经常能看到模块式的户型或者产品设计，不断地复制在万科各个区域各个产品系列中

所以，万科的叠墅项目很多都能受到市场的广泛认可，收获大批的忠实粉丝，其实，叠墅产品之所以成为主流，和它近几年直观的变化有关：

1）产品面积趋小

2）开始注重功能性和实用性

3）使用面积大

4）从绝对的“私密性”逐渐演变为“私密性和社区”的融合

简而言之，对于购房者而言，买叠墅，本身就是提高买房居住体验的选择，而且能拥有高于洋房和多层的居住体验

而今天要和大家聊的这个项目的叠墅产品，是我认为目前上海市面上非常具有实用性的一款产品，项目名字叫：

万科启宸

以项目123平的中叠为例，在控制了总价的同时，并没有牺牲用户的居住舒适度

我们都知道，叠墅产品一般都是以纵深为主，很难做到大面宽，虽然难，但万科依然选择拉大面宽，让整个南向横厅的面宽达到足足约6.8m

（万科启宸样板间实景图）

说实话，市面上的叠墅能做到如此面宽的“非常少见”，哪怕是一些联排产品，都未必能够达到这样的标准

大家有没有想过，为什么万科对拉大面宽这么坚持，本质上就是对公共空间的重视，这一点，同样体现在客餐厨一体化的设计上，仔细看，你会发现客厅、餐厅、厨房这三者之间没有太多的隔墙或者局限

（万科启宸样板间实景图）

（万科启宸样板间实景图）

这个设计其实在万科的很多个户型中都能看到，我们在有些日剧中常常会看到，妻子在厨房做饭，扭头就可以看到孩子在餐桌上写作业，而先生则在沙发上看电视，这样的画面既温馨又有爱

（万科启宸样板间实景图）

其实这就是客餐厨一体化带来的新体验，这种客餐厨一体化的设计不仅拉近了家人的关系，同时会让空间利用率更高，收纳更便捷，比如餐桌贴近厨房，一些备菜的准备工作可以在餐桌上完成，做好的菜也能立刻搬上餐桌

不仅如此，也正是这样的设计，使得这个户型具备一个对于现代年轻人来说非常关键的一点：“可成长性”

（万科启宸样板间实景图）

这个户型既可以做三房，也可以做四房，如果需要公共空间大一些，那就保持原状即可，而伴随着家庭人口结构的变化，可以将中叠下层起居室旁的活动室改造为卧室

这样的可成长性的户型，是能够满足不同家庭不同阶段的住房需求，这才叫真正的改善产品，可以一步到位

当我实地去看样板间时，甚至发现项目为了这个户型做了两个样板间，一个三房、一个四房，让业主看到不同需求下的呈现分别是什么样子

样板房呈现的不仅仅是虚拟的生活场景，而是在真正的为客户服务，优化他们的生活空间

（万科启宸已交付现房实景图）

这对于想要置换改善的购房者而言，是极具诱惑力的，而它的中叠产品比起项目本身的公寓类产品，总价也只高出了30-50万

对于“高低配”的项目而言，选择项目中低容积率部分的产品，未来的差异性也能够凸显出来

当然，万科这款叠墅的产品优势，还不止于此

市面上的叠墅新房大都是毛坯交付，对于买房者而言，交房要等上半年到一年，装修要等上半年，装修之后散味还要再等上半年，才能住上自己买的房子，这其中所要花费的资金成本和时间成本都是非常高的

