楼市猜想:布吉下半年洼地将填平?光明,10年后成最强副中心?

（来源：房市杂谈）

深圳发展40年，也是楼市发展40年的历程。这40年来，深圳人看着深圳各个片区的改变，从罗湖到福田，再到南山，再到宝安、龙岗、光明、龙华等地，深圳的繁华在不断扩展。

在深圳买房，不仅仅是买的居住感，更是买眼光、买未来，因此，刚需如何选择片区，【家在】里网友的置业分析太多了，小编就记得有些10年前【家在】“神帖”的预测现在已经实现了。

小编在这里整理了近期非常不错的【家在】网友对置业片区的分析的帖子，来看看哪个片区是深圳楼市下一个宠儿？（以下都是网友个人观点，每位网友观点都不一样，百花齐放，仅仅作为思想的交流、碰撞，至于哪个片区未来发展会更胜一筹，还是等未来在揭晓。）

1、布吉都便宜过东莞了，下半年洼地会被填平

@NINKO：

目前布吉便宜过东莞。2年后，布吉因14号线开通与3号线形成1快+1慢2条大龙岗动脉，布吉未来可期。

看布吉很多楼盘，现在的看房率，成交率都上来了。没上车的同学尽快了，布吉洼地逐渐会被填平。

下半年看东部了，预计地铁沿线楼盘将会受关注。布吉是东部出关门户，位置如西乡、龙华、坂田一样。现在是真正潜力股！

有人说布吉脏乱差，主要还是在布吉街那一片，其实布吉很多地方都还不错，特别是地铁沿线的次新人车分流的小区，住家是很舒服，通勤也便捷到哪里都不远。

现在出手是很好的时机，还没上车的伙伴门加油了。

2、5-10年，光明会是深圳最强副中心？

@骄阳似：

首先阐明一个观点，就是大势，深圳现在空地并不多，主要在光明、坪山，龙岗也有一些，但这些空地的面积不足以建出下一个中心，旧改出cbd更是不可能，深圳中心已经定型，就是福田、南山、宝中和罗湖部分区域也可以算上。

本文不涵盖福田、南山、宝中、罗湖，判断不了。

房价的支撑主要有几点:1.地铁、公路，万事万物交通先行；2.周边环境城市面貌。3.周边产业、学校、商业等配套；龙华北站为什么能火？福田的后花园加上本身较强的规划及相对较好的环境城市面貌，不信你看老龙华。光明为什么能火？南山的后花园加上自身科学城硬实力规划。北站房价接近中心后会停滞不前，光明也会一样，但光明还有很大空间。

1－3年期:

光明，首推凤凰城，其次中心区，现在的光明还用说吗？

盐田，首推沙头角，盐田的居住环境是顶级的，缺点是交通，8号线开通盐田价值会迅速拔高，春风隧道和坪盐通道是强有力的支撑；

坂田，强有力的产业配上新地铁和坂银怎么不强？缺点就是环境市貌不行。

沙井松岗，11号线还是王炸一般，那个环境市貌都会被掩盖一部分。

3－5年期:

光明，首推凤凰城，其次中心区，城市面貌渐渐改善，13号线也会看到希望，光明会渐渐与北站持平。

东部14号线地铁口，首推大运、沙湖，其次坪山中心区，宝荷，龙岗中心城，横岗，坪山大运的环境都是相当好的，城市面貌也行，差在交通，14号线通车市区工作人必会沿着14号线地铁口买房，还有坪盐通道等快速路的建成交通会大概率改善，城市发展会进入快车道。

石岩，13号线开通，优秀的交通环境再差也是强。

5－10年期:

关外全面开花，地铁口和环境市貌配套好的地方占优势。首推光明，科学城深圳第一副中心舍我其谁？

我觉得光明会是深圳最强副中心，关外几个区级cbd里就光明的最明朗，北站cbd、大运cbd、沙湖cbd都是属于弄的外形挺好看，但是发展方向都不明朗，光明科学城方向是准的。

光明规划好，位置好，空地多，农民房没那么高容积，旧改难度小，这就是根本。那些农民房容积特别高的地方旧改基本没希望，过些年说不准直接取消高容积旧改，光明这种眼看着市貌能上来的价值怎么可能不高呢。

3、前海没有天花板？10年后，光明前途，没有名字好听？

@深圳楼事：

<1>、将来深圳楼市的至高点——前海。因为将来住前海的人，不仅是深圳的富豪，更是全国的富豪，乃至全世界的富豪。所以前海的房子，没有天花板。

<2>、现在龙华炒得火热，很大一个原因，前海还没有真正起来。

<3>、未来5年，可以小看罗湖、福田，但10年后，这两个地方的价值将得到重估，高度成熟化，没有空地发展，只能依靠旧改，而旧改是一个非常缓慢的过程，站在未来的眼光看，现在罗湖、福田才是真正的价格洼地。

