租赁合同提前解除，房屋装修装饰何去何从？

广东丹柱律师事务所  颜宇丹、 袁颖珊

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导语

房屋租赁期间，在承租人对房屋进行装修装饰的情况下，合同解除后，对于该房屋装饰装修物，出租人是否可以要求恢复原状，承租人是否可以要求补偿等问题，在实务中容易产生纠纷。其中，承租人经出租人同意对租赁房屋进行装饰装修的，合同提前解除，双方对已形成附合的装饰装修物，有约定的，按约定处理；如果没有约定的，按照下列情形分别处理。

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司法认定

情形一：因承租人违约导致合同解除

裁判则一：承租人欠付租金违约在先致使合同解除的，出租人无需赔偿承租人的装修损失。

裁判要旨：法院认为，因承租人杨某违约导致双方签订的租赁合同解除，杨某应当承担违约责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项规定“因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修物装修残值损失的，不予支持”，故杨某要求出租人明X公司赔偿装修损失的反诉请求，于法无据，法院不予支持。

[审理法院：广东省佛山市中级人民法院，案号：（2019）粤06民终10282号]

裁判规则二：因承租人违约导致租赁合同解除，承租人要求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，法院不予支持。但出租人同意利用承租人房屋装修的，应在利用价值范围内对承租人予以适当补偿。

裁判要旨：本院认为，根据双方的商业沟通函来看，承租人星X公司一直拖延开业时间，在出租人西X置业的催告下仍未开业，给西X国际广场的整体经营带来不利影响，西X置业向星X公司发出解除通知函，星X公司于2013年9月8日收到该解除函，双方合同解除。鉴于出租人西X置业与承租人星X公司就星X公司装饰装修中附合于房屋的部分双方没有约定在合同解除时如何处理，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，星X公司请求西X置业赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，法院不予支持；但西X置业将星X公司装饰装修的房屋另行出租给某文化影视公司经营视为对装饰装修中附合于房屋的部分“同意利用”，应当给予星X公司适当的补偿。

[审理法院：河南省高级人民法院，案号：（2018）豫民终864号]

法条索引：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项：“因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。”

情形二：因出租人违约导致合同解除

裁判规则三：因出租人违约导致承租人无法继续履行合同的，出租人应赔偿承租人剩余租赁期内的装饰装修残值损失。

裁判要旨：本院认为，本案的事实为在租赁期未满的情况下，出租人李某违约导致承租人曾某无法继续履行合同。故李某上诉提出其不应承担装饰装修残值费用，其残值应归其所有的理由，与双方实际履行合同的情况不符，不予支持。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一项之规定，应由出租人李某赔偿承租人剩余租赁期限内装饰装修残值损失。

[审理法院：四川省高级人民法院，案号：（2017）川民再653号]

法条索引：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一项：“因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。”

情形三：因双方违约导致合同解除

裁判规则四：租赁合同解除后，对于剩余租赁期内的装修、装饰残值损失，根据双方各自的过错承担相应的责任。

裁判要旨：本院认为，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。出租人红X公司未对出租房维修构成违约，应对本案的合同解除负主要责任。承租人程某拖欠房租亦属违约，同时在双方争议不能及时对租赁房屋维修的情况下，程某也没有尽到注意义务，未对漏水的房屋自行组织维修以避免损失的扩大，故对本案合同的解除应承担次要责任。程某因经营的需要，对租赁房屋就行了装修、装饰，该装修、装饰，红X物业并不反对。现双方租赁合同解除，对于剩余租赁期内的装修、装饰残值损失，根据双方各自的过错承担相应的责任。因此，原审判决红X公司和程某各自按80%、20%责任承担本案合同解除造成的装潢损失并无不当。

[审理法院：安徽省高级人民法院，案号：（2017）皖民再字第00069号]

法条索引：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第三项：“因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任。”

情形四：因不可归责于双方的事由导致合同解除

裁判规则五：因不可抗力的事由导致租赁合同解除，双方均不承担相应的过错责任。根据公平原则，承租人和出租人对房屋剩余租赁期的装饰装修残值各承担一半责任。

裁判要旨：本院认为，陆某承租案涉商铺后，为经营需要进行了装饰装修、购置相应设施设备等必要投入。现租赁合同无法继续履行,产生了相应损失。杨某和陆某双方合同解除的原因在于军队停偿工作相关政策发生重大调整,属于国家政策的重大调整范畴,对于案涉租赁合同因无法继续履行而解除的后果,双方均不承担相应的过错责任。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条“承租人经出租人同意装饰装修,合同解除时,双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的,人民法院按照下列情形分别处理:……(四)因不可归责于双方的事由导致合同解除的,剩余租赁期内的装饰装修残值损失,由双方按照公平原则分担”的规定,综合考虑本案租赁合同解除的实际原因,兼顾合同的实际履行情况,根据公平原则,对相应的经济损失,一审认定杨某和陆某各承担案涉铺面剩余租赁期十个月内的装饰装修残值的50%并无不当，本院予以维持。

[审理法院：广西壮族自治区北海市中级人民法院，案号：（2019）桂05民终1249号]

法条索引：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第四项：“因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。”

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结语

通过案例检索可以发现，法院在处理房屋租赁合同纠纷中装饰装修费用的问题，主要适用的法条为《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条。因此，租赁合同因违约而提前解除，所附合的装饰装修物的残值损失由违约一方承担赔偿责任；双方都具有过错的，依照各自的过错比例承担责任。双方因不可抗力事件导致合同解除的，依公平原则处理。