中海努力的8月：华南区域销售逆袭、继续押注北京

　　观点地产网 在刚刚过去的中报会中，多数房企都表达了对于完成年度目标的信心，同时他们亦承认下半年压力犹存。

　　素来以稳健为标签的中海，也透露出完成4000亿港元的年度目标具有一定挑战性。从近期中海的数据表现可以窥见，确实并不是很容易。

　　最新的数据是其于9月4日披露的月报。公告显示，今年前8月，中海系列公司累计合约物业销售金额约2222.94亿元，相应的累计已售楼面面积约1213.15万平方米，分别按年增加2.1%及降低0.4%。

　　增长速度并不算快，可供对比的数据是，根据观点指数发布的“2020年1-8月中国房地产企业销售金额TOP100榜单”显示，前8月TOP100房企全口径总销售金额同比增长4.8%。

　　按照2020年中海销售目标为4000亿港元进行计算，目前完成进度为63%左右。8月24日，行政总裁张智超于中期业绩会上表示，虽然上半年经历了疫情的影响，依旧坚定要兑现对市场的承诺，“需要充分努力，加上后面市场的契机才能更好完成。”

　　销售：华南区域逆袭

　　经过六月刷新集团单月销售新纪录（575.6亿元），后续的两个月，中海单月销售额又回归往常的水平。

　　于2020年7月，中海系列公司的合约物业销售金额约为214.90亿元，同比下降23.7%；已售楼面面积约为122.02万平方米，同比下降16.6%。

　　后于8月份，中海系列公司的合约物业销售金额约为287.91亿元，而相应的已售楼面面积约为136.82万平方米，分别按年增加17.6%及降低9.0%。

　　相较于7月销售金额同比减低超20%，8月份的销售成绩算是缓和不少，而且该销售金额已经是中海2020年第二高的水平。

　　在各地区的销售贡献分布中，华南地区销售贡献最大，为78.28 亿元；华北地区次之，为42.79亿元；华东地区为36.92亿元；北方地区为25.35亿元；西部地区为15.70亿元，香港及澳门为0.92亿元。中海及其附属公司为199.95亿元，合营公司及联营公司为43.47亿元，中海宏洋录得44.49亿元。

　　值得关注的是，华南地区是中海今年以来首次位列第一，而其销售金额亦实现了该区域于2020年的最高值。此前几个月，中海销售贡献较大的区域为华北区域、华东区域，两者轮流占据区域第一的位置，甚至于6月份均实现破百亿的销售，表现一直较为稳定。

　　反观中海华南区域，今年以来销售表现都较为疲软，甚至于3月、4月、5月、7月等四个月份里面，其销售金额在中海六大区域中排名倒数第二，仅仅高于香港及澳门区域。

　　为何能于8月份实现突破，或许与中海将深圳新增的项目悉数推向市场有所关联。

　　早于5月底，深圳中海地产发布了第五代产品+“智慧生活3.0”，亦宣布龙岗中海宝荷、光明中海寰宇时代花园、龙华中海汇德理以及坪山中海万锦熙岸共计4个项目亮相。可见，中海下半年在深圳的动作并不会小。

　　于8月31日，深圳中海寰宇时代花园正式开盘，包含商业和住宅两种类型产品。其中，商业产品共127套，均价约13.6万/平方米；住宅产品共1232套，均价约5.99万/平方米。据悉，该项目住宅产品于开盘当天，线上选房便已全部选完。

　　而中海汇德理、中海万锦熙岸目前也都处于在售状态。

　　尤其是当前，深圳处于楼市新政的作用之下，一手楼盘“打新”热潮更甚于二手市场，中海多盘齐下，或能为销售增长带来较好的后劲。

　　投资：继续押注北京

　　关于下半年的计划中，除了加快销售步伐之外，颜建国还希望中海在拿地上要更加勤奋。

　　据观点地产新媒体查阅公告获悉，于8月份，中海在北京、成都、哈尔滨和海口收购了五幅地块，应占楼面面积合共约105.62万平方米，相关土地收购应付的土地出让金约为143.11亿元，为中海2020年单月拿地金额的第三名。

　　其中，中海在北京夺得的北京河西区宅地惹来不少人关注。8月3日，中海击败金茂、合生等一众房企，以总价79亿元竞得京土整储挂（开）[2020]028号地块，折合楼面价39211元/㎡，溢价率23.44%。地块建设用地面积约8.51万平方米，建控规模约20.15万平方米。

　　回顾中海今年的扩储动作会发现，其十分钟情于北京地区。观点地产新媒体初步统计数据发现，截至目前，在2020年北京招拍挂市场，中海共斥资271.28亿元拿下5宗土地。除了上述地块，还包括石景山古城南街不限价地块、朝阳区金盏乡地块、房山稻田站地块、石景山区北辛安地块。

　　数据也显示，今年中海在京津冀地区的新增土储较多。截至8月21日，中海共吸纳36宗土地，当中50.6%的新增土地位于粤港澳大湾区、京津冀和长三角都市圈，而占比最大的是京津冀，为30.6%。

　　但是相较于规模增长幅度而言，中海的拿地勤奋度还不足。今年1月至8月，中海收购的土地累计应占楼面面积约903.65万平方米，累计应付的土地出让金约为791.82亿元，而其全年拿地权益目标为1400亿元。

　　中海提出坚持拿地渠道多元化，根据资本人士透露，关于买地这件事，颜建国除了提到公开市场里面用更多的机会拿到符合投资标准的土地之外，也提及非公市场方面要做很多工作，去年还专门成立了非公市场合作部，跟同行、政府合作，来进行勾地。

　　另一方面，中海跟关联平台中海宏洋亦有了相关的投资规划。双方成立合资公司海洲投资有限公司，将分别由中海宏洋及中海拥有51%及49%的权益，而合资公司将作为中海宏洋的附属公司入账。

　　据悉，该合资集团将主要从事收购或出售在全国的任何土地及物业、收购、持有或出售该等土地及物业的控股公司，以及建设、完工及出售或处理在该等土地上的物业发展项目。

　　而中海及中海宏洋向合资集团提供用以满足合资集团营运资金需求的承担总额（包括现有股东贷款）将不会超过港币200亿元。

　　作为中海旗下三四线城市的平台，中海宏洋也在寻求更多发展。其表示，目前若干主要营运的城市存在不少大型地产投资项目机会，与中海成立投资合作平台能支持参与该等城市投资规模较大项目的策略。

　　投资壮大规模之余，中海也有资金输血的部分。只是这一输血，投向了中海的“明天”业务，而非地产主业。

　　8月11日，中海公告称公开发行面值不超过95亿元的住房租赁专项公司债券（第一期），已获得中国证监会同意。本次债券采取分期发行的方式，其中首期发行债券面值不超过20亿元（含20亿元），剩余部分自中国证监会同意注册发行之日起24个月内发行完毕。

　　根据披露，首期发行中，品种一债券“20中海01”票面利率确定为3.20%，而品种二债券“20中海02”不发行。

　　而募集资金，便是用于住房租赁项目建设以及补充营运资金，其中14亿元拟用于自有的住房租赁项目建设，包括西璐长租公寓项目、襄七房项目、戈雅园项目、大连牧雲山项目、中海云麓公馆项目、明珠公园7号地项目、中海悦林熙岸项目、九峯里项目（一期、三期），剩余部分补充营运资金以及其他经核准的用途。

　　募集说明书指出，中海旗下的长租公寓，已战略布局全国10余座核心城市，构建了“中海海堂”、“中海友里”两大长租品牌。