荔园双学位的八卦岭:多地块调整为二类居住用地?

近日，深圳市城市规划委员会、深圳市规划和自然资源局拟对福田[八卦岭地区]法定图则修编（草案）进行公开展示。

其中，图则对八卦岭地区控制性详细规划相关内容及地块规划进行了局部调整。对比原法定图则发现，部分原土地性质为“商住混合用地”的地块，如今土地性质已调整为R2（二类居住用地）。

1历史遗留的“单身公寓”

前段时间，深高南学位事件一石激起千层浪，关于“单身公寓”土地性质的讨论引发强烈关注。

毕竟在深圳，单身公寓并不限于香蜜湖一处，福田、罗湖的诸多地方都存在着类此的产权问题。而我们今天所讨论的八卦岭，恰恰就是主角之一。

1980年初，深圳建设刚刚起步，创造了深圳速度，开创了深圳发展历史上的火红年代。此时，人口的急剧增加，对住房的需求日益扩大，存在“住房建设跟不上城市经济发展与人口增长速度、对单身住房的建设重视不够，单身职工缺房现象较为突出等问题。

为实现特区住房供求的基本平衡，“单身公寓”应运而生，深圳开始大量出让土地用于“单身公寓”的建造，以满足区内职工居住问题。

而八卦岭地区，就是深圳市最早的建设区域之一。1982年秋，深业鹏基集团的前身深圳市工业发展服务公司承担起八卦岭工业区的开发任务。第一代工程兵开进八卦岭，推平一片片连绵的小山丘，建起多栋厂房和员工宿舍。

时间飞快，40年来的深圳发展飞速，昔日发挥过重大作用的单身公寓，成为了历史遗留问题，尤其是在今年深高南事件之后，更是引起了社会的广泛关注。

2荔园双学校加持，再引热议

2020年7月17日，深圳市福田区荔园小学公众号，发布《立时代潮头 展教育宏图》文章。

文中透露，福田区教育局批准荔园教育集团将在八卦岭片区增办两所学校，即正在建设中的荔园小学东校区(暂用名)，以及即将开建的笔架山中学更名为荔园实验学校，交由荔园教育集团承办。

一瞬间，即将实现荔园小学+初中双重学位的八卦岭，成为了楼市的焦点。而同时陪伴关注而来的，还有着对“单身公寓”产权问题的讨论。

据了解，八卦岭内可居住的物业在16个左右，房屋用途多数是单身公寓、单身宿舍，真正土地用途是住宅用地且房屋用途是住宅的，只有招商城市主场、盛世鹏程、岭尚时代园、合正瑞园和鹏盛年华等。

（来源：深圳学位房攻略，仅供参考，不可作为依据）

在八卦岭的这些单身公寓里，大多土地用途都是“商住混合”，一直以来也都被当作住宅按照一类入学积分条件积分。

但名校的加持，无疑放大了最初的很多东西，重磅利好下，又有前车在前，人们对“单身公寓”四个面前显得尤为谨慎。

事实上，从香蜜湖8个公寓中的3个（泰安轩、泰康轩、竹园小区）的成功“找回”学区来看，关于“单身公寓”的学区问题已经暂时得到解决。

类似于以上这些土地性质带有“住宅”两字的单身公寓或依旧会被继续当作住宅对待，以此类推，八卦岭的众多土地性质为商住混合的“单身公寓”们，处境无疑也是相对安全的。

但是，“单身公寓”的身份模糊问题其实并未得到根本解决，土地性质为R3、房屋用途为单身公寓的住房，随着以后新房供应的增多，是否能在未来一直安全，相信谁也不能给出准确的答案。

3商住混合调为二类住宅

解决“历史遗留问题”的最好办法，就是正视问题，去从根本改变它，使历史成为更好的现在甚至未来。

根据新法定图则，如先科机电、庆安航空、鹏益花园、鹏盛村、旭飞花园等所在地块均由商住混合用地（R31）转为二类居住用地（R2）。

根据城市用地分类与规划建设用地标准（GB50137-2011），城市建设用地共分为8大类、35中类、42小类。

其中R2为二类居住用地，指公用设施、交通设施和公共服务设施较齐全、布局较完整、环境良好的多、中、高层住区用地，一般情况下我们所看到的商品住宅用地均属此类；

而R31，则属于三类居住用地的一小类，三类居住用地范围包括公用设施、交通设施不齐全，公共服务设施较欠缺，环境较差，需要加以改造的简陋住区用地，包括危房、棚户区、临时住宅等用地。

公示中提到，本图则所确定的用地性质是对未来土地使用的控制与引导，现状已建的合法建筑与本图则规定的用地性质不符的，可继续保持其原有的使用功能；如需改造或重建，须按本图则规定进行。

也就是说图则的改变，对当下的房屋用途并不产生直接影响，更多的是对未来片区内土地供应用途的明确。但也意味着，未来不管是棚改还是旧改的改造方式，“单身公寓”的未来都是清晰可期的。

(2020年八卦岭法定图则)

(2009年八卦岭法定图则)