<4>、深圳一路向西，10年后，西部依然比东部强，但不意味着房产收益，东部弱于西部。西部已经是70分的孩子，顶点是100分，还有30分的空间。东部是个40分的孩子，顶点是80分，还有40分的空间。傻子都知道，40分比30分空间更大。

<5>、未来5年，深圳最大的争议，福永、沙井PK龙岗、坪山。按目前速度推进来看，龙岗、坪山更快，再加上房价相对较低，所以5年内，买房在龙岗、坪山大概率跑赢福永、沙井。但是5年后，必须重新审视两个地方究竟哪里好。

<6>、10年后，龙华的房价，一样会让你怀疑人生。但是短期内，暂时到达一个高点，某某府将是龙华的天花板。

<7>、10年后，布吉、横岗依然是投资价值不大的地方，根据蛙跳理论，罗湖下一个价值点就是龙中，龙中下一个价值点就是坪山。中间的布吉、横岗，投资意义不大。

<8>、10年后，龙华真正成为宇宙中心，可以重点关注观澜。但是未来5年，观澜不碰的好。

<9>、坂银通道、地铁10号线利好坂田、平湖，这2个地方在某一个时期会成为置业热点。

<10>、未来10年后，香蜜湖依然是数一数二的豪宅区，不会被深圳湾超越，会形成香蜜湖、深圳湾、前海，三大顶级豪宅区。

<11>、未来10年后，盐田的豪宅将会得到价值重估。因为深圳的年轻富豪终于步入中年，有时间享受东部这一片最美丽的海。

<12>、10年后，你会发现光明，前途绝对没有它的名字好听。

<13>、10年后，临深的东莞、惠州，绝对不会是大坑，因为届时深圳房价会很贵，临深也不便宜。届时，在临深有套房子，也是一件值得骄傲的事。环深圳生活圈，将会成为现实。

<14>、10年后，那些怀疑深圳公寓没有投资价值的人，会统统被打脸。房子最大的价值，是脚下的土地。

 4、5年内，坂田更加宜居，但不会成为深圳新中心

@示范区：

我虽然买坂田、住坂田，但我不认为有生之年里，坂田会成为城市中心，因为城市的能量是有限的。

虽然深圳特区40年，中心经历了从罗湖到福田再到南山的变迁，所以很多人就认为是不是以后福永沙井、光明、龙华、坂田也有成为中心的机会，我可以肯定地说，至少30、50年里“不会”。

之前深圳中心能变迁，那是因为深圳还小，一穷二白，处于蓬勃发展期，而且也撞上了飞速发展的黄金时期，经历了传统贸易、制造业、高新技术等窗口期的变迁，所以才能造就新中心。

按照目前来看，深圳在世界上已经不属于落后地区了，甚至HW、DJ之类的企业都可以说是世界第一梯队，目前看不到新的产业爆发契机。

目前所谓的AI、5G等新技术，南山还是可以吃下的，还是之前高新行业的拓展，不是完全新的黄金行业，所以改变不了格局。

所以我们这些真正理智的坂田人，根本不会想着坂田能成为新中心。

成不了中心，但是不代表坂田不能变得更好，多了学校、多了公园、多了地铁、多了城际、多了快速路，我们是和以前的坂田比，他就是变得更好了实。

5年之内，坂田绝对能变成一个更加宜居的街道，对的，我们还只是一个街道，整天拿坂田一个街道去和其他整个区比，真的是太难为坂田了。

5、2022年，前海将是深圳楼市龙头

@月光落在右手上：

2022年，深圳大概会形成以下格局：

<1>、前海，龙头地位确定。

<2>、宝中、沙井片区随着前海进入西部的第二、三梯队。

<3>、龙华商务中心、坂田科技城、光明凤凰城等重点片区基本成熟。深圳多中心的格局更加明显。

<4>、大运东部一哥的地位形成。凤岗受大运辐射影响明显。

<5>、坪山城市副中心地位形成。

<6>、深莞惠一小时生活圈基本形成。

<7>、多中心格局的形成，让跨市上班成为一种主流选择。工作地点不再仅仅集中于南山、福田、宝安。

<8>、更多一线城市出现。但深圳在国内的综合实力排名没有受到影响，仍然在前二三名跌宕。

<9>、深港在文化上融合趋势明显。