豪宅卖不过刚需，光明还有对手吗？

文 | 奇鲸

十一黄金周临近，小长假的氛围也浓烈起来，而深圳楼市的氛围，也在几个网红盘相继开盘中，被提前带上顶点。

在9月开盘的这几个住宅项目里，有小户型的刚需，也有大户型的改善，既有西部也有东部，正所谓几家欢喜几家愁，有的开盘即售罄，有的经过一天的选房战，去化艰难。

刚需开一盘空一盘

率先打响光明刚需第一枪是电建洺悦府。

自9月10日获批预售后，项目楼盘销售信息也随之公布。其中，住宅产品共483套，户型建面约92-109平方米，均价约5.97万元/平方米，单价区间在5.5-6.5万元/平方米，总价区间在512-704万元/套。

随后，9月16日，项目采取线上选房的开盘方式，开盘483套一次性推出。在公示的有效认筹名单中，无房客户2128批，有房客户300余批。

开盘当天，电建洺悦府所有的房源都被选光，去化率达到100%。

当电建洺悦府还沉浸在开盘战绩中时，金融街华发融御华府二期也悄然而至。

9月27日，金融街华发金融街二期正式开盘，项目在万科前海公馆进行线下选房。

主推的产品包含1栋A座、1栋B座、1栋C座，共390套可售房源，户型建面约92-127平方米，均价约5.19万元/平方米，单价区间在4.8-5.5万元/平方米，总价区间在454-669万/套。

认筹客户2814批，其中无房客户2709个，有房客户105个。

开盘当天，历经5个多小时，金融街二期390套房源全部被选光，去化率也达到100%，可见光明的热度持续不减。

在两大热门盘之后，光明另一匹黑马新盘——民轩揽翠台也进入市场。

民轩揽翠台于9月24日获批预售许可证，并在住建局官网公示，备案房源位于1栋二、三单元，共287套，涵盖商业和住宅两种类型产品。

其中住宅产品共249套，户型建面约68-271平方米，均价约5.11万元/平方米，单价区间4.8-5.4万元/平方米，总价区间325-1451万元/套。

9月27日，项目于在南山前海公证处进行公证摇号，摇取选房顺序号。确认有效“诚意登记号”共359个，其中无房客户285个，有房客户74个。

9月28日，民轩揽翠台进行线上公证选房，249套房源当天售罄。

这也是光明继金融街一期、玺云著花园、中海寰宇时代后，接连3个新盘开盘售罄。

随着地铁6号线的开通运营，轨道交通的进一步完善，以及深圳发展重心的西移，市场对于光明的印象已经得到刷新。此外，在众多刚需家长担忧的教育方面，今年光明区实验学校中考黑马夺魁后，光明教育资源稀缺的刻板印象也被打破。

目前，光明的二手房挂牌价早已超过6万元/平方米，区位交通便捷、日渐完善的市政配套、周边旧改升级以及价格上的打新优势，使得更多的刚需置业把目光停留在光明。

豪宅选到凌晨还没卖光

地处于宝安尖岗山豪宅区的越秀和樾府于9月16日获批预售，10天后在前海企业公馆进行公证选房。

越秀和樾府本次共推274套房源，整体均价约9.03万元/平方米，包含8层洋房和高层住宅。

其中，洋房64套，位于5栋和6栋，户型建面均为108平方米，均价10.6万元/平方米，单价区间在9.6-13万元/平方米，总价区间在1033-1407万元/套；

高层住宅210套，位于10栋，户型建面约113-141平方米，均价8.6万元/平方米，单价区间在8-9.5万元/平方米，总价区间在912-1345万元/套。

此前，项目参与摇号的共计220批客户，含第一批无房136人，第二批深圳有房84人。

当天最终销控162套，去化近6成，高层10栋02、03卖的最快，小洋房去化率比高层高。

豪宅销量后劲不足，早在西丽远洋天著开盘时就能看见。

远洋天著此次备案房源位于3栋ABC座，共571套房源，均为住宅产品，户型建面约100-161平方米，均价约8.38万元/平方米，单价区间在7.6-9.1万元/平方米，总价区间在801-1464万元/套。

虽然比和樾府9.03万元/平方米的均价低一些，在周边更算得上打新盘，但项目也并没有预期中的火热。

在解决锁盘风波之后，远洋天著进行了一场被称为“史上最长开盘”的选房活动。

9月23日，远洋天著开启线下选房，待选的是3栋ABC座，合计571套房源，户型为100-162平方米。

诚意登记名单最终审核通过1228位，包括无房937位，有房291位。购房者可以选择是否装修，装修费5800元/平方米。

从当天上午9点到次日凌晨，选房仍在继续；第二天上午，外界才得知937批无房者买下了571套房源，剩余最后5套。

如此漫长的周期，最后还剩下5套，这不仅让人疑惑，改善户型真的卖不过刚需了吗？

事实上，远洋天著周边的次新房博林天瑞已经超过11万元/平方米，2007年的桑泰丹华也到达了10万元/平方米。远洋天著加上装修费也不过9万元/平方米，的确还存在一定倒挂空间。

而越秀和樾府所在片区二手房价多在10-16万平方米区间，倒挂空间更大。

打不过刚需盘，或是因为两个改善盘均存在一定“瑕疵”：远洋天著靠近变电站，安全性遭受质疑；和樾府因户型面积较小，被认为更适合刚需而非改善人群。

但更重要的是，改善盘的首付门槛更高，即便是也存在一定倒挂空间，但投入资金比刚需更多。而在打新空间上，也未必比得上备受看好的光明，因而难以像光明新盘一样“盘盘日光”。

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