信号！坪山领跑东部，3大助攻之下，再不进场就晚了

很多人可能意想不到，过去一年，东部涨幅最大的是坪山。

话不多说，直接上图：

2019年9月 链家深圳10区二手房均价

2020年8月 链家深圳10区二手房均价

上边两张图分别是2019年9月和现在，深圳各区二手房挂牌均价地图，其中东部房价走势如下：

坪山：3.4→3.9万/平，上扬15%；

盐田：4.6→5.2万/平，上扬13%；

龙岗：4.2→4.7万/平，上扬12%；

大鹏：3.4→3.7万/平，上扬9%；

可以发现，过去一年，坪山二手房挂牌均价以15%的涨幅领跑东部，位居第一。壹地产提醒，这是一个明显信号，预示着坪山低调了这么久，终于步入快车道，再不入场就晚了！

因为今年的坪山，在三大助攻之下，将迎来历史性机遇：

助攻一、深圳需求东溢+临深跳涨，倒逼坪山价值重估；

助攻二、坪山进入发展关键年，将加速变成下一个南山；

助攻三、坪山即将进入地铁时代。

01.

深圳需求东溢+临深跳涨倒逼

坪山面临历史机遇

从市场层面来看，坪山目前正在受深圳需求东进和临深价格跳涨的两面夹击。

7.15“新八条”出台后，深圳楼市迎来巨变，一方面，因为豪宅税标准调整，总价750万及以上就要缴纳豪宅税，市场热度从西向东转移。

图源：乐有家

这是深圳各区普通住宅比例地图，可以发现，总价750万以下的房源主要集中在东部，尤其是坪山，普通住宅占比最大，达到了95%，简直是刚需天堂。

最新的成交数据，购房者确实在“往东去”，8月第一周，深圳二手住宅成交中，大鹏、坪山、龙岗三地的成交量全市第一，占比达到了28%。（数据源于乐有家）

图源：乐有家

量价不分家，在大量置业者涌入之下，龙岗、坪山的热门小区已经有了明显反应，逆势上扬，如下图所示：

坪山某楼盘8月二手房价环比上涨超10% 图源：安居客

可以预见的是，接下来，受制于购房成本限制，深圳购房需求会进一步东溢，而坪山作为普通住宅占比最多的片区，将直接受益。

另一方面，限购升级之下，大量购买力转战临深，促使临深价格抬升。

最近，被新政堵死的购买力，入场深圳无门，将目光瞄准了临深。自7.15之后，东莞、惠州、南沙的成交量大幅增长，深圳客占比明显增加，并出现了价格跳涨。

比如南沙，深圳新政后，新房住宅深圳客的占比从之前的17%提升至50%，据朋友圈的图片显示，某项目成交已超4万/平。

图源：朋友圈

如果说南沙跳涨，是因为本身就是一线城市的副中心，和前海同为自贸区，有涨价的底气，是正常现象，然而就连中山，也已经破3。

根据房天下的数据显示，中山万科某项目，7月初在售产品的均价还是2.7万/平，但目前的均价已经到了3.2万/平。

南沙破4，中山破3，长久来看，受临深价格倒逼，坪山将迎来价值重估。

总之，深圳限购之下，反而给了坪山机遇，需求东进，加上临深价格跳涨，两面夹击之下，坪山或迎来历史性机遇。

02.

坪山和光明很像

存在价值暴击的底子

从坪山自身的发展面来看，坪山有实实在在的产业和落地规划做支撑，能接得住“补涨机遇”。因为从很多层面而言，坪山和光明很像，拥有实现价值暴击的底子。

其一，坪山和光明都是新区，待开发空间很足，城市规划非常整齐。

光明科学城规划占全区面积6成以上，而坪山也是连片规划，国家高新区+中心区两大规划的面积，就超过75平方公里，占了坪山总面积的约45%，等于将坪山整个换血重造。

而且对坪山的顶层设计，用的是深圳积累40年的城市建设经验，这种高起点、高标准、高规划，是福田、南山都无法比拟的优势。

图源：有方

其二，坪山和光明定位类似，光明是国家综合科学中心，坪山是国家高新区，和光明一东一西，肩负着南山高新园后，深圳科创发展的新未来。

其三，光明剑指南山后花园，坪山剑指下一个南山。

业内人士称，待13号线开通，光明将成为南山后花园，而坪山，野心更大，定位便是——“西有南山，东有坪山”。

事实上，坪山的规划甚至超越南山的，从体量上看：

•坪山：总面积168平方公里，其中国家高新区51.6平方公里，坪山中心区24.08平方公里；

•南山：总面积182平方公里，其中国家高新区8.52平方公里，南山中心区1.35平方公里。

对比可以看出，坪山和南山面积差不多，但是高新区面积是南山的6倍，中心区面积是南山的18倍，比南山还大手笔。

坪山高新区体量高达51.6平方公里

从规划上看，坪山国家高新区和中心区这两大片土地，所承载的城市资源，随便拎出来一个，都是秒杀级别，也不输南山。

03.

