这几天，多位大V在微博吐槽：深圳最大保障房转成商品房后价格“膨胀”：
房价10万+/㎡
7年总价翻了14倍
甚至有人表示已经买了三套，坐等升值......
图源微博
南方楼事在研究一番后捋清，这个大涨的保障房其实是已经转为商品房的经济适用房。
而深圳的经济适用房，在2013年已经退出历史。
那些遗留下来的房源，乘风破浪的上涨......
龙悦居的逆袭“人生”
“我上次关注这个房子，才380万左右。”
上周日，有网友吐槽龙华保障房龙悦居四期已经拿到红本的二手房涨到了700万。
从他出示的房源价格上涨截图中看到，许多业主上调价格多则50万，少则4万。
数据截自9月13号
随后南方楼事在链家官网上查询，发现在售房源有32套，绝大部分是62、63㎡两房的户型。
单价最低9.1万/㎡，最高11.2万/㎡，总价最高710万。
图源链家官网 数据截自9月16日
这名网友表示，10个月之前看62㎡的户型才380万，现在已经600万，不到一年的时间上涨58%他不能接受。
在链家的成交记录中，一套63.3㎡的户型今年7月成交价为537万，相同户型相同楼层的房源，去年12月仅478万。
7个月时间，上涨12%。
图源链家官网 数据截自9月16日
这么看，涨幅似乎还在能接受的范围。
直到看到房子原价后，知道真相的他流下了眼泪......
2013年，龙悦居配售的价格仅仅只有5170.67元/㎡左右，虽然每套住房价格会根据楼层、朝向等略有不同，但整体不会有太大差距。
我们以上图63.3㎡总价537万的户型为例。
即便把2013年配售的价格略微上调到6000元/㎡，63.3㎡当年也只要38万。
7年翻了14倍。
此刻只想问一句：确定不是20年前买的房子？？
图源 深圳市住房和建设局
对于这个涨幅，梅林关片区资深中介王生表示，龙悦居四期带龙华深外小学9年制学位所以很抢手。
目前带深外学位的只有豪宅圣莫丽斯、熙园山院、水榭山和龙悦居。
而龙悦居一、二、三期都是公租房，算三类；只有四期是经济适用房，转成商品房后就是一类。
这就意味着，想上龙华深外小学，要么砸1200万+去买豪宅，要么买龙悦居四期。
图源 咚咚
600万左右就能买到带深外学位的房子，这让很多家长趋之若鹜。
还有一些实在买不起的龙悦居四期的家长，会选择租下学位，价格在1万/年左右。
王生向南方楼事透露，龙悦居四期去年到今年卖掉将近500套，现在有红本的房源不到100套。
从链家官网的成交数据来看，也能窥见它的热度。
90天内成交30套，基本上是一个月卖10套的节奏。
王生坦言715新政对龙悦居的房子基本没有影响。
715新政把满两年免增值税提升到满五年免征，而龙悦居的房源是满五年才能上市交易，所以说在售的房子都是满五唯一的普通住宅，相当于减免了个税。
他认为，龙悦居四期只有一个点的契税，几乎和新房一样。优势摆在这，基本上没有降价的可能。
早在去年，龙悦居就因为涨价备受关注。
2019年12月，龙悦居四期有业主陆续补地价把房子转成商品房正常出售。
前后两个月价格，肉眼可见的上涨。
对于当时的情况，王生表示龙悦居四期补的地价普遍在40万左右，但有些业主不是很有钱，压根掏不出这40万，所以那会儿市面上可以卖的房源少很抢手。
图源链家官网 数据截自9月16日
龙悦居四期涨速如此之快，一位与它擦肩而过的网友表示：
曾经有申请购买龙悦居四期的机会，但大家觉得它的户型设计“反人类”，各种尺寸不合理，很多人都放弃了。
“现在看来，真的是选择比努力还重要……”
经济适用房的前世今生
看到这里的读者，相信很多人对于龙悦居作为保障房为什么可以买卖产生疑问。
南方楼事翻阅了近10份研究报告、官方文件之后，找到了答案。
1.入股龙悦居的“幸运儿”
在解释保障房为什么可以买卖之前，先来给大家说一说龙悦居房源的基本情况。
首先要确定的一点是，龙悦居一、二、三期均为公租房；只有四期是经济适用房。
2013年8月，深圳市住房和建设局发布龙悦居等保障性住房房源配租的通告，在公布的文件中显示：
龙悦居一共四期，只有四期有可出售的经济适用房，一共2747套。
2013年10月，深圳市住房和建设局发布关于龙悦居等保障性住房配售的通告，明确规定龙悦居四期这批经济适用房的配售对象。
图源深圳住房和建设局
在受理对象中，我们反复看到“符合附件1”、“符合附件2”、“符合附件3”......
