深圳将学新加坡，房地产市场或迎来巨变

文 | 知一知

今年以来，房价表现最亮眼就是深圳了，房价继续一路上涨。其实理性上来看，深圳房价上涨是有我内在原因的，并不能一味把这个原因归结于是资金炒作导致的。

深圳的经济发展很快，目前已经是全国第三了，经济增长意味着创造大量的财富，有钱人自然就多了。由于深圳产业发展带来大量的就业岗位需求，这些年人口一直呈现净流入。这两项的变化使得深圳的住房需求一直很旺盛，并且购房的支付能力很强。然而深圳的辖区面积似乎与这强势的经济和不断增加的人口数量不相匹配，不到上海的1/3和北京的1/6，辖区面积小必然会导致供应稀少，与需求相比就是相形见绌，房价不涨才怪。

不过房价的上涨迎来更严厉的调控，715房地产新政之后，深圳的成交量迅速降温，但实际上价格下降似乎并没有网上宣传那么夸张，现在处于一种有价无市的情况。

这是深圳的房地产市场的现状，说到这里为止了。但实际上高房价的副作用开始体现出来，高房价导致城市营商成本增加，很多实体企业会因为不堪成本的重负而外迁，华为出走东莞松山湖就是一个例子，其实还有更多的制造业在寻求外迁。在中美博弈过程中，我们还是充分认识到了硬核科技的重要性，如果一个城市的产业空心化了，未来的路在何方？何况深圳一直以科技创新为傲的，如果有一天这个自己引以为傲的东西都失去了，城市就会失去其核心的灵魂。

高房价会使得城市对人才的吸引力降低。深圳在过去几十年为什么发展这么快，就是由源源不断的年轻人进入，就在当前深圳的平均年龄也才33岁，那个城市还有这样的竞争力？但如果高房价持续下去，年轻人来到这座城市会绝望的，因为你会发现不管你怎么努力都买不起深圳的房子，这样长久下去肯定会导致年轻人流失，城市将会失去其核心竞争力。

高房价的深圳未来将何去何从？最近一些新闻报道说深圳将要学习新加坡模式，以前主要是学习香港模式。香港模式最终的结果就是香港的今天，房价高企，年轻人很难通过自己的奋斗在城市里买一套属于自己的住房。而新加坡模式核心理念不一样，新加坡模式是要做到“居者有其屋”，实现真正的双轨制。

新加坡模式的操作模式商品住房和保障性住房分开，商品住房政府不做管理，市场自由交易。而保障房会一路帮助购买不起商品房的人有房子住。根据笔者在新加坡的访问，一般刚毕业的年轻人在前面4-5年可以住在政府的公租房里，而工作5年以上基本上都以买得起政府提供的“商品房”（按照我们的说法就是经济适用房）。而新加坡的保障房也不会都是建在偏远的地方，享受的公共资源（比如说教育、医疗等）也不会根据你的住房性质而区分。这样一来，就会让年轻人有拼搏的劲头，也不会觉得自己在城市里是无根之木。

应该说，深圳当前的住房制度也有点新加坡模式的雏形，但总感觉走的不太坚决，香港模式走习惯了，一时半伙很难改变过来。但是如果官方正式强调要走新加坡模式，未来对深圳的住房市场将会有较大的改变作用。

要达到新加坡模式的水平，在目前土地资源仍然稀缺的情况下，有几个情况的变化：

1.深圳未来的保障房供应要大幅增加，而相应的商品住宅供应将会减少，商品住宅的也许维持在跟现在差不多的体量水平。

2.中心城区的保障房供应力度就加大，不能再向以前一样大多都建在外围区域，对年轻人来市中区上班是极其不友好的。

3.公共资源的分配将会逐渐与住房特征脱钩，说直白点就是未来的学位不能再与你的住房性质挂钩，做到真正的租售同权，不然很多改革是没有用的。

以上三点，每一点的变化都可能为房地产市场带来巨大的变化。当然，有人会更关心，这样一来房价会涨还是会跌？我只能说，房价估计很难涨了，刚需需求很多将会被转移到保障房市场，如果在商品住宅小区旁边的保障房售价只有商品住宅的6-7成，你觉得他们会买哪里？

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