万科的这款户型的价值在相比之下就非常凸显了，它是已装修交付，更为难得的是，项目还是准现房

（万科启宸已交付现房实景图）

对于购房者而言，省去了购买期房的等待时间，放眼全市，像这样预算在500万左右的带装修叠墅现房也为数不多

而万科的装修标准，又和市面上的精装产品不太一样，在精装的基础上做了健康住宅的升级

就拿很多人都会忽略的板材用料来说，万科启宸这个项目，从室内橱柜到玄关柜，再到浴室柜采用的板材均都可以达到日本的“F4星”标准（日本标准环保最高的健康等级）

（样板间实景图，入口玄关，可以收纳非常多的日常用品）

同时，去看样板房的时候，我还看到了室内都安装了新风系统、实时空气监测设备，对室内的PM2.5、二氧化碳、甲醛等空气指标进行实时监测，并配有超标警示功能

（样板间实景图，室内环境空气质量监测）

厨房内还设置了人性化的凉霸，以解决人们日常使用厨房时温度过高的问题

（厨房凉霸结构图）

关于万科所做的健康住宅还有很多很多……最终，万科希望这里未来的业主能够享受到的是：相对安静的空间、健康新鲜的空气、干净的饮用水和“始终如一”的室温

这些看起来都很细碎，购房者在参观样板间的时候也未必能够注意到，但等到业主真正住到万科所交付的产品中时会发现，正是因为这些细无声的设计，在默默提升着居住体验，这也是万科与众不同的地方

还有一个加分项

对于预算在500万左右想要买叠墅产品的人来说，归根结底为了获得更好的居住体验，对周边的配套或者教育资源等很难再有过高的要求

但如果能买到一款带教育配套的叠墅，相信很多人都没法拒绝（ps:以当年教育局文件为准）

在去年9月上外附属宝山双语学校的开学典礼上，万科等开发商合资为该校捐赠了许多软件以及设备，切身参与到了学校的引进过程中

（上外附属双语学校捐赠仪式）

如今在上海，随便一套好一点的二手学区房基本都要动辄近千万，而新房项目往往又没法承诺对口学区，也不排除有些开发商为了尽快实现资金回笼，提高销售价格，打着学区房的噱头卖房，交房的时候，却根本不是那么一回事

但万科引入的学校是实打实的，去年已经正式开学，已经有万科的业主的孩子成功入学（ps：以当年教育局文件为准）

（上外附属双语学校开学）

而这次万科启宸的二期加推，房源交付时间为2020年12月31日，对于有教育需求的家长们来说，甚至明年就能赶上入学的班车（ps：以当年教育局文件为准）

（万科启宸已交付现房实景图）

这样一个带装修交付的低密且带教育配套的准现房，500万左右即可入手，真的让人非常心动（ps：以当年教育局文件为准）

我们都知道，对于一个板块来说，引入商业或医疗等配套的难度，远远比不上引入一所优质的公立学校的难度

去年上外附属宝山双语学校已经开学，北郊产业园也到了快完工的阶段，今年下半年将迎来开园，而S7高速已于2019年10月18日正式通车

这里的路网、配套、产业都已经初步完善，这里的价值和项目产品本身一样，都不需要购房者去苦苦等待兑现

目前项目二期仅剩少量房源在售，想要改善置换的朋友，要抓紧了

免责——开发商：上海万锴房地产有限公司。推广名：万科启宸。备案名：万科智云新苑。预售许可证号：宝山房管（2019）预字0000090号。预售许可证号：宝山房管（2019）预字0000091号。项目销售代理公司：上海唯家房地产咨询有限公司、上海高策房地产经纪有限公司、上海同策房产咨询股份有限公司。本广告所载全部内容仅供参考，均不构成开发商要约，项目相关的信息以政府相关部门最终核准、审批文件为准，买卖双方的权利义务以双方签订的《商品房预售合同》及其附件及补充协议约定为准”。其中学校的具体位置、开办时间、招生范围、入学条件等以教育主管部门当年的招生公告为准。项目宣传资料对项目周边学校等教育配套资源的介绍旨在提供相关信息，仅供参考，并不意味着本公司对就学安排作出承诺。教育资源的名称、办学性质、办学规模、学位设置、开学（班）时间、招生条件、收费标准及招生区域存在调整的可能，应以政府教育主管部门及办学方颁布的政策规定为准。为了您孩子的顺利就学，建议您咨询当地教育主管部门。发布时间：2020年8月