国家高新区+中心区

坪山要成为下一个南山

先看坪山国家高新区。

去年9月，深圳国家高新区坪山园区正式揭牌，坪山高新园坪山园区不仅以51.6平方公里成为深圳最大的园区，还对标南山园区，成为深圳仅有的两个国家级高新区核心园区之一。

根据规划，到2030年，坪山高新区要进驻国家高新技术企业3000家，总产值达到8千亿—1万亿元，是前海自贸区（15平方公里）目标产值1500亿的约6倍，是2018年整个南山区GDP总量的近2倍，野心可见一斑。

坪山高新区效果图 图源：网络

为了催化国家高新区的发展，坪山区政府可谓下了血本。

一方面是重金砸入，坪山今年出台的九大科技创新扶持计划，最高奖励高达5000万，力度之大，远超前海去年推出的“归巢”计划（最高补贴是500万，连续补贴三年，累计也才1500万）。

另一方面是大搞创新，坪山国家高新区走的是产学研一体化模式，配建的大学城为高新园引进对口区域产业发展，培养“量身定制”人才，非常先进。

也正因此，坪山国家高新区发展非常迅猛，以新能源汽车、生物医药、新一代信息技术为代表的高科技产业取得了突破性进展，截止到2019年底，园区内国家级高新技术企业数翻了近4倍，进出口总额翻了8.6倍。

仅约3.6公里长的坪山版“粤海街道”锦绣之路上，就云集了117家生物医药类公司，汇聚了理邦仪器、信立泰、赛诺菲巴斯德等众多名企，其中，上市公司就有11家。

而且在国际形势紧张，美国不断封锁中国企业的当下，坪山国家高新区屡屡发力，今年7月份以来，研发的PECVD技术（可以提供完整的电子产品放水解决方案）和“中国芯”内存和固态硬盘，都是国内首创，打破了欧美等国家的垄断。

图源：深圳卫视深视新闻

正是由于强悍的创新科技，今年上半年，在疫情封锁影响之下，坪山全区外贸进出口总额超739亿，增长30.8%，逆势上扬。

从高新产业来看，坪山实力不容小觑，意欲成为第二个前海、南山。

再看坪山中心区。

根据政府规划，这里是深圳都市圈东部创新中心与商务中心。

注意，从这个定位看，坪山瞄准的不仅仅是深圳东部的中心，而是整个深莞惠城市群的中心。当下，都市圈的建设已经在加速推进，坪山东部中心的地位也在进一步落定。

坪山中心区是城市配套最集中的地方，建有坪山行政中心、燕子湖国际会客厅，坪山会展中心，坪山大学城，“六馆一城”、深圳自然博物馆、坪山高铁站，坪山文化中心，华侨城、世茂地标等建筑，每一个都是城市封面级作品。

随便看几张图，感受下坪山中心区未来的面貌：

图源：深圳工务署

这是深圳自然博物馆招标的设计方案之一，优美而富有诗意的建筑空间，非常具有现代艺术气息。

图源：网络

这是华侨城坪山文旅地标的效果图，这种气势，放在后海总部基地，也一点不输。

而坪山中心区的规划，并不只是停留在纸面，而是正在飞速兑现——

“六馆一城”的美术馆、图书馆、展览馆已经开馆，大剧院也已正式亮相，燕子湖国际会展中心去年也投入使用。

300米高的世茂粤湾壹号已经落成，249米高的华侨城坪山文旅地标综合体也已经正式开工，一个具有国际范的东部中心，已经呼之欲出。

坪山文化中心

作为深圳重金打造的东部中心，坪山中心区规划的高明在于，每一个规划都与坪山国家高新区环环相扣——

●燕子湖国际会客厅，为高新区的发展提供会议、展览、论坛、酒店等服务。

●坪山大学城，目前已经引进深圳技术大学、中国药科大学、北京中医药大学、深圳大学—希伯来学院，为高新区提供智力支撑。

●坪山高铁站，未来是深圳坪山综合交通枢纽，已确定引入深惠城际、深汕铁路、深大城际、中虎龙城际等项目，目前，通过高铁的捷运化，坪山仅约30分钟可达深圳市民中心，为坪山提供了强大的交通支撑。

图源：网络

而这，就是坪山的高明之处，中心区和高新区相辅相成，助力坪山成为下一个南山。

其实，如果看的足够深刻，坪山高新区的划定是深圳东进战略的重要一步，根据计划，深圳东进战略投资总额1.4万亿，坪山占了40%，6027亿，是前海的1.5倍，龙华的2.2倍。

这意味着，随着东进战略的进一步落地，以及高新区的价值进一步释放，坪山还大有可为。

可以发现，坪山很强，拥有比光明还要更胜一筹的底子，但为什么房价一直比较平稳，那是因为，万事俱备，只差契机。

04.