翻阅这三个附件的内容，发现有几个硬性条件：
申请人或配偶必须是现役军人；
或本市参战退役人员；
或1983年底前集体转业到本市的原基建工程兵。
简单点说，你或者伴侣不是军人基本被排除。
可见当年申请的难度很大，并不是有钱就能买到。
滑动查看
2.什么是经济适用房？
聚焦到经济适用房，不禁又要发出灵魂拷问：
什么是经济适用房？为何这几年再也没有供应？
追溯历史，经济适用房是上世纪80年代中期的产物，政府的初衷是为了保障“城市低收入住房困难家庭”。
同样是保障房为什么只有它可以交易？公租房、安居房和人才房不可以？（简直可以写个十万个为什么......）
南方楼事简单做了一个表格区分它们各自的特点，以便大家可以更直观的了解这几类保障房的区别：
从表格中可以看到，四种保障性住房中经济适用房跟其他类最大的区别在于，它进入市场的门槛低。
人才房购房满10年或社保满15年；安居房购房满10年后且补缴增值收益；公租房承租满5年后承租人可购房，但不能再次上市交易。
而经济适用房，在购买满5年后补缴增值税便可以进入市场，自由交易。
这也就是为什么近几年龙悦居陆续有房源释放。
龙悦居 图源乐有家官网
对于龙悦居四期的价格，很多人的内心大概是：它只是个保障房啊！
虽然户型设计不合理居住感较差，但因为3地铁+深外九年制学校仍有溢价空间。
对此，珊瑚数据CEO梁志勇表示，政府的初衷是为了保障低收入家庭。
二手经济适用房的上市出售,往往会参考周边商品房的价格。而龙悦居四期价格上涨，只能说是周边的配套成熟了，而且对标附近房源的价格，这一点没有办法。
他表示，其实不止是龙悦居四期，过去建的一些经济适用房在转成商品房后价格一样慢慢上来了，所以经济适用房涨价是不是有原罪，很难说清。
“历史上的经济适用房，已经市场化了。”
3.经济适用房“衰败”之路
也因为经济适用房价格便宜，出现不少投资客通过各种途径买到再转卖的情况。
如果大家还有印象，位于香蜜湖片区的经济适用房侨香村当年定向配售给深圳公务员，一些有房的公务员分到侨香村后转卖，140㎡的房子可以赚到300万元左右。
甚至还曾曝出有人开着宝马去申请经济适用房此类现象。
侨香村
当越来越多的投机者将目光瞄准于此，落实监管审查的措施尚未完善，导致真实的中低收入家庭最后还是要花高价去买商品房。
经济适用房不再经济，也不再适用。
最终在进入2010年后，各省陆续停止建设经济适用房，深圳也在2013年停止集中建设和供应经济适用房。
经济适用房自此退出深圳历史舞台。
对于经济适用房转成商品房后的问题，深圳住房研究会常务副会长陈霭贫曾表示，“一旦办了红本，就意味着房子是可以在市场上流通的商品房，可以转让、出租、抵押等。从政府管理的角度来看，一旦给了红本，以后在市场上的行为就难以监管了。”
保障房的本质是保障低收入人群的居住问题，拥有绿本和红本对居住来说不造成任何影响，而经适房一旦获取商品房产权，就已经脱离了保障房监管体系，假如业主把房屋拿去出售，将导致新一轮的社会公平危机，对保障房体系造成严重影响。
一言以蔽之，经济适用房的出现旨在解决公民有房居住的问题，而不是要让这部分人拿住房来交易赚钱。
这种“政府请客、富人吃饭、全民买单”的情形，严重损害中低收入家庭的利益。
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经济适用房行不通，但惠民之路不能停。
据统计，经济特区建立40年来，全市累计供应各类保障性住房和政策性住房约50.63万套。
在近几年的配建中，无论是地段还是配套上，待遇也近乎和商品房齐平。
半个多月前，在深圳房地产盛典暨行业综合评价发布会上，深圳市住房和建设局局长张学凡在发言中明确表示：
要向新加坡学习，未来要让60%的深圳市民住在保障房中。
张学凡提出了110万公共租赁住房的发展目标，同时计划每年公共租赁住房建设10万套，并计划通过五到八年的时间补足短板，让住房供需矛盾得到较好的缓解。
深圳努力通过加大供应来缓解住房需求，提供更多价格相对低廉的住房给人才群体居住，缓解住房的供需矛盾。
我们有理由相信，这座有无限可能且极为包容城市会努力补齐短板。
这也是为什么有理想的人都爱来深圳。
（南方楼事）
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