住房租赁条例出台剑指租金贷等平台暴雷事件

　　9月7日，住建部网站发布《住房租赁条例（征求意见稿）》（以下简称“条例”）向社会公开征求意见，意见反馈截止日期为10月8日。条例一经施行，将成为住房租赁领域首部条例文件。

　　南方日报记者注意到，这份长达8000余字的条例对住房租赁的各个环节进行了详细规定，其中部分条例直指近期长租公寓等房屋租赁平台频繁发生的“暴雷”事件。

　　多项规定涉及长租公寓

　　长租公寓诞生后，近几年迎来蓬勃发展，自如、蛋壳、魔方、铂寓等长租企业已经颇具规模。但从2018年起，围绕长租公寓总绕不开炒高租金、违规租金贷、装修污染、暴雷跑路等负面话题。此次条例对相关现象和话题予以关注。

　　在租金方面，条例提出，住房租赁合同期限内，除法律规定和合同约定的情形外，出租人或者承租人不得单方面解除住房租赁合同，不得单方面提高或者降低租金。住房租赁企业等市场主体滥用市场支配地位，从事哄抬租金、捆绑消费等扰乱市场秩序行为的，按照《反垄断法》的有关规定进行处罚。

　　条例还要求明确住房租赁企业存在支付房屋权利人租金高于收取承租人租金、收取承租人租金周期长于给付房屋权利人租金周期等高风险经营行为的，房产管理等部门应当将其列入经营异常名录，加强对租金、押金使用等经营情况的监管。

　　对于租金贷，条例规定住房租赁企业不得以隐瞒、欺骗、强迫等方式要求承租人使用住房租金贷款，不得以租金优惠等名义诱导承租人使用住房租金贷款，不得在住房租赁合同中包含租金贷款相关内容。

　　部分采取分散住宅分隔出租模式的长租公寓，会将部分较大的客厅或封闭式阳台予以隔断，形成可居住单间。条例中则明确，厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等非居住空间，不得出租用于居住。

　　而对于部分精装修长租公寓此前出现的有害气体超标问题，条例明确要求，出租住房的室内装修应当符合国家有关标准，不得危及承租人的人身健康。禁止将不符合工程建设强制性标准、消防安全要求或者室内装修国家有关标准的住房以及其他依法不得出租的住房出租。条例对于违反行为明确了罚款、没收违法所得、承担赔偿责任、追究刑事责任等惩戒措施。

　　乱象多因发展模式

　　长租公寓乱象频频，与其大规模扩张和采取“高进低出”“长收短付”的模式密切相关。“高进低出”是指高价从房东手中租下房源，以低于拿房价格租给住客。“长收短付”则是一次性收取租客半年或年度等长期租金，但按月或季度以短周期付给房东。

　　制表：周中雨

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，此次住建部条例的规定，说明国家政策层面对长租公寓“高进低出”和“长收短付”的做法持否定态度。

　　事实上，这已不是住建部第一次就长租公寓模式进行表态。去年12月，住建部等6部门去年12月发布的《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》就指出，加强对采取“高进低出”“长收短付”经营模式的住房租赁企业的监管，指导住房租赁企业在银行设立租赁资金监管账户，将租金、押金等纳入租赁资金监管账户，并对住房租金贷款金额占比进行限制。

　　贝壳研究院数据显示，2019年，有53家长租公寓倒闭，因资金链断裂跑路的45家。位于南京的乐伽公寓去年8月倒闭时就通过公告表示，深刻认识到“高进低出”经营模式存在严重缺陷，对长租市场带来较大风险。但进入2020年，长租公寓“暴雷”事件依旧不绝于耳。

　　广州市房地产租赁协会的一份统计显示，今年以来，“暴雷”的长租公寓达到26家，仅在8月就有15家公寓倒闭，涉案金额高达数十亿元。

　　贝壳研究院认为，长租公寓企业跑路、租金贷、虚假房源等问题，影响了租客和房东的权益，此次住建部出台的条例，从租赁出租和承租、租赁企业和经纪活动监管等方面对租赁市场的主体行为进行了规范和约束，能有效规范市场秩序，推动租赁市场监管制度化。

　　严跃进也表示，条例对于租赁市场此前暴露的问题进行了考量，对后续规范和引导租赁市场发展将有积极作用。后续长租公寓企业创新的时候需要回避条例规定的相关内容，“高进低出”“长收短付”等行为受到抑制，客观上会减少长租公寓“暴雷”风险。

　　制表：冯善书

　　【记者】葛政涵

　　【作者】 葛政涵

　　【来源】 南方报业传媒集团南方+客户端