地铁14号线

是坪山爆发的点燃器

而现在，契机终于来了。

为什么光明能在短短两年内，实现房价从3到6的飞跃，一个关键因素是今年光明将首通地铁，最近两年的光明楼市，就是地铁兑现之前，市场的反应。

而坪山，两年后，也要通地铁了。

连通坪山与中心区域的地铁14号线、16号线工程在快速推进中，近期施工也有了重大进展，根据规划，这两条地铁分别于2022年和2023年通车。

其中最值得关注的是连通坪山、龙岗、罗湖和福田的14号线，这是一条地铁快线，采用自动化无人驾驶技术，最高时速达120km/h，相当于现在的11号线，开通后，从坪山出发，约30分钟就能直抵福田中心。

而且，地铁14号线在大运站可与4条地铁线换乘（3、14、16、33），可以便捷通达深圳各区，给坪山交通带来的是颠覆性地升级。

图源：深圳市轨道交通

所以，如果参照光明的楼市发展历程，或者地铁11号线开通前后，沙井的楼市走势，当下，大概率就是上车坪山的最低点。

2年后，地铁快线14号线一旦开通，坪山的价值将迎来质的飞跃，届时的坪山可能就会像当下的光明和沙井一样，不是一般人能上车的门槛了。

其实，开篇提到的坪山房价涨幅在过去一年领跑东部，就是一个明显信号，说明在地基打好，暴击契机来临之前，市场已经开始用真金白银选中这里了。

05.

左手中心区 右手高新区

招商蛇口&华润置地新盘来了

坪山虽好，也不能随便买，最简单的选筹办法，自然是沿着地铁线路选，但是，进阶的选筹办法，是综合考虑规划+交通+教育等要素，选价值空间最大的地段和标的。

大方向来看，坪山国家高新区、坪山中心区自然都是很有优势的地段。

随着千亿量级高端产业进驻，大量高端人才也会蜂拥而入，根据计划目标，到今年，高新区要打造3个千亿级产业集群，集聚超过35万的高端就业人才。

过去30年，福田CBD、南山科技园、前海，无一不是靠产业腾飞起来的，现在，这几个地方，也是深圳房价数一数二的地方。

中心区则因为拥有城市最完善的配套，会吸引一个城市最有资金实力的人安家，房产价值也比较高。

但是，比这两大片区更有优势的地段，是高新区和中心区相连接的中间地带。

这个位置，既可以承接高新区产业发展的红利，又可以享受中心区的各种顶级城市配套，就像位于南山科技园和南山中心区之间的红树湾一样，未来承接的，都是高新人才，崛起的，都是高品质住区，房价表现非常好。

根据链家网显示，目前红树湾的价格在12.6万/平，比南山中心高出约42%，仅次于科技园。

图源：链家

而当下，在坪山国家高新区和中心区的中间地带上，只有一个项目——玺悦台。

据悉，玺悦台由招商蛇口&华润置地双央企开发，看到这两个开发商的名字，就不难理解，为什么这种得天独厚的地段，会被这个项目占有。因为招商蛇口和华润置地的实力，实在太强了！

8月10日公布的最新《财富》世界500强榜单中，招商局集团和旗下招商银行、以及华润集团再次入围，作为央企地产龙头，招商蛇口和华润置地的眼光向来精准，打造的蛇口双玺、前海领玺、深圳湾·悦府都是深圳核心地段的知名豪宅。

本次落子坪山，打造的玺悦台，依然沿袭了招商蛇口和华润置地的精准眼光和高品质惯例。

从位置看，项目位于坪山区老坑路与盘松路交汇处东北角，靠近区域主干道坪山大道，不远处是14号线（在建）“朱洋坑站”，位置如下图所示：

玺悦台区位示意图 仅供参考

左手中心区，右手国家高新区，玺悦台既能承接高新区产业腾飞带来的红利，又能便捷享受中心区“六馆一城”等城市顶级配套，这种被两大核心区叠加辐射的地段，可谓无敌。

从品质看，玺悦台称得上是坪山标杆人居之作。

玺悦台效果图 仅供参考

玺悦台总建面约22万平，主力户型为建面约85-110平的3-4房，是一个少有的纯住宅项目，生活氛围十分纯粹。

项目本身就坐落于山水风光之中，周边分布有“一山三水七公园”，其中的坪山河干流全长13.5km，自西向东纵贯坪山新区全境，风景如画，生态环境十分优越。

而为了让业主拥有更好的居住体验，项目在产品打造上颇具匠心，下图是项目的效果图，整体观感俊朗挺拔，建筑线条流畅，外立面晶莹剔透，颇有质感。

玺悦台效果图 仅供参考

在园林设计上，玺悦台打造了别具特色的“山林涧”森居园林景观，实现了四季有花、四季赏景的效果，让社区充满了自然气息，非常惬意舒适，堪称坪山首个美学居所。

在社区配套上，玺悦台更是充满人性化考量，设置了邻里会客厅、分龄泳池、阳光草坪、环形跑道、亲子乐园等多个活动场所，充分满足业主对于户外空间的需求。

值得一提的是，项目配建有一所12班的幼儿园，旁边还有一所在建的九年一贯制学校，再加上坪山在建的高中园、大学城，住在玺悦台，可享受从幼儿园到大学的所有教育资源。

玺悦台潮流生活体验馆

放眼整个坪山，能拥两大核心区叠加辐射的项目，目前只有玺悦台一个，当下，坪山已经强势反击，正是上车的好时机，错过现在的坪山，就像错过两年前的光明。