南山新房想卖12万+？还真的有点悬……

文 | 丸子君

近期，从远洋天著、越秀和樾府，到金融街二期，深圳楼市入市的新房越来越多了。

虽然深圳的购买力还是非常强悍的，但新盘同一时期入市，必然会形成竞争，也会让购房者的买房紧迫感减弱，变得“挑剔”起来。

最近，在南山南油片区有个新盘即将入市。丸子君看了项目后发现：区位是真的好，但项目的“心气”也是真的高——“12万+”，还不确定装修费需不需要另算。

小户型“豪宅”，国庆后开样

南油，南山南部中心地带。

在两条主干道东滨路与南山大道交汇处，有刚开通的9号线北延线荔林站，周边交通通达，城市面貌成熟。

在这里，有一栋正在施工的38层建筑，它就是丸子君要去的目的地——中泰·印邸。

目前，大楼已几近封顶，但营销中心才刚开不久。

据销售介绍，样板间都得等到国庆之后才能开放，到时需要验资参观。预计项目将在下个月内开盘。

中泰·印邸占地4600平方米，总建面3.7万平方米。

项目分为两个地块，北部为高层住宅，南部为商业用地，但商业部分的具体规划还不清楚。

高层住宅的地下1-3层为停车场，1-2层为1200平方米的商业，3-4层也是停车场，5层为空中花园，6层以上为住宅。

由于占地面积小，项目与单体楼颇为相似，几乎没有地面花园，只设了空中花园、泳池和会所。车位比也仅为1:0.85，梯户比4梯8户，2022年底交付。

住宅房源仅238套，户型建面为：61平方米的1房1厅1卫；75平方米的2房2厅1卫；87平方米的3房2厅2卫；89平方米的3房2厅2卫（暂未有户型图）。

销售人员表示，项目虽然体量不大，但打造的是高端产品，因此非常注重设计和装修。

比如，聘用的室内设计团队曾设计过深圳湾公馆，家居装修用料也是国际大牌。

由于样板间没开，丸子君也不清楚项目的精装修情况，但从项目的用料展示来看，的确比较考究，连排水系统、外墙用料都考虑在内。

不过，目前仍未确定装修是否要另外收费。

价格方面，销售几次透露开发商希望尽量将价格定高一些，虽然不能确定具体价格，但周边二手房价在12-15万元/平方米区间，可以参考这个标准。

而同时，他也表示，在政府限价之下，项目备案价可能还是会在“10字头”上下。

前海旁成熟片区，旧改扎堆

在限价之下，还想把价格定在12万元/平方米以上，到底有什么倚仗？

当然不是靠设计和装修。

决定房产价值的是位置，正如前文所说，项目位于南油片区，左临前海，右挨后海，往南为蛇口，向北3站可达科技园，区位优势可以说是相当不错。

特别是，前海的居住规划配套不多，等片区发展起来后，居住需求必然外扩，这时南油的优势就会更加明显。

但由于南油发展较早，片区面貌略显老旧杂乱。

小区多为2010年前所建，甚至不乏1990年代建成的。区内还有多个城中村待拆，除已落地的华联项目外，南山村、南园村、北头村等众多项目也在等待拆建。

毫无疑问，待项目建成后，南油的片区面貌将得到巨大的改善。

不过，目前周边的旧改进程非常缓慢。2个月前，丸子君探访南山村发现，村内大部分房屋仍未清租退租，旧改之路还是非常漫长。

因此，等住户入住后，周边若进入清拆、建设阶段，可能会带来噪音、扬尘等问题。

就现在来看，项目周边环境还是比较不错的。

丸子君实测发现，项目到荔林站只要7、8分钟的路程，加上周边道路开阔，出行较为便利。

而教育方面，目前项目配套的是南海小学、学府中学。

销售介绍道，学府中学在深圳排名第32位，算得上不错的学校。并且，等对面华联城市中心配建的48班九年一贯制学校、9班幼儿园建成后，教育选择将更多。

虽说不清楚项目自带的商业配套体量到底有多大，但应该能够满足小区需求。

此外，1公里内有南油最大的购物中心来福士广场作为补充，1.5公里内也有南山书城、茂业时代广场等配套。

休闲娱乐方面，项目离荔林公园约1公里步行距离；3公里内还有有深圳湾人才公园、前海公园、深圳湾体育中心等配套，居住氛围较好。

但项目想卖到12万元/平方米，还是比较困难。

近期，项目周边备案的项目仅远洋滨海大厦，其公寓均价8.4万元/平方米。放大至南山南部，蛇口的太子湾湾玺公寓备案均价11万元/平方米，龙光在前海的住宅项目前海天境花园的毛坯均价也只有10.7万元/平方米。

而网传想卖高价的新世界临海揽山御园，“开样”近一年，至今仍未备案入市。

这样来看，在南油这片老城区，要想卖出12万元/平方米的价格，的确有些困难。更大的可能则是，如销售所言的“10字头”上下。

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