来源：深圳房地产信息网  晶晶乐道

今天（8月28日），深圳房地产盛典暨行业综合评价发布会在华侨城洲际酒店举办，现场邀请了深圳市住房和建设局党组书记,局长张学凡，北京大学校务委会副主任海闻，招商证券研究发展中心首席宏观分析师谢亚轩，深圳房协城市更新专业委员会主任郭鹏生等7位专家为大家带来精彩演讲，干货满满。

李江：推动都市核心区扩容提质，有序引导深圳功能外溢

（深圳市规划和自然资源局规划国土发展研究中心发展研究所所长）

1、建设世界级的深圳大都市圈，强化区域中心辐射能级，推动都市核心区扩容体制。持续优化“多中心、网络化、组团式、生态型”的空间格局，构建”一核多心网络化“的组团空间结构；培育新兴增长极，有序引导深圳功能外溢，包括：龙华-红山、观澜-平湖、空港新城-松山湖、银瓶新区、潼湖新城、翠亨新区等。

2、优化城市空间格局，综合服务中心：福田中心、南山中心、宝安中心、龙华-坂田中心、空港-沙井中心、龙城-大运中心；区域性专业化中心：前海中心、光明中心、坪山中心、西丽中心、大运中心。

3、深圳市城市建设强度基本稳定，至2035年基本维持在50%-55%。2019年统计的居住用地是23%，力争在2035年时居住空间达到25%。

4、科技创新的实力不够强大，离不开先进制造业和高新企业的支撑，必须有制造业配套，我们可以转移到东莞、惠州，这个没问题，产业的布局就是梯度的，但是不能转移过快，此消彼涨要有个度。

5、我们正在填海筹建第三跑道，到2035年航空客运量超过8000万，现在只有5000万左右，这个量在全国是非常高的，航空的货运量超过280万吨，和深圳通航的国家超过120个，我们坐飞机去世界各地，特别是一些冷门的城市不用跑到广州和香港坐。

我们正在筹划建设深圳第二机场，地址是惠州的平潭。

张学凡：新加坡是学习榜样，今年房地产开发量是10年最高

（深圳市住房和建设局党组书记、局长）

1、全市住房累计数量达到1068万套、6.12亿平方米，人均面积27.8平方米，还没有达到国家和广东省的最低标准线，主要原因就是我们还有70%多的人居住在城中村，城中村占深圳住房面积的54%左右。

2、在“房住不炒”、不把房地产作为短期刺激经济措施的背景情况下，“十四五”乃至今后相当长时间，房地产业仍然是大有可为。

一是我们国家的城市化进程方兴未艾，以深圳为例，这几年每年净流入人口40-50万，城市化进程必然会产生巨大的住房以及相关消费。

二是在当前国际局势下，中央最近提出以国内大循环为主体，国内国际双循环相互促进的新发展格局的要求，在这个背景条件下，大规模新老基建将是国内大循环的重要措施。

三是粤港澳大湾区和社会主义先行示范区“双区”驱动的重大历史机遇。大湾区主要城市之间都是一小时通达，打造“轨道上的大湾区”，房地产开发的模式实际上就是TOD的模式。

3、我们要清醒的认识落实“房住不炒”的定位，加强房地产宏观调控，把实现住房的居住属性、改善市民群众居住水平作为我们的重要使命，加快建立与新发展理念相适应的发展模式，努力推动我市房地产行业的长期健康平稳发展。

4、我们的目标是让将来深圳市60%市民住在政府提供的租赁或出售的住房中，这是一个长远目标。新加坡就是我们学习的榜样，所以我们提出六比四的住房比例。

5、积极参与我市大规模建房行动，大规模建房行动包括商品房和公共住房这两大块。

6、今年房地产开发量是去年的2倍，是十年来量最高的一次，今年房地产开工量是1200万平方米，过去10年最高峰的2013年，终值是913万平方米，而今年是1200万平方米，是过去开工数的2倍多，是过去10年平均数的2倍，目的就是补齐供给不平衡的短板。

7、我们还有一个目标就是在“十四五”期间人均住房面积从27.8平方米提高到30平方米。

秦虹：城市更新都是政府和企业共同合作的结果

（住房和城乡建设部政策研究中心原主任）

1、当一个城市越来越发达、越来越发展的时候，全国总的城镇化率是60%，全国城镇化率超过80%的城市有20个，超过70%的城市有40个，当成是扩大以后，面临的问题是非常多的，人口和经济密度的增加所带来的城市化承载的问题需要解决，产业结构、消费结构升级，对原有城市空间不能满足的问题。

2、我认为城市更新有三种模式，这是从功能的角度区分，首先是拆除重建类；二是有机更新类；三是综合整治类。深圳也有三类，我从学术的角度来看，这三类是城市更新的模式。

3、完全靠政府来做城市更新是不现实的，完全靠市场来主导城市更新我认为，由于市场经济效益的动力是非常强的，也是不可持续的。所以全世界的城市更新，城市内存量的再开发更新的话都是政府和企业共同合作的结果。

4、未来要更加重视城市更新的阶段，中国的城市化走了全世界独一无二的城市发展道路，最大的特别我认为有三个：一是速度快；二是规模大，现在城镇人口8.3亿人，我们是城镇化基数非常大；三是大量的农民进城和城市建成区扩张同步进行。