而事实上，八卦岭因为老工业区集中的特殊的产业分布情况，也正是深圳当前比较适合城市更新的片区之一。

那些昔日为特区建设发挥了重大作用的单身公寓，如今成为了居住体验差的老破小，早已无法满足人们的居住需求，片区内诸多小区城市更新或棚改意愿也比较强烈。

当前，八卦岭片区正处于升级转型阶段，由深业集团负责空间规划，平安集团负责产业规划。片区内有清凤创投、安吉尔大厦、平安大厦、上林苑项目、八卦岭宿舍棚改、岁宝壹品等项目陆续启动，改善预期可见。

地铁密集、旧改林立、多种自然景观以及优质的教育资源(荔园小学东校区、荔园实验学校)加持，聚集成熟商圈、医疗资源和大型文体场所，同时还有产业经济的基础，加上城市地标建筑的全面提升，未来，八卦岭片区或将成为深圳最宜居的区域之一。

4对部分规划内容的简单梳理

八卦岭片区北邻泥岗片区，东至笋岗清水河片区,南与园岭百花片区相接，西邻体育馆；由泥岗西路、红岭北路，笋岗西路，上步北路围合的范围，距离福田中心区约5公里，离罗湖中心区约2.5公里。总用地面积116.05公顷，现状总建筑面积约283.2万平方米，毛容积率2.44。

图则片区现状用地功能以工业为主导，产业结构落后，产能地下，亟待产业升级转型；同时，配套设施有待完善，适当增加综合服务功能。

本次规划以区域融合、产业优先、特色发展、复合开放、以人为本为原则，以轨道交通建设为契机，积极落实相关规划和政府部门的发展要求，紧紧抓住“产业升级”、“设施完善”和“环境提升”三大发展主题，建设产业特征鲜明、配套设施完善、空间环境宜人，具有充足活力与独特魅力的现代化复合型城区。

1发展目标

以轨道交通建设为契机，以“产业升级”、“设施完善”和“环境提升”三大发展主题，建设产业特征鲜明、具有现代都市活力和工业景观魅力，配套完善、环境宜人的复合化城区。

2功能定位

深圳市重要的文化产业和专业服务集聚基地，兼有商业、办公、居住等功能的城市综合型片区。

3发展策略

（1） 功能方面：引导产业升级，增强服务能力；

（2） 空间方面：整合空间资源，强化轨道引领；

（3） 交通方面：健全路网体系，打造复合交通；

（4） 形象方面：挖掘景观特色，重塑地区风貌。

4用地布局

规划综合考虑现状发展基础、自然环境、交通设施布局、可改造用地布局等因素，形成“一轴、两心、三区”的整体规划结构。

5人口规模与开发强度

图则片区规划居住人口规模约4.7万人，就业人口规模约15.0万人。

本图则采用建筑规模增量管控方式，图则范围内建筑总规模增量不超过83万平方米，包括居住、商业服务业、工业地上和地下规定建筑面积（不包括公共服务设施和城市基础设施）。

6教育设施

（1）规划片区配置24班初中1处（01-04）；

（2）规划片区配置30班九年一贯制学校1处（DY01）；

（3）规划片区配置小学2处，其中30班小学（DY02）和36班小学（06-03）各一处；

（4）规划片区配置幼儿园5处，现状保留2处（07-03、08-06），规划新增幼儿园3处，其中12班幼儿园（03-17）、12班幼儿园（DY01）和18班幼儿园（DY01）各一处。

7轨道交通

图则片区现状有轨道7号线、9号线经过。其中轨道7号线在片区内设有八卦岭站、红岭北站；9号线在片区内设有红岭北站和园岭站。图则片区近期规划轨道6号线，在片区内设有八卦岭站和体育中心站，近期规划14号线、远期规划24号线，规划具体线位及站位以最终批准的相关规划为准。

8城市设计

本规划应整合区内公共空间资源，提升城市景观风貌，将规划区建设成为城市工业景观和居住景观相互融合，工业文明和城市风貌相互交融的高品质综合城区。

本次规划构建“景观主轴线——景观次轴线——城市门户节点——片区内部节点——地标建筑”的整体景观体系，形成城市工业景观、居住景观相互融合的城市门户地区。

（1）景观主轴线：沿上步北路、红岭北路、笋岗西路、泥岗西路形成的城市景观主轴线，沿线分布着重要的公共建筑及城市标志性建筑，主要以展示城市建设面貌为主。

（2）景观次轴线：主要有八卦路、八卦三路景观轴线。八卦路、八卦三路景观轴线沿路通过轨道站点建设及更新改造，串接居住、商贸、办公等不同景观区段。

（3）城市门户节点：几条景观轴线的交汇处构成片区最为主要的景观节点，其中红岭北路南北两端的节点应承担起区域门户的作用，结合良好的视觉开敞面，形成空间系统化、多样化的门户形象。

（4）片区内部节点：八卦三路景观轴线贯穿整个规划区，并串联起三个重要的片区景观节点，这些节点应该代表其所在的风貌分区，通过高层建筑、绿地开敞空间等标识片区特征。

（5）地标建筑：结合轨道站点进行TOD模式开发形成景观节点。

部分内容来源：市规划和自然资源局 | 深圳学位房攻略