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作者|张茂荣
房地产争议解决专家、信荣律师团队/粤湾律师联盟首席律师
主攻:重大疑难房地产案件、小产权房(含历史违建、绿本房)纠纷、涉房家事、大宗交易、民行/民刑交叉等
父母离婚,协议约定违建私宅归子女所有,后父母负债资不抵债,债权人可否要求强制执行该违建私宅?对此,深圳市中级人民法院最新裁决:不能!
裁判文书:刘一源与邓梦斯及张玉芹、刘晋超案外人执行异议之诉二审民事判决书案号:(2020)粤03民终5365号裁判法院:深圳市中级人民法院裁判日期:2020年10月26日裁判来源:中国裁判文书网基本案情:涉案房产为没有产证的深圳市历史遗留违法建筑类违建私宅。2005年11月8日,刘一源(尚未成年)父亲刘某海与母亲张玉芹离婚,《离婚协议书》(加盖深圳市福田区民政局公章)约定违建私宅归刘一源所有。2008年7月28日,张玉芹向债权人邓梦斯借款并出具借款条:“张玉芹以其名下深圳市龙华镇羊龙新村2号楼住所标的(涉案房产)作抵押,向邓梦斯借款……”。2009年11月21日,张玉芹以自己名义填写《深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报表(住宅类)》,并经深圳市宝安区大浪街道农村城市化历史遗留违法建筑信息普查工作办公室对外公示。2010年,深圳市中级人民法院二审判决张玉芹偿还邓梦斯借款148万元,同年邓梦斯申请强制执行,深圳市福田区人民法院裁定终结本次执行程序,2017年6月27日恢复本案执行。2018年8月13日,福田法院告知张玉芹已备案查封涉案房产,《公告》拟强制管理,所得收益用以清偿案件债务,责令张玉芹及居住、使用上述房产的所有人员限期自行迁出,逾期不迁出,本院将依法强制搬迁。刘一源以案外人身份提出执行异议,主张涉案房产归其所有,请求不得执行涉案房产。在此之前,另案张玉芹作为被执行人案中,深圳市宝安区人民法院(2011)深宝法执外异字第61号《民事裁定书》,认定根据离婚协议,涉案房产分配给了案外人刘一源所有,裁定刘一源提出的执行异议成立,解除对涉案房产的查封。其后的执行异议之诉一审、二审均认为刘一源以其父母在2005年离婚时已约定将涉案房产归其所有,由于历史遗留问题而一直未能过户至其名下,且该房为其唯一栖身之所为由提出执行异议,理由充分,裁定不得执行(宝安法院的相关法律文书)。买“违法违建”,遇“城市更新”,遭“卖方反悔”,咋办?.
执行异议审查结果:驳回刘一源的异议请求。深圳市福田区人民法院执行审查认为:虽然被执行人张玉芹于2005年签订的《离婚协议书》明确约定涉案房产归案外人所有,但2009年11月21日进行深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报时涉案房产当事人信息仍登记为被执行人张玉芹且进行了信息公示,本案生效判决亦查明被执行人张玉芹于2008年借款时曾约定以其名下涉案房产作抵押向申请执行人借款,故,2005年签订的《离婚协议书》对涉案房产归属的约定已在2009年深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报时进行了变更,也不能对抗已经信息公示的《深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报表(住宅类)》。此外,上述宝安法院的相关法律文书系对不同案件进行的裁判,也并无明确就涉案房产判决权利归属,对本案亦无法律拘束力。综上,案外人提出的执行异议,理由不能成立。2019年09月20日裁定:驳回刘一源的异议请求。历史违建:买卖无效,赠与有效!
执行异议之诉一审:驳回刘一源的异议请求。刘一源不服驳回裁定,向该院提起执行异议之诉,要求不得执行涉案房产。深圳市福田区人民法院经审理认为:刘一源主张其对涉案房产拥有对抗执行的民事权益的依据是签订于2005年的刘一源父母的《离婚协议书》,但是在此之后,本案的被执行人张玉芹仍于2009年11月以自己的名义向深圳市宝安区大浪街道办事处申报涉案房产。且《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第一百二十八条规定:“公民之间赠与关系的成立,以赠与物的交付为准。赠与房屋,如根据书面赠与合同办理了过户手续的,应当认定赠与关系成立;未办理过户手续,但赠与人根据书面赠与合同已将产权证书交与受赠人,受赠人根据赠与合同已占有、使用该房屋的,可以认定赠与有效,但应令其补办过户手续。”以此规定类推,张玉芹如要赠与涉案房产,可将相关手续,如与原村民签订的土地或房屋转让协议等材料交与刘一源或刘一源的父亲,以便其之后主张权利,但其于2009年11月仍可持有相关材料申报,可见其并没有实际履行该《离婚协议书》赠与房屋的义务,故刘一源的主张因赠与行为未实际履行而不成立。刘一源称2009年普查申报不具有确认权属的功能,但该不具有确认权属功能是由于涉案房产是违法建筑的原因所致,如系符合政策的私房在申报后,可依相关规定予以确权。本案的查明事实与宝安区人民法院及深圳市中级人民法院的生效判决查明事实不同,且生效判决亦未对该房产进行确权,故不存在刘一源主张的同案不同判问题。一审判决:驳回刘一源的诉讼请求。![](https://images-louxun-formal.oss-cn-shenzhen.aliyuncs.com/zixun/20201120/29371a5863584d69bdaffffecefc95ea.jpg)
1、如上,就父女协议离婚约定将夫妻共有房产给付子女后过户前,父女负债可否执行本属于父母的房产问题,无论是在先的执行异议之诉案还是本案,深圳市中级人民法院都明确不可以,据此,父母完全可能如此操作,将房产给到子女,从而逃避后续债务的执行,只是转移在先,负债在后债权人无法举证而已;2、《深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报表(住宅类)》确实不具有物权确认效力,但正如笔者《“深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报收件回执”的性质和作用》文所言,申报材料等“形成原因证据”具有权属证明效力,如本案张玉芹作为权利人身份申报,如果刘一源、刘某海有签字确认归其所有并由其作为权利人申报,则确实以实际行为变更了《离婚协议书》内容;3、夫妻离婚所涉共同财产的处分具有人身属性,不同于《合同法》中平等民事主体之间的合同关系,给予子女的,不能简单比照《合同法》赠与合同处理。另:人民法院分割共有不动产或者动产离婚案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、调解书具有物权设立、变更、转让或者消灭的法定效力;4、参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条,对未能登记过户到己方名下是否存在过错是衡量可否排除执行的一个重要考量因素,在此提醒权利人务必及时行使权力,在具备过户条件时及时催告对方办理;5、术业有专攻,信荣团队深圳总部——深圳“小产权房”专项法律服务,专业解决历史违建、新增违建、城中村、农民房、厂房、自建房、绿本房、法拍房、回迁房、安居房、集资房、保障房、福利房、微利房、军产房、私宅.....买卖纠纷、租赁纠纷、拆迁纠纷、析产纠纷、继承纠纷、办证纠纷、侵权纠纷、执行纠纷......委托咨询:400-0755-618(按1)。
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