王渊 ：华润城市更新事业部有50多个项目在推动

（深圳房协城市更新专业委员会副主任，华润置地华南大区助理总经理）

1、华润目前在深圳、东莞、惠州、广州一些大湾区有城市更新政策的地方都积极开展一些城市更新的项目，目前城市更新事业部有50多个项目在推动。

如果再发展下去就会成为深圳的重点更新单元专家，因为我们做的都是大片区的，都是几十万平米以上，一两平方公里、三四平方公里的项目比较多，我们也形成了接近400号人的城市更新团队。

2、沙井的金蚝小镇，现在已经改为沙井大街，原型是有23万平米的古村落需要保护，23万平米是完全的保护，带来的拆迁量和回迁的责任还是要由开发商承担，这个项目目前计划立项工作已经完成，作为重点更新单元由华润统筹推进，现状也是非常庞大的项目，如果按照以前普通的更新单元路径，相当于13条村，13个项目，涉及到5800多栋的建筑，20个小组夜以继日的工作才完成30%。

3、产业发展为核心的统筹模式，我们在深圳、广州，政策是要足够支撑联动，外省很多地方没有这样的政策，出台了一系列准城市更新的政策，通过土地的毛地净化，通过毛地净化、毛地出让的方式，一定程度上实现了一二级联动。

和深圳、广州的政策比较接近，从土地经营、土地整理、二级开发，目前在宁波也在做一个非常好的项目，在嘉兴也在探讨接近十平方公里的整体片区统筹。

胡建文 ：深圳房地产业未来发展仍然可以大有作为

（深圳市住房和建设局原副局长，巡视员，深圳市住房研究会会长）

1、深圳在十四五课题研究中对包括房地产业在内的建设行业提出以下职责使命的定位：高质量发展的基础产业；城市文明典范的窗口行业；经济稳定增长的重要贡献者；民生幸福标杆的主要支撑；现代化城市建设的主力军；科技创新和可持续发展的关键领域。

2、深圳城市更新六种模式：以蔡屋围片区、大冲片区为代表的狭义城市更新模式；以罗湖二线插花地、华富村为代表的棚户区改造模式；以水围村为代表的有机更新模式；综合改造模式；平安模式，政府与平安签订战略合作框架协议，投资建设公共住房的模式；老旧住宅区改造模式。

海闻：2020年下半年消费会继续回升，但难以完全恢复

（北京大学校务委会副主任，北京大学汇丰商学院院长）

1、影响中国经济有三个渠道：一是疫情，二是中美关系，三是世界经济衰退。

2、全球经济会如何？国际货币基金组织预计2020年全球经济负增长4.9%，称新冠肺炎带来的冲击“前所未有”。

3、2020年下半年消费会继续回升，但受局部疫情反弹和海外输入风险影响，难以完全恢复。投资可能加速，尤其是基建和房地产投资，制造业投资依然疲弱。商品出口受外需好转和防疫物资出口拉动，将保持较快增长。进口会反弹但，出入境旅游仍然疲弱。如果第三季度GDP能增长4-4.5%，四季度增长5-5.5%，则全年将实现正增长1.7-2%。

4、未来形势分析及其影响研判：（1）全球疫情将继续冲击商品和服务贸易。目前出境几乎停滞。（2）国际政治经济现状对中国经济发展有不利影响。（3）未来疫情和中美关系恶化使中国经济面临巨大不确定性。

5、中美之间的基本矛盾：（1）投资与贸易不均衡。（2）知识产权保护。（3）经济体制不同。（4）政治体制不同。（5）意识形态不同。（6）谁领导世界？

6、中国的应对策略：（1）进一步开放，我们现在的改革开放不仅是中国，而是要推动世界的改革开放。（2）整风相对，以牙换牙，目前这一点在中国的网民中非常流行，也可以理解，美国那么疯狂地对待中国，我们也不愿意就这样服软，网民恨不得要打仗的感觉。这两个模式怎么处理还要拭目以待。

7、中国经济增长的特殊因素：（1）国内总需求（消费和投资）对经济的拉动作用。（2）中国的城镇化还有相当的潜力，进一步增加总需求，拉动经济。

谢亚轩 ：未来的7年，会进入弱美元的周期

（招商证券研究发展中心首席宏观分析师，高级经济师）

1、过去的5-10年，准确来说，2010年以来的十年，经济学家给全球经济状况一个词，叫做“长期停滞”，“长期停滞”有三个特征：低增长、低通胀、低利率，不仅仅中国这样。

2、 我认为过去7年的强美元以及伴生的强人民币是全球经济陷入低增长、低通胀、低利率的重要原因。

3、我认为未来七年，“十四五”期间将处于弱美元期间，你过去看到的、习惯的宏观经济环境都会发生变化，包括中美关系。

我认为美元已经进入后半轮回落周期，因此它对我们判断未来尤其是“十四五”中国有很重要的意义。

4、如果美元回落，美元指数逐级回落黄金价格逐级上升，新兴市场股票市场表现会好于发达市场，包括中国，今年有所体现，但体现的还不够，房地产等另类投资的关注度会不断提升。

5、美元弱的情况，中国经济向上扩张、中国的价格上升的可能性更大，而不像过去大家习惯的低增长、低通胀和低利率，这些要体现在我们对当前以及未来中国宏观政策的理解上。

6、如果美元有效回落的话，房地产等另类投资的关注度会不断提升，如果美元有效回落的话，房地产等另类投资的关注度会不断提升。我可以预判这个趋势短时间不会马上停下来，即便在利率有所上升的大